Причины для инвестирования в недвижимость и причины для инвестирования в акции

Во что лучше инвестировать – в недвижимость или в акции (или и то, и другое)

Многие инвесторы для размещения своих инвестиционных долларов традиционно обращаются к фондовому рынку. Акции – это хорошо известный вариант инвестиций, но не все знают, что покупка недвижимости также считается инвестицией. При благоприятных обстоятельствах недвижимость является альтернативой, которая имеет меньше риска, приносит более высокую доходность и лучше обеспечивает диверсификацию.

Независимо от вашей цели – пенсионное планирование, сбережения для оплаты обучения в вузе или получение постоянного дохода – вам нужна инвестиционная стратегия, которая соответствует вашему бюджету и потребностям. Для начала мы попробуем провести сравнение инвестиций в недвижимость с покупкой акций.

Основные моменты

Решение о том, во что инвестировать – в недвижимость или акции – это ваш личный выбор, который зависит от состояния кошелька, толерантности к риску, целей и стиля инвестирования.
Недвижимость и акции имеют разные уровни риска и возможностей.
Недвижимость не так ликвидна, и её покупка требует исследований, денег и времени. Но она обеспечивает пассивный поток дохода и обладает потенциалом существенного повышения стоимости.
Акции подвержены рыночным, экономическим и инфляционным рискам, но не требуют больших денежных вливаний, и их, как правило, достаточно легко купить и продать.

Сравнение недвижимости и акций

Во что инвестировать – в недвижимость или акции – это ваш личный выбор, который зависит от состояния кошелька, толерантности к риску, целей и стиля инвестирования. Можно с уверенностью предположить, что в фондовый рынок инвестирует гораздо больше людей, отчасти из-за того, что для покупки акций не требуется столько времени и денег. Чтобы купить недвижимость, вам придётся экономить и накопить значительную сумму денег.

Покупая акции, вы приобретаете крошечную часть выбранной компании. Заработать деньги можно двумя способами: по мере роста стоимости акций компании увеличивается и стоимость ваших инвестиций. Кроме того, при инвестировании в дивидендные акции вы можете получать регулярные выплаты, реинвестируя их для увеличения своих инвестиций.

Покупая недвижимость, вы приобретаете физическую землю или собственность. Большинство инвесторов в недвижимость зарабатывает деньги, собирая арендную плату (которая обеспечивает стабильный поток дохода) и повышая её по мере роста стоимости недвижимости. Кроме того, поскольку недвижимость можно купить с использованием заёмных средств, у вас есть возможность расширить свои владения, даже если вы не в состоянии позволить себе заплатить наличными сразу.

Для многих потенциальных инвесторов недвижимость привлекательна тем, что она является материальным активом, который легко контролировать, и который обеспечивает дополнительное преимущество в виде диверсификации. Инвесторы, покупающие недвижимость, получают материальный актив, за который они могут нести ответственность.

Обратите внимание, что в этой статье мы не говорим об инвестиционных трастах недвижимости (REIT), которые являются популярным способом инвестирования в недвижимость через финансовые продукты, которые покупаются и продаются, как акции.

При выборе между инвестированием в акции или покупкой недвижимости нужно рассмотреть ряд соображений.

Сравнение доходности фондового рынка и недвижимости

Инвестирование в фондовый рынок особенно выгодно при использовании методик, которые повышают доходность, таких как подбор компаний и постепенное наращивание позиций. Но эти возможности не всегда доступны, и извлечь из них выгоду можно только до определённого предела. Самостоятельное инвестирование в фондовый рынок может привести к непредсказуемым результатам, и доходность инвестиций часто оказывается ниже, чем ожидалось.

Сравнение доходности недвижимости и фондового рынка – это как сравнение яблок с апельсинами: факторы, влияющие на цены, внутреннюю ценность и доходность, сильно отличаются. Однако мы можем получить общее представление, сравнив показатели S&P 500 ETF Total Return (SPY) и Vanguard Real Estate ETF Total Return (VNQ):

Источник изображения: yCharts.

