Всё, что необходимо знать инвесторам
При мыслях об инвестировании в недвижимость, скорее всего, первым, что приходит на ум, будет ваш дом. Конечно, у инвесторов в недвижимость на выбор есть много других вариантов, и не все они имеют физический характер.
Основные моменты
- Один из самых лучших способов заработать деньги на недвижимости – сдавать эту недвижимость в аренду.
- Спекулянты покупают недооценённую недвижимость, ремонтируют её и продают с прибылью.
- Инвестиционные трасты недвижимости (Real estate investment trusts, REIT) предоставляют доступ к недвижимости без необходимости владеть и управлять ей, а также вкладывать в неё деньги.
- Коллективные инвестиции в недвижимость (краудфандинг) самый простой и доступный способ инвестирования в коммерческую недвижимость. Инвесторы владеют объектом недвижимости на правах общей долевой собственности (паями). В России популярны краудфандинговые платформы Активо и Bulkestate.
Хотя недвижимость за последние 50 лет стала популярным инвестиционным инструментом, владеть и управлять ей гораздо сложнее, чем инвестировать в акции и облигации. Ниже показаны некоторые из лучших вариантов для индивидуальных инвесторов, а также причины для инвестирования.
Аренда недвижимости
Этот способ инвестирования в недвижимость для чайников такой же старый, как и практика землевладения. Человек покупает недвижимость и сдает её в аренду другим людям. Как правило, собственник (арендодатель) несет ответственность за ипотечные выплаты и имущественные налоги, а также за содержание имущества.
В идеале арендодатель взимает с арендатора достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть все расходы. Арендодатель может попытаться брать больше, чтобы получить ежемесячную прибыль, но наиболее распространённая стратегия – набраться терпения и взимать умеренную арендную плату, достаточную для покрытия расходов до тех пор, пока ипотека не будет погашена, после чего большая часть арендной платы превращается в прибыль.
Кроме того, за время выплаты ипотеки недвижимость может также повыситься в цене, и арендодатель получит более ценный актив. Так, по данным сайта Monetarism.ru, стоимость недвижимости в Москве последовательно растет с 2016 года.
Несмотря на то, что во время ипотечного кризиса в период с 2008 по 2010 год наблюдался спад, рынок восстановился и в целом увеличивался до марта этого года, когда началась пандемия COVID-19. По мере проявления последствий пандемии цены, скорее всего, будут снижаться, и инвесторам следует внимательно следить за развитием событий.
Инвесторы должны хорошо изучить рынок, на котором они ищут недвижимость, или нанять эксперта для оказания помощи. Для инвесторов, стремящихся получить доход от сдачи недвижимости в аренду, наиболее важными аспектами являются местоположение недвижимости и рыночные ставки арендной платы. Что касается местоположения, то многие успешно сдаваемые в аренду квартиры расположены в непосредственной близости от крупных учебных заведений.
Например, если вы покупаете недвижимость рядом с государственным университетом, скорее всего, на неё будет большой спрос со стороны студентов. Есть также много других характеристик прибыльной арендной недвижимости, и некоторые из них проявляются только через определённое время.
Конечно, у любой инвестиции, которая кажется идеальной, есть свои недостатки. Вы можете столкнуться с недобросовестным арендатором, который наносит ущерб имуществу или, что ещё хуже, вообще не найти арендатора. При этом вы останетесь с отрицательным ежемесячным денежным потоком, то есть, вам придётся работать для того, чтобы покрыть свои ипотечные платежи.
Существует также вопрос правильного подбора собственности. Вам нужно будет выбрать район с невысоким количеством вакантных площадей и найти место, которое люди захотят арендовать.
После того, как вы найдёте идеальную недвижимость в районе, который пользуется спросом у арендаторов, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы определить общую стоимость недвижимости с процентами. Также стоит изучить различные типы ипотечных кредитов, чтобы определить процентную ставку, при которой аренда будет выгодной.
