Расчёт ROI при инвестировании в недвижимость
Показатель рентабельности инвестиций (ROI) в сфере недвижимости измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат. Поскольку данный параметр показывает, насколько хорошо используются ваши инвестированные деньги, полезно будет знать, что такое ROI, и уметь рассчитывать рентабельность инвестиций в недвижимость.
Основные моменты
- Показатель ROI в сфере недвижимости измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции.
- ROI показывает, насколько эффективно используются деньги, инвестированные вами для получения прибыли.
- Многие инвесторы используют среднюю доходность индекса S&P 500 в качестве ориентира для рентабельности своих инвестиций.
Рентабельность инвестиций – это бухгалтерский термин, обозначающий процент, на который окупаются вложенные вами деньги после вычета сопутствующих затрат. Для человека без бухгалтерского образования это может показаться запутанным, но формула довольно простая и выглядит следующим образом:
ROI = (Gain−Cost)/Cost
где
- Gain = Прирост инвестиций.
- Cost = Инвестиционные затраты.
Это уравнение выглядит достаточно просто. Однако в нём задействован целый ряд переменных, в том числе затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также кредитное плечо – сумма денег, взятых в долг (под проценты) для осуществления начальных инвестиций. Эти переменные могут влиять на показатель рентабельности инвестиций.
Сложности при расчёте рентабельности инвестиций
При покупке недвижимости условия финансирования могут очень сильно влиять на общую стоимость инвестиций. Осложнения в расчёте рентабельности инвестиций могут возникать при рефинансировании имущества или получении второй ипотеки. Проценты по второму или рефинансированному кредиту могут увеличиться, к тому же вы заплатите сборы за кредит, что может уменьшить ROI.
Возможно также увеличение расходов на техническое обслуживание, налогов на недвижимость и коммунальных тарифов. Если владелец жилого помещения или коммерческой недвижимости оплачивает эти расходы, ему нужно пересчитать ROI, добавив в расчёт все новые цифры.
Сложные расчеты могут также потребоваться для имущества, купленного по ипотеке с регулируемой ставкой (adjustable-rate mortgage, ARM), которая периодически меняется в течение срока действия кредита.
Рассмотрим два основных метода расчета окупаемости инвестиций: метод оценки затрат и метод Out-of-Pocket.
Метод оценки затрат
В этом методе рентабельность инвестиций вычисляется путём деления собственного капитала в собственности на стоимость этой собственности.
Например, давайте предположим, что недвижимость была куплена за 100 000$. После ремонта и реконструкции, которые обходятся инвесторам в дополнительные 50 000$, имущество оценивается в 200 000$, в результате чего доля эквити в собственности составляет 50 000$ (200 000 –[100 000 + 50 000]).
Чтобы использовать метод оценки затрат, разделите долю эквити на все расходы, связанные с покупкой, ремонтом и реконструкцией имущества.
ROI в данном случае составляет 50 000$ ÷ 150 000$ = 0,33 или 33%.
Метод Out-of-Pocket
Метод Out-of-Pocket является самым популярным среди инвесторов в недвижимость из-за более высоких показателей ROI. Используя цифры из приведённого выше примера, предположим, что был куплен тот же самый объект недвижимости по той же самой цене, но на этот раз покупка финансируется за счёт кредита и первоначального взноса в размере 20 000$.
Таким образом, расходы из собственных средств составляют всего 20 000$ плюс 50 000$ на ремонт и реконструкцию, при этом общие расходы из собственных средств составляют 70 000$. При стоимости имущества в 200 000$, доля эквити составляет 130 000$.
Рентабельность недвижимости в этом случае составляет 130 000$ ÷ 200 000$ = 0,65 или 65%. Это почти вдвое выше, чем в первом примере. Разница, конечно, связана с использованием заёмных средств: кредитное плечо выступает как средство повышения рентабельности инвестиций.
