REIT и недвижимость: в чём разница
Интересуетесь возможностью инвестирования в недвижимость? Многие инвесторы, которые хотят вложить деньги в сектор недвижимости, сравнивают REIT с реальными, осязаемыми объектами недвижимости. REIT – это недвижимость в секьюритизированной форме, точнее, это компании, которые напоминают паевые фонды для инвестиций в недвижимость.
Вы можете инвестировать в REIT, не покупая и не управляя какой-либо собственностью самостоятельно. Кроме того, вы можете пойти по пути прямого инвестирования в недвижимость и купить жилой или коммерческий объект недвижимого имущества.
Основные моменты
- REIT позволяют индивидуальным инвесторам зарабатывать деньги на недвижимости, не покупая физические объекты и не управляя ими.
- Прямые инвестиции в недвижимость позволяют получить больше налоговых льгот, чем инвестиции REIT, а также дают инвесторам больше контроля над принятием решений.
- Многие REIT публично торгуются на биржах, поэтому их легче купить и продать, чем традиционную недвижимость.
Купить акции REIT можно у брокера Exante.
Прямое инвестирование в недвижимость
При прямых инвестициях в недвижимость вы покупаете конкретный объект недвижимого имущества или долю в нём, например, комплекс апартаментов (жилая недвижимость) или торговый центр (коммерческая недвижимость). Прямые инвесторы в недвижимость зарабатывают деньги за счёт арендного дохода, повышения стоимости и прибыли, полученной от предпринимательской деятельности, зависящей от недвижимости.
Купить долю или пай недвижимости в России можно через платформу Активо.
Плюсы прямого инвестирования в недвижимость
Одним из преимуществ инвестирования в физическое недвижимое имущество является потенциал получения значительного денежного потока, а также право на множество налоговых льгот, позволяющих компенсировать затраты. Например, вы можете вычесть из декларации затраты на управление, восстановление и обслуживание объекта недвижимости.
Ещё одно важное налоговое преимущество связано с амортизацией – вы можете вычесть из налоговой декларации затраты на покупку и улучшение имущества в течение срока его полезного использования (при этом уменьшаете свой налогооблагаемый доход).
Конечно, надо учитывать рост стоимости недвижимости. Рынок недвижимости колеблется, как и фондовый рынок, но цены на недвижимость постепенно растут, поэтому позже вы можете продать свои объекты по более высокой цене.
Ещё одно преимущество: вы получаете больше контроля над принятием решений, чем при инвестировании в REIT. Например, можно выбрать только объекты, которые соответствуют вашим предпочтениям в отношении местоположения, типа недвижимости и структуры финансирования. Вы также можете установить цены на аренду, лично выбрать арендаторов и решить, сколько объектов недвижимости нужно купить.
Минусы прямого инвестирования в недвижимость
Одним из главных недостатков прямого инвестирования является то, что оно требует значительного количества времени и энергии (выстраданного капитала), если вы планируете добиться успеха. Вы должны разбираться с проблемами арендаторов, аварийными ситуациями технического плана, а также нести ответственность, если на объекте произойдут какие-либо несчастные случаи.
Финансирование может быть ещё одной проблемой. Многим инвесторам приходится брать ипотеку или какой-то другой вид кредита, чтобы оплатить инвестиции. Если рынок падает или вы испытываете трудности с поиском хороших арендаторов, есть вероятность, что вам придётся объявить дефолт по кредиту.
Ещё один минус заключается в том, что недвижимость не является ликвидным активом. Это означает, что вы вряд ли сможете быстро продать её, если вам понадобятся наличные деньги в экстренной ситуации.
Достоинства
- Положительный денежный поток и рост капитала.
- Налоговые преимущества.
- Контроль за принятием решений.
Недостатки
- Требует много времени и энергии.
- Риск дефолта по кредиту.
- Низкая ликвидность (купить и продать довольно трудно).
REIT
REIT – это компания, которая владеет и управляет приносящей доход недвижимостью и связанными с ней активами или занимается финансированием недвижимости. Эти компании смоделированы по образцу паевых фондов и объединяют капитал многих инвесторов.
Сегодня в США насчитывается более 225 REIT, которые торгуются на крупных фондовых биржах и зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC). Совокупная капитализация этих REIT на фондовом рынке составляет более 1 трлн долларов. Во всём мире в настоящее время REIT имеются более чем в тридцати пяти странах.