Как видно из графика, как недвижимость, так и акции могут сильно пострадать во время экономических спадов. Обратите внимание на большие провалы, которые произошли во время кризиса 2008 года и эпидемии COVID-19 2020 года.

Сравнение рисков недвижимости и акций

Жилищный пузырь и банковский кризис 2008 года привели к уменьшению счетов инвесторов как на рынках недвижимости, так и на рынке акций. Сейчас, на фоне эпидемии COVID-19, ситуация повторяется, хотя и по другим причинам. Тем не менее, важно помнить, что акции и недвижимость в целом имеют совершенно разные риски.

Недвижимое имущество

Перечислим несколько моментов, которые следует учитывать, когда речь заходит о недвижимости и связанных с ней рисках. Самый важный риск, часто упускаемый из вида, заключается в том, что недвижимость требует большого количества исследований. Вы не сможете купить первый попавшийся дом и ожидать немедленных результатов и отдачи. Недвижимость – это не очень ликвидный актив, и её нельзя быстро конвертировать в деньги. Это значит, что вы не можете быстро продать объект, если окажетесь в затруднительном положении.

Для перекупщиков и владельцев арендной недвижимости есть риски, связанные с проведением ремонта и управлением. В число из основных проблем, с которыми вы столкнётесь, входят большие затраты, не говоря уже о времени и головной боли, которые нужно будет потратить на взаимодействие с арендаторами. Это не то дело, которым можно заниматься в свободное время, особенно в случае арендной недвижимости.

Жильцы всегда будут в чём-то нуждаться, и вы не сможете пренебрегать ими, если возникнет чрезвычайная ситуация. Как инвестор, вы можете рассмотреть вопрос о найме подрядчика для ремонта и реконструкции купленного дома или управляющего недвижимостью для контроля дел, связанных с арендаторами. Это может сократить ваш доход, но освободит много драгоценного времени, которое вы тратите на свои инвестиции.

Рынок акций

Фондовый рынок подвержен нескольким разным видам риска: рыночному, экономическому и инфляционному.

Во-первых, цены акций могут быть чрезвычайно волатильными – как ещё раз продемонстрировала пандемия коронавируса, они зависят от колебаний рынка. Волатильность может быть вызвана как геополитическими, так и корпоративными событиями. Например, давайте предположим, что компания ведёт свою деятельность в другой стране. Её иностранное подразделение подчиняется законам и правилам этого государства.

Но если в экономике страны возникнут проблемы, а также в случае каких-то политических споров, акции этой компании могут пострадать. На цены акций влияют экономические циклы, а также денежно-кредитная политика, регулирование, пересмотры налоговых правил или даже изменения процентных ставок, установленных центральным банком страны.

Другие риски могут зависеть от самого инвестора. Инвесторы, которые предпочитают не диверсифицировать свои активы или полагаются на определённые типы акций, также имеют дело с более высоким риском.

Имейте в виду: акции, по которым выплачиваются дивиденды, могут приносить надёжный доход, но для того, чтобы получить достаточный доход для выхода на пенсию без продажи ценных бумаг, инвестиции в дивидендные акции должны быть очень большими. Полагаясь исключительно на акции с высокими дивидендами, инвестор может упустить возможности, связанные с ростом цен.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Инвесторы в недвижимость имеют возможность использовать кредитное плечо на свой капитал и получают существенные налоговые льготы. Хотя недвижимость не так ликвидна, как акции, долгосрочный денежный поток от неё обеспечивает пассивный доход, при этом вы можете выиграть от повышения стоимости.

Несмотря на это, важно учитывать сумму денег, которые идут на инвестиции в недвижимость. Вы должны быть способны внести первоначальный взнос и получить финансирование, если вы не совершаете сделку полностью за свои деньги.

Поскольку недвижимость не отличается высокой ликвидностью, вы не можете рассчитывать на немедленную продажу в случае необходимости. Другими недостатками являются затраты, связанные с управлением недвижимостью, и затраты времени на ремонт и техническое обслуживание.

Плюсы

Пассивный доход.
Налоговые преимущества.
Хеджирование от инфляции.
Возможность использования кредитного плеча.

