Важнейшие факторы для инвестирования в недвижимость

Прочитав эту статью, вы поймёте, на что нужно обратить внимание

На какие особенности инвестирования в недвижимость необходимо обратить внимание? Все знают, что одним из важнейших аспектов всегда является местоположение, существует множество других факторов, которые помогают определить, подходит ли вам инвестиция. Далее мы рассмотрим некоторые из наиболее важных вещей, которые следует учитывать, если вы планируете инвестировать в рынок недвижимости.

1. Расположение объекта недвижимости

Почему это так важно? Местоположение по-прежнему является важнейшим фактором, определяющим прибыльность инвестиций в недвижимость. Близость к элементам инфраструктуры, зелёные насаждения, живописные виды, и статус района играют важную роль в оценке жилой недвижимости. Близость к рынкам, складам, транспортным узлам, автострадам и освобожденным от налогов районам важна для оценки коммерческой недвижимости.

На что следует обратить внимание? Среднесрочный и долгосрочный прогноз на то, как будет развиваться выбранная территория в течение инвестиционного периода. Сегодняшний мирный участок открытой земли позади жилого дома может когда-нибудь стать шумным производственным объектом, уменьшив ценность дома.

Тщательно изучите секреты инвестирования в недвижимость, связанные с собственниками и планами по использованию окрестностей объекта, в который вы собираетесь вложить деньги.

2. Оценка объекта недвижимости

Почему это так важно? Размер кредита во время покупки недвижимости, цены во время продажи, инвестиционный анализ, страховая премия и налоги – всё это зависит от оценки.

На что следует обратить внимание? К числу самых популярных методов оценки относятся

• Сравнение продаж: последние продажи сопоставимых объектов недвижимости со схожими характеристиками – наиболее популярный метод как для новых, так и для старых объектов.
• Сравнение затрат: стоимость земли и строительства, минус амортизация– подходит для нового строительства.
• По доходу: сравнение ожидаемого притока денежных средств – подходит для аренды.

3. Инвестиционная цель и инвестиционный горизонт

Почему это так важно? Учитывая низкую ликвидность и высокую стоимость инвестиций в недвижимость, отсутствие ясности в отношении цели может привести к неожиданным результатам, в том числе к финансовым трудностям, особенно при использовании ипотеки.

На что следует обратить внимание? Определите, какая из следующих категорий соответствует вашей цели, а затем составьте план соответствующим образом

• Покупка и самостоятельное использование: экономия на аренде, преимущества самостоятельного использования и рост стоимости.
• Покупка и сдача в аренду: регулярный доход и долгосрочный рост стоимости. При этом необходимо развить подходящий темперамент, чтобы быть арендодателем (или нанять управляющего недвижимостью) для решения возможных споров и правовых вопросов, общения с арендаторами, ремонтных работ и т.д.
• Покупка и перепродажа (краткосрочная): быстрая небольшая или средняя прибыль – обычно при этом покупают строящуюся недвижимость и продают её с прибылью по завершении строительства.
• Покупка и перепродажа (долгосрочная): значительное повышение внутренней стоимости в течение длительного периода. Этот вариант подойдёт для достижения долгосрочных целей, таких как выход на пенсию, обучение в вузе или другие крупные расходы.

4. Ожидаемые денежные потоки и возможности получения прибыли

Почему это так важно? Денежный поток – это сумма денег, которая у вас остаётся после оплаты расходов. Положительный денежный поток является необходимым условием для получения хорошей ставки прибыли от инвестиционной недвижимости.

На что следует обратить внимание? Разработайте прогнозы для следующих видов прибыли и расходов

• Ожидаемый денежный поток от аренды – инфляция благоприятствует арендодателям в плане получения арендного дохода.
• Ожидаемое увеличение внутренней стоимости недвижимости за счёт долгосрочного повышения цен.
• Уровень амортизации (и доступные налоговые льготы).
• Анализ затрат и выгод от ремонта перед продажей, чтобы точно определить цену.
• Анализ затрат и выгод по ипотечным кредитам в сравнении с повышением стоимости.

5. Будьте осторожны с кредитным плечом и не забывайте о подводных камнях

Почему это так важно? Кредиты – это удобно, но они могут обходиться очень дорого. Вы жертвуете свой будущий доход, чтобы получить что-то сегодня, так как будете выплачивать проценты, распределённые на многие годы. Обязательно разберитесь, как обращаться с кредитами такого рода, чтобы вы извлекли из них максимальную выгоду, и избежали серьёзных ловушек.

На что следует обратить внимание? В зависимости от ваших текущих и ожидаемых будущих доходов и платёжеспособности, рассмотрите следующие моменты

• Определите тип ипотеки, который лучше всего подходит для вашей ситуации (с фиксированной ставкой, с регулируемой плавающей ставкой, только проценты, нулевой первоначальный взнос и так далее).
• Разберитесь в правилах, условиях и сборах, взимаемых ипотечным кредитором.
• Ищите самую выгодную сделку, чтобы получить более низкие процентные ставки и лучшие условия.