REIT могут быть подходящим вариантом для новых инвесторов с ограниченным опытом работы в сфере недвижимости, которые хотят диверсифицировать свой портфель без большого риска.
Плюсы REIT
Пожалуй, самое большое преимущество REIT заключается в том, что индивидуальные инвесторы могут получить доступ к прибыли от недвижимости, не покупая, не обслуживая и не финансируя её напрямую. Они предлагают недорогой способ инвестирования в рынок недвижимости. Вы можете инвестировать в фонд, имея всего 500$, то есть, с гораздо более низкой точкой входа, чем при прямом инвестировании в недвижимость.
Ещё одно преимущество заключается в том, что REIT предлагают привлекательный потенциал общей прибыли. По закону REIT обязаны выплачивать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода, и нередко их дивидендная доходность составляет 5% или более. Кроме того, REIT имеют потенциал повышения стоимости акций по мере увеличения стоимости базовых активов.
Ещё одним важным преимуществом является ликвидность. Как и обычные акции, вы можете покупать и продавать акции REIT на бирже. В целом, REIT торгуются с большим объёмом, то есть, вы можете войти в позицию или выйти из неё, когда захотите (или когда будет нужно).
Минусы REIT
Конечно, у REIT есть некоторые недостатки. Для начала, в большинстве случаев дивиденды REIT не считаются квалифицированными дивидендами, поэтому они облагаются налогом по более высокой ставке. На это нужно обратить особое внимание, если вы инвестируете в REIT с налогооблагаемого брокерского счёта. Имейте в виду, что вы можете держать REIT на счёте Roth IRA, где есть налоговые льготы.
Другая проблема заключается в том, что REIT могут быть очень чувствительны к колебаниям процентных ставок, причём повышение процентных ставок плохо влияет на цены REIT. В целом, цены REIT и доходность казначейских облигаций имеют обратную зависимость: когда одно движется вверх, другое идёт вниз, и наоборот.
Ещё один недостаток заключается в том, что, хотя REIT помогают вам диверсифицировать ваш общий инвестиционный портфель, большинство отдельных REIT вообще не диверсифицированы. Это связано с тем, что они фокусируются на конкретном типе недвижимости, например, на офисах или торговых центрах. Если REIT инвестирует исключительно в отели, а экономика падает и люди перестают путешествовать (например, из-за COVID-19), вы можете подвергнуться специфическим рискам.
Достоинства
- Прибыль от недвижимости без необходимости покупать её, заниматься управлением или финансированием.
- Дивиденды выше среднего уровня и потенциал роста.
- Высокая ликвидность (легко купить и продать).
Недостатки
- Отсутствие налоговых льгот.
- Чувствительность к колебаниям процентных ставок.
- Риски, связанные с недвижимостью.
Итог
Прямое инвестирование в недвижимость может быть отличным выбором, если вы хотите получить стабильный денежный поток, налоговые льготы, чтобы компенсировать затраты, и большой потенциал для повышения стоимости. Оно также подойдёт, если вы хотите больше контроля над своими инвестициями и любите собственными глазами видеть, во что инвестируете.
REIT имеют смысл для инвесторов, которые не хотят персонально управлять недвижимостью, а также для тех, у кого нет денег или не удаётся получить кредит для покупки недвижимости. REIT также являются хорошим способом получения некоторого опыта для начинающих инвесторов в сфере недвижимости.
Связанные термины
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
Что такое коммерческая собственность
Коммерческая собственность – это здания и земельные участки, предназначенные для осуществления приносящей доход деятельности, а не для обычных целей проживания.
Как получить прибыль от недвижимости
Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.
Короткая продажа недвижимости
В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.
Opco: что вам необходимо знать
Opco – это аббревиатура от слова операционная компания, часто используемая при описании предприятий, которые используют для работы несколько хозяйствующих субъектов.
Коммерческая недвижимость – место для ведения бизнеса
Коммерческая недвижимость (Commercial real estate, CRE) – это недвижимое имущество, используемое исключительно в коммерческих целях и часто сдаваемое в аренду для этой же цели. Эта категория недвижимости делится на четыре класса: офисные, промышленные, многоквартирные и торговые помещения.