Возможно, самым большим отличием аренды недвижимости от других инвестиций является количество времени и усилий, которые вам нужно будет потратить. Если вы не хотите с этим возиться, можно нанять профессионального управляющего, но тогда оплата услуг становится дополнительной статьёй расходов, которая влияет на прибыльность ваших инвестиций.
Обратная (спекулятивная) сторона медали: торговля недвижимостью
Это наиболее дикий способ инвестирования в недвижимость. Как и внутридневные трейдеры, которые сильно отличаются от долгосрочных инвесторов, торговцы недвижимостью значительно отличаются от арендодателей, которые покупают жильё и сдают его в аренду. Торговцы недвижимостью покупают недвижимость с намерением держать её в течение короткого периода времени – зачастую не более трёх-четырёх месяцев – после чего они рассчитывают продать её с прибылью.
Этот метод также называется спекуляцией и заключается в покупке недвижимости, которая либо значительно недооценена, либо находится в очень перспективной области.
Чистые спекулянты не вкладывают деньги в недвижимость для её улучшения. Инвестиции должны иметь достаточную внутреннюю ценность, чтобы принести прибыль без изменений, иначе они не будут их рассматривать. Такие спекуляции являются краткосрочными денежными вложениями.
Если спекулянт попадает в ситуацию, когда он не может быстро скинуть недвижимость, весь бизнес может рухнуть, потому что такие инвесторы обычно не держат достаточно наличных денег, чтобы оплачивать ипотеку в течение длительного срока. Поэтому трейдер, который не может скинуть недвижимость на плохом рынке, терпит большие убытки.
Существует также второй тип спекулянтов по недвижимости. Эти инвесторы зарабатывают деньги, покупая дешёвую недвижимость и повышая её стоимость за счёт ремонта. После ремонта они продают недвижимость по более высокой цене. Сроки таких инвестиций могут различаться, в зависимости от степени улучшений. Ограничительная особенность этого способа инвестирования заключается в том, что он требует много времени и часто позволяет инвесторам приобретать за раз только один объект.
Инвестиционные группы по недвижимости
Инвестиционные группы по недвижимости напоминают небольшие паевые фонды, основанные на аренде жилья. Если вы хотите получать доход от аренды, но не хотите возиться со всеми хлопотами, ложащимися на плечи арендодателей, инвестиционная группа по недвижимости может быть хорошим решением. Такие компании, как Активо (в России) и BulkEstate (в Европе) занимаются коллективным инвестированием в недвижимость.
Компания покупает или строит набор зданий, чаще всего квартир, а затем позволяет инвесторам покупать их, тем самым присоединяясь к группе.
Каждый инвестор может владеть одной или несколькими единицами жилого пространства, но компания, управляющая инвестиционной группой, осуществляет коллективный контроль над всеми единицами, заботясь о их техническом обслуживании, рекламируя свободные единицы и проводя опросы среди арендаторов. За эту работу компания берёт определённый процент от ежемесячной арендной платы.
Существует несколько версий инвестиционных групп, в стандартной версии аренда оформляется на имя инвестора, и часть арендной платы всех единиц откладывается в специальный фонд для защиты от случайных простоев площадей, благодаря чему вы получите достаточно денег, чтобы оплатить ипотеку, даже если дом стоит пустым.
Качество инвестиционной группы полностью зависит от компании, которая её предлагает. Теоретически, это безопасный способ инвестирования в недвижимость, но группы могут взимать такие высокие сборы, которые являются главным недостатком индустрии паевых фондов. Ещё раз повторим, что исследования являются ключом к успеху.
Партнёрства с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости
Партнёрства с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP) похожи на инвестиционные группы: это организации, созданные для покупки и удержания портфеля объектов недвижимости, а иногда и только одного объекта. Такие организации существуют только в течение ограниченного числа лет. В качестве генерального партнёра выступает опытный управляющий недвижимостью или девелоперская фирма.
Затем привлекаются внешние инвесторы для финансирования проекта в обмен на долю собственности в качестве партнёров с ограниченной ответственностью. Они могут получать периодические дивиденды от собственности RELP, но реальная прибыль приходит, когда недвижимость продаётся – лучше всего с прибылью – после чего компания сворачивается.