Каким должен быть хороший показатель ROI для инвестиций в недвижимость
Показатель рентабельности инвестиций, который один инвестор считает хорошим, для другого может быть неприемлемым. Допустимый уровень рентабельности инвестиций в недвижимость зависит от терпимости к риску – чем больший риск вы готовы принять, тем выше будет ожидаемая рентабельность инвестиций.
И наоборот, инвесторы, не склонные к риску, могут согласиться на более низкий показатель ROI в обмен на большую определённость.
Однако в целом, чтобы сделать инвестиции в недвижимость выгодными, многие инвесторы стремятся получить прибыль, которая немного превышает среднюю доходность индекса S&P 500 или соответствует ей. Историческая средняя доходность индекса S&P 500 составляет 10%.
Конечно, вам не обязательно покупать физические объекты недвижимости, чтобы инвестировать в этот сектор. Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (REIT) торгуются на биржах как акции и обеспечивают диверсификацию без необходимости покупки собственности и управления ею. Акции REIT можно купить на платформе брокера Exante.
В целом доходность REIT является более волатильной, чем доходность физической собственности (так как они торгуются на бирже). В США годовая доходность REIT составляет 12,99% и измеряется индексом MSCI U. S. REIT Index.
Рентабельность инвестиций – это не то же самое, что прибыль
Конечно, для реализации рентабельности инвестиций в виде реальной денежной прибыли, недвижимость необходимо продать. Довольно часто недвижимость не продаётся по рыночной стоимости. Сделка может закрыться ниже изначально запрашиваемой цены, что снижает итоговый показатель ROI для этой недвижимости.
Кроме того, продажа недвижимости подразумевает определённые расходы, в том числе средства, затраченные на ремонт, покраску и благоустройство территории. Также нужно добавить расходы на рекламу недвижимости вместе с оценочными расходами и комиссионными агента по недвижимости или брокера.
Как рекламные, так и комиссионные расходы могут быть согласованы с поставщиком услуг. Застройщики, имеющие более одного объекта недвижимости, которые они рекламируют и продают, находятся в лучшем положении, так как могут договориться о более выгодных ставках с рекламными агентствами и брокерами.
Однако расчёт рентабельности инвестиций при многократных продажах с изменяющимися затратами на рекламу, комиссионные, финансирование и строительство представляет собой сложную бухгалтерскую задачу, которую может решить только профессионал.
Итог
Расчёт рентабельности инвестиций в недвижимость может быть как простым, так и сложным, в зависимости от всех перечисленных выше переменных. В устойчивой экономике рентабельность коммерческой недвижимости, как и жилой, может быть очень высокой.
Даже в условиях рецессии экономики, когда цены падают и наличных денег не хватает, что может произойти из-за пандемии COVID-19, инвесторам, имеющим деньги для инвестирования, доступно множество вариантов недвижимости. Когда экономика восстановится, а это неизбежно произойдёт, многие инвесторы могут получить большую прибыль.
Однако для расчёта подоходного налога или налога на прирост капитала владельцам недвижимости настоятельно рекомендуется воспользоваться помощью профессионального налогового консультанта.
Связанные термины
Рентабельность инвестиций (Return on Investment, ROI)
Рентабельность инвестиций (ROI) – это показатель, используемый для оценки эффективности инвестиций или сравнения эффективности ряда различных инвестиций.
Короткая продажа недвижимости
В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.
Что такое доходная собственность
Доходная собственность – это недвижимость, купленная или построенная с целью получения дохода за счёт сдачи в аренду, лизинга или роста цен.
Ставка капитализации (Capitalization Rate)
Ставка капитализации – это норма прибыли инвестиционной недвижимости, основанная на доходах, которые предполагается получить от рассматриваемого объекта.
Что измеряет коэффициент операционных расходов
Коэффициент операционных расходов (Operating Expense Ratio, OER) – это отношение затрат на эксплуатацию объекта недвижимости к доходам, полученным от этого объекта.
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.