6. Новое строительство или существующие объекты

Почему это так важно? Новые объекты, строительство обычно имеют привлекательную цену, возможность самостоятельного проектирования и современную инфраструктуру. В число рисков входят задержки, увеличение затрат и неизвестность в отношении будущего недавно построенного района.

Существующие объекты недвижимости предлагают удобство, более быстрый доступ, уже созданные удобства (коммунальные услуги, ландшафтный дизайн и так далее) и, во многих случаях, более низкие затраты.

На что следует обратить внимание

• Изучите прошлые проекты и репутацию строительной компании, рассматриваемой для новых инвестиций.
• Просмотрите документы о собственности, последние акты обследования и отчёты об оценке объектов.
• Рассмотрите ежемесячные расходы на техническое обслуживание, непогашенные взносы и налоги. Такие затраты могут серьёзно повлиять на ваш денежный поток.
• При инвестировании в арендуемую недвижимость выясните, какая в ней арендная плата – контролируемая, стабилизированная или свободная рыночная. Срок аренды истекает? Насколько выгодны условия продления для арендатора? Чьей собственностью является мебель – арендатора или владельца?
• Проверьте на качество все элементы (мебель, светильники и оборудование), если они включены в комплект продажи.

7. Косвенные инвестиции в недвижимость

Почему это так важно? Управление физическими объектами в долгосрочной перспективе подходит не для всех. Существуют альтернативы, которые позволяют инвестировать в сектор недвижимости косвенным образом.

На что следует обратить внимание? Рассмотрите другие инструменты инвестирования в недвижимость

• Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).
• Акции компаний, связанных с недвижимостью.
• Паевые фонды и ETF, ориентированные на сектор недвижимости.
• Ипотечные облигации.
• Ценные бумаги с ипотечным покрытием.

8. Кредитный рейтинг

Почему это так важно? Кредитный рейтинг влияет на вашу способность претендовать на ипотеку, а также на условия, которые вам предложит кредитор. Если у вас высокий кредитный рейтинг, вы можете получить более выгодные условия, которые со временем оборачиваются значительной экономией.

На что следует обратить внимание? Рейтинг выше 800 баллов считается отличным и поможет вам претендовать на лучшие условия по ипотеке.

При необходимости поработайте над улучшением своего кредитного рейтинга

• Оплачивайте счета вовремя каждый месяц (настройте автоматические платежи или напоминания).
• Расплатитесь по долгам.
• Стремитесь, чтобы доступный кредит использовался не более чем на 30%.
• Не закрывайте неиспользуемые кредитные карты (если вы не платите ежегодные сборы).
• Ограничьте запросы на новые кредиты и погасите штрафы.
• Просмотрите свои кредитные отчёты и оспорьте любые неточности.

9. Рынок недвижимости в целом

Почему это так важно? Как и в случае с другими видами инвестиций, покупать лучше дешевле, а продавать дороже. Рынок недвижимости колеблется, и вы должны быть в курсе тенденций. Также важно обратить внимание на ипотечные ставки, чтобы можно было снизить расходы, если это реально.

На что следует обратить внимание? Следите за тенденциями и статистикой по следующим моментам

• Цены на жилье и продажи домов (в целом и на нужном вам рынке).
• Новое строительство.
• Описи имущества.
• Ставки по ипотеке.
• Активность спекулянтов.
• Количество лишений права собственности за просроченные долги.

Итог

Недвижимость способна помочь диверсифицировать ваш портфель. В целом, недвижимость имеет низкую корреляцию с другими основными классами активов – поэтому, когда акции падают, стоимость недвижимости часто растёт. Инвестиции в недвижимость также могут обеспечить стабильный денежный поток, существенный рост стоимости, налоговые преимущества и конкурентоспособную доходность с поправкой на риск, что делает их надёжным капиталовложением.

Конечно, как и в любых инвестициях, важно учитывать определённые моменты, прежде чем инвестировать в недвижимость, независимо от того, покупаете ли вы физическую собственность, вкладываете деньги в REIT или что-то ещё.

Связанные термины

Аренда жилой недвижимости

Аренда жилой недвижимости – это вид инвестиций в недвижимость, в котором более 80% дохода поступает от единиц жилья.

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.

Уровень заполняемости (Occupancy Rate)

Уровень заполняемости – это показатель того, сколько полезной площади занимают платные арендаторы.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Коэффициент капитализации (Capitalization Rate)

Коэффициент капитализации – это норма прибыли инвестиционной недвижимости, основанная на доходах, которые предполагается получить от рассматриваемого объекта.

Что такое аренда земельного участка (Ground Lease)

Получите больше информации об аренде земельного участка – соглашении, которое позволяет арендаторам осваивать арендуемую землю, в то время как арендодатель обычно сохраняет за собой право собственности.