REIT
Право собственности на недвижимость существует с тех пор, как наши живущие в пещерах предки начали выгонять чужаков из своего пространства, поэтому неудивительно, что дельцы с Уолл-стрит нашли способ секьюритизировать его, превратив недвижимость в публично торгуемый инструмент.
Инвестиционный траст недвижимости (REIT) создается в качестве корпорации, использующей деньги инвесторов для покупки, эксплуатации и продажи приносящей доход недвижимости. Акции REIT покупаются и продаются на крупных биржах так же, как и любые другие акции. Чтобы сохранять свой статус REIT, эта организация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов.
Таким образом, REIT освобождается от уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычные компании облагаются налогом на прибыль, съедающим доходы, которые она могла бы распределить среди своих акционеров.
Как и обычные акции, по которым выплачиваются дивиденды, REIT подходят для инвесторов с фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход, хотя они также предлагают возможность заработка на росте. REIT позволяют инвесторам инвестировать в нежилые объекты, такие как торговые центры (около четверти всех таких компаний специализируются именно на них), медицинские учреждения, ипотечный рынок и офисные здания.
По сравнению с упомянутыми выше видами инвестиций в недвижимость, REIT также отличаются очень высокой ликвидностью.
Наиболее крупные REIT по капитализации являются American Tower Corporation (AMT), ProLogis, Inc. (PLD), Equinix, Inc. (EQIX). Купить акции REIT можно на платформе брокера Exante или в Тинькофф Инвестиции.
Паевые фонды на основе недвижимости
Инвестиционные фонды (ETF) со специализацией по недвижимости вкладывают деньги в первую очередь в REIT и компании, управляющие недвижимостью. Они дают возможность получить диверсифицированную экспозицию по недвижимости с относительно небольшим объёмом капитала.
В зависимости от стратегии и целей диверсификации инвесторам предоставляется гораздо более широкий выбор активов, чем при покупке отдельных акций REIT, к тому же вы можете снизить транзакционные издержки и комиссии.
Как и REIT, эти фонды достаточно ликвидны. Ещё одним важным преимуществом для розничных инвесторов является предоставляемая фондом аналитическая и исследовательская информация о приобретённых активах, и взгляд руководства на жизнеспособность и эффективность конкретных инвестиций в недвижимость и всего класса активов.
Более спекулятивные инвесторы могут вкладывать деньги в семейство паевых фондов со специализацией по недвижимости, тактически повышая вес определённых типов недвижимости или регионов, чтобы максимизировать доходность.
Наиболее крупными REIT ETF являются Vanguard Real Estate Index Fund (VNQ), Schwab US REIT ETF (SCHH), Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE). Вложить в данные ETF можно на платформе брокера Exante.
Зачем инвестировать в недвижимость
Инвестиции в недвижимость могут улучшить профиль риска и доходности портфеля, предлагая конкурентоспособную доходность с поправкой на риск.
Даже несмотря на ипотечный кризис, частный рынок коммерческой недвижимости приносит в среднем 8,4% в год за 10-летний период с 2000 по 2010 год, если верить данным Национального совета управляющих инвестициями в недвижимость (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries, NCREIF).
Кроме того, рынок недвижимости обычно отличается низкой волатильностью, особенно по сравнению с акциями и облигациями.
Недвижимость также является довольно привлекательной по сравнению с более традиционными источниками дохода. Этот класс активов обычно торгуется с премией по отношению к доходности казначейских облигаций США и особенно привлекателен в условиях низких ставок по этим облигациям.
Диверсификация и защита
Ещё одна особенность инвестирования в недвижимость – её потенциал в плане диверсификации. Недвижимость имеет низкую, а в некоторых случаях отрицательную корреляцию с другими основными классами активов. Это означает, что при падении фондовых рынков цены на недвижимость часто растут.
