Какие риски характерны для инвестиционных трастов недвижимости (REIT)?

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (REIT) – это популярные инструменты, которые приносят доход своим инвесторам. REIT – это компания, которая владеет и управляет различными объектами недвижимости, при этом 90% генерируемого ей дохода выплачивается акционерам.

В результате REIT могут предложить инвесторам устойчивый поток доходов, который становится особенно привлекательным в условиях низких процентных ставок. Тем не менее, для REIT характерен ряд рисков, о которых вы должны знать, прежде чем инвестировать.

Основные моменты

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (REIT) – это популярные инструменты, которые выплачивают инвесторам дивиденды.
Одним из рисков небиржевых REIT (тех, которые не торгуются публично на биржах) является сложность их изучения.
Небиржевые REIT имеют низкий уровень ликвидности, то есть, инвесторам трудно их продать.
Публично торгуемые REIT могут терять стоимость при росте процентных ставок, в результате которого инвестиционный капитал обычно перетекает в облигации.

Как работают инвестиционные трасты недвижимости

Поскольку REIT отдают акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода, они обычно предлагают более высокую доходность по сравнению с остальной частью рынка. REIT выплачивают своим акционерам дивиденды, представляющие собой денежные выплаты от компании своим инвесторам. Хотя многие другие корпорации также выплачивают дивиденды своим акционерам, дивидендная доходность REIT обычно превышает доходность большинства других компаний.

REIT обязаны выплачивать 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов, поэтому они обычно платят больше, чем большинство компаний с дивидендными акциями.

Некоторые REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости, в то время как другие являются более диверсифицированными в этом плане.

REIT могут быть основаны на множестве различных типов собственности, в том числе

Жилые комплексы.
Объекты здравоохранения.
Отели.
Офисные здания.
Камеры хранения.
Розничные торговые центры разных видов.

REIT являются привлекательными для инвесторов, потому что они предлагают возможность получать дивидендный доход от этих объектов, не владея ни одним из них. Другими словами, инвесторы не должны вкладывать деньги и время в процесс покупки недвижимости напрямую, который может привести к возникновению неожиданных расходов и бесконечных головных болей.

Если у выбранного фонда хорошая управленческая команда, длительный опыт успешной работы и доступ к хорошей недвижимости, инвесторам может показаться заманчивой мыслью о том, что можно сидеть сложа руки и наблюдать, как растут их инвестиции в REIT. К сожалению, в сфере REIT существуют некоторые подводные камни и риски, которые инвесторы должны знать, прежде чем принимать какие-либо решения.

Риски небиржевых REIT

Небиржевые REIT, как можно понять из названия, не торгуются на фондовой бирже, что создает для инвесторов особые риски.

Стоимость акции

Небиржевые REIT не являются публично торгуемыми, поэтому инвесторы не могут провести тщательные исследования перед вложением денег. В результате определить стоимость такого REIT довольно трудно. Некоторые небиржевые REIT показывают все активы и стоимость после 18 месяцев после размещения, но это мало чем помогает.

Недостаточная ликвидность

Небиржевые REIT также бывают недостаточно ликвидными, то есть, на рынке может не быть покупателей или продавцов, когда инвестор захочет совершить сделку. Во многих случаях продажа небиржевых REIT занимает около семи лет. Некоторые из них позволяют инвесторам получить часть инвестиций после одного года, но за это обычно взимается плата.

Распределение дохода

Небиржевые REIT объединяют капитал для покупки и управления недвижимостью, из-за чего деньги инвесторов оказываются заблокированными. Но у этого действия может быть и более тёмная сторона. Она заключается в том, что выплаты дивидендов иногда могут производиться из денег других инвесторов, а не из доходов, которые получены от собственности. Этот процесс ограничивает денежный поток REIT и уменьшает стоимость акций.

Комиссии

Ещё один недостаток небиржевых REIT – это авансовые платежи. Большинство из них взимают с инвесторов авансовые сборы в размере 9-10%, а иногда и до 15%. В некоторых случаях небиржевые REIT имеют хорошее управление и отличные характеристики, приводящие к сверхвысокой доходности, но это также относится и к публично торгуемым REIT.

Кроме того, небиржевые REIT могут взимать плату за услуги внешнего управляющего. Если небиржевой REIT платит внешнему менеджеру, эти расходы уменьшают прибыль инвесторов. Если вы решите инвестировать в небиржевой REIT, необходимо задать руководству все вопросы, связанные с вышеуказанными рисками. Чем больше прозрачности, тем лучше.

Риски публично торгуемых REIT

Публично торгуемые REIT предлагают инвесторам возможность добавить недвижимость в свой инвестиционный портфель и заработать привлекательные дивиденды. Публично торгуемые REIT являются более безопасным вариантом инвестиций, чем их небиржевые аналоги, но риски всё же присутствуют.

Риск изменения процентных ставок

Самый большой риск для REIT – это рост процентных ставок, который снижает спрос на REIT. В условиях роста процентных ставок инвесторы обычно выбирают более безопасные инструменты получения дохода, такие как казначейские облигации США. Казначейские облигации имеют гарантии от государства, и по большинству из них выплачивается фиксированная процентная ставка.

В результате при повышении ставок REIT распродаются, а рынок облигаций растёт, поскольку инвестиционный капитал перетекает в облигации.

Конечно, можно заметить, что рост процентных ставок указывает на сильную экономику, при которой обычно бывает более высокая арендная плата и более высокий уровень заполненности помещений. Но исторически сложилось так, что REIT дают не очень хороший результат, когда процентные ставки растут.

Неправильный выбор REIT

Следующий важный риск – это неправильный выбор REIT, что может показаться довольно простым делом, но здесь всё зависит от логики. Например, пригородные торговые центры находятся в упадке. В результате инвесторы вряд ли захотят инвестировать в REIT, которые на них специализируются.

Поскольку молодёжь предпочитает жить в городах из-за удобства и экономии средств, городские торговые центры могут оказаться более выгодным вариантом. Тенденции постоянно меняются, поэтому нужно изучать объекты недвижимости или активы в составе REIT для уверенности в том, что они по-прежнему актуальны и могут приносить доход от аренды.

Особенности налогообложения

Хотя само по себе это и не является риском, для некоторых инвесторов важное значение может иметь тот факт, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход. Другими словами, обычная ставка равна ставке подоходного налога инвестора, которая выше ставки налога на дивиденды или на прирост капитала в случае акций.

Итог

Инвестиции в REIT могут быть пассивной и приносящей доход альтернативой покупке недвижимости напрямую. Тем не менее, инвесторы не должны смотреть только на размер дивидендов, так как REIT могут отставать по прибыльности от рынка в условиях роста процентных ставок.

Лучше выбирать REIT, которые имеют солидные управленческие команды и качественные объекты недвижимости с учётом текущих тенденций, при этом они должны быть публично торгуемыми. Также рекомендуется поговорить с хорошим специалистом по налогам, чтобы определить способы достижения наиболее благоприятных налоговых условий. Например, можно держать REIT на счёте с налоговыми льготами, таком как Roth IRA.

Связанные термины

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

UPREIT

UPREIT – это способ отсрочить или полностью устранить обязательства по налогу на прирост капитала, когда физическое лицо или компания хотят продать недвижимость, цена которой увеличилась.

Небиржевые REIT (Non-Traded REIT)

Небиржевые REIT не котируются на публичных биржах и могут предоставить розничным инвесторам возможность вложить деньги в не являющиеся общедоступными виды инвестиций в недвижимость с налоговыми льготами.