Минусы

Больше работы, чем при покупке акций.
Высокая цена и низкая ликвидность.
Высокие транзакционные издержки.
Увеличение стоимости не гарантируется.

Плюсы и минусы фондового рынка

В большинстве случаев инвесторам не понадобятся огромные денежные суммы, чтобы начать работу на фондовом рынке, и этот факт делает данный вариант привлекательным. В отличие от недвижимости, акции являются ликвидными и их, как правило, легко купить и продать, поэтому вы можете рассчитывать на них в случае чрезвычайных ситуаций. Учитывая огромный выбор акций и ETF, построить хорошо диверсифицированный портфель будет довольно легко.

Но, как отмечалось выше, акции обычно более волатильны, что делает инвестиции более рискованными. При продаже акций обычно необходимо заплатить налог на прирост капитала, что делает ваше налоговое бремя намного тяжелее. И если у вас нет огромных сумм денег на рынке, ваши активы не смогут сильно вырасти.

Плюсы

Высокая ликвидность.
Лёгкость диверсификации.
Низкие транзакционные комиссии.
Возможность использования пенсионных счетов с налоговыми льготами.

Минусы

Волатильность больше, чем у недвижимости.
Продажа акций может вызвать необходимость заплатить большие налоги.
Некоторые акции двигаются в боковом диапазоне в течение многих лет.
Высокая вероятность эмоционального инвестирования.

Дополнительные факторы, которые необходимо учитывать

Для покупки недвижимости требуется больше первоначального капитала, чем для инвестирования в акции, паевые фонды или даже инвестиционные трасты по недвижимости. Однако при покупке недвижимости инвесторы имеют больше возможностей привлечения заёмных средств на свои деньги, что позволяет им приобретать более ценные инвестиционные инструменты.

Вкладывая 25 000$ в ценные бумаги, вы получаете активы стоимостью в 25 000$. При этом те же самые инвестиции в недвижимость позволяют купить объект стоимостью в 125 000$ с помощью ипотеки и освобождаемых от налогов процентов.

Денежные средства, полученные от аренды, должны покрыть ипотеку, страхование, налоги на имущество и ремонт. Но хорошо управляемая собственность также приносит владельцам доход. Дополнительными преимуществами инвестиций в недвижимость являются амортизационные и другие налоговые вычеты.

Недвижимость, которая генерирует ежемесячный доход, может увеличиваться в цене даже в областях, где её в основном сдают в аренду, что обеспечивает дополнительное преимущество. Ещё один важный фактор – налоги после продажи инвестиций. После продажи акций обычно нужно заплатить налог на прирост капитала. На прирост капитала от недвижимости можно получить отсрочку, если после продажи приобретается другое имущество, что в Налоговом кодексе США называется 1031 exchange.

Итог

Недвижимость и акции несут в себе как риски, так и выгоды. Инвестирование на фондовом рынке является популярным средством для пенсионных накоплений, особенно для людей, которые регулярно вносят вклады в счета 401 (k) или Roth IRA. Однако диверсификация тоже очень важна, особенно когда речь идет о долгосрочных инвестициях.

Для снижения риска инвесторы должны выбирать различные классы активов или сектора. Инвестирование в недвижимость – это идеальный способ диверсифицировать свой инвестиционный портфель, снизить риски и максимально увеличить прибыль. Имейте в виду, что многие инвесторы вкладывают деньги одновременно как в фондовый рынок, так и в недвижимость.

И если вам нравится идея инвестирования в недвижимость, но вы не хотите заниматься управлением самостоятельно, стоит обратить внимание на инвестиционные трасты недвижимости (REIT).

Связанные термины

Инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость – это собственность, используемая для получения дохода или иных инвестиционных целей, а не в качестве основного места жительства.

Деньги, которые вы не видите: финансовые активы

Финансовый актив – это не физический, ликвидный актив, который представляет право собственности на предприятие или договорные права на будущие платежи, и его стоимость выводится из них. Акции, облигации, наличные деньги и банковские депозиты являются примерами финансовых активов.

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.