На самом деле, согласно данным Роберта Шиллера из Йельского университета, одного из создателей индекса цен на жилье Case-Shiller, в 14 из 15 предыдущих медвежьих периодов на рынке начиная с 1956 года цены на жилую недвижимость росли. Конечно, есть и исключения: недвижимость рухнула вместе с акциями во время ипотечного кризиса (хотя, как утверждает Шиллер, это была аномалия, отражающая роль низкокачественных ипотечных кредитов в начале кризиса).
Это значит, что добавление недвижимости в портфель может снизить его волатильность и обеспечить более высокую доходность на единицу риска.
Чем более прямыми являются инвестиции в недвижимость, тем лучше хеджирование: более косвенные, публично торгуемые инструменты, такие как REIT, очевидно, будут отражать общую динамику фондового рынка (и некоторые аналитики считают, что корреляция между этими двумя факторами будет увеличиваться, поскольку акции REIT представлены в индексе S&P 500). Интересно, однако, что в последнее время это тоже меняется.
Корреляция между входящими в листинг REIT и общим фондовым рынком в 2015 году достигла минимума за 12 лет, согласно исследованию Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости (National Association of Real Estate Investment Trusts, NAREIT).
Сила кредитного плеча
За исключением REIT, инвестирование денег в недвижимость даёт инвестору один инструмент, который недоступен инвесторам фондового рынка: кредитное плечо. Если вы хотите купить акции, при размещении ордера на покупку вы должны оплатить полную стоимость, если вы не торгуете по марже. И даже в этом случае процент, который вы можете занять, будет намного меньше, чем с недвижимостью, где доступен волшебный способ финансирования – ипотека.
Для большинства обычных ипотечных кредитов требуется первоначальный взнос в размере 20%. Однако в некоторых регионах вы можете найти варианты ипотеки, которые требуют всего лишь 5%. Это значит, что вы можете контролировать всё имущество и собственный капитал, заплатив только часть от общей стоимости. Конечно, размер вашей ипотеки влияет на право собственности на приобретаемую недвижимость, но вы контролируете её сразу после того, как подпишете бумаги.
Именно это ободряет одинаково спекулянтов по недвижимости и арендодателей. Они могут взять вторичную ипотеку на свои дома и внести платежи по двум или трём другим объектам недвижимости. Независимо от того, как они поступят дальше: сдадут их в аренду, чтобы платить ипотеку за счёт арендаторов, или ждут возможности продать с прибылью, они контролируют эти активы, несмотря на то, что заплатили только небольшую часть общей стоимости.
Главный риск инвестирования в недвижимость: низкая ликвидность
Основным недостатком инвестирования в недвижимость является низкая ликвидность: относительная сложность конвертации актива в деньги и денежных средств в актив. В отличие от сделок с акциями или облигациями, которые завершаются за считанные секунды, сделка с недвижимостью может занять месяцы.
Даже с помощью брокера на поиск нужного контрагента может уйти несколько недель работы. REIT и паевые фонды со специализацией по недвижимости обеспечивают лучшую ликвидность и рыночное ценообразование, но они также имеют более высокую волатильность и более низкий уровень диверсификации, поскольку они гораздо сильнее коррелируют с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость.
Связанные термины
Арендодатель
Арендодатель – это физическое или юридическое лицо, которое владеет недвижимостью и сдаёт её в аренду арендатору.
Аренда жилой недвижимости
Аренда жилой недвижимости – это вид инвестиций в недвижимость, в котором более 80% дохода поступает от единиц жилья.
Что такое недвижимость под ключ
Недвижимость под ключ – это жилая недвижимость, которая может быть сдана в аренду покупателем сразу после покупки.
Инвестиционные группы по недвижимости
Инвестиционная группа по недвижимости – это организация, которая занимается строительством или покупкой групп объектов недвижимости, а затем продаёт их инвесторам.
UPREIT
UPREIT – это способ отсрочить или полностью устранить обязательства по налогу на прирост капитала, когда физическое лицо или компания хотят продать недвижимость, цена которой выросла.
Как получить прибыль от недвижимости
Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.