Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду?

Одной из главных причин, по которым люди занимаются инвестированием, является желание увеличить своё богатство. Мотивы у разных инвесторов могут различаться – кто-то копит деньги для выхода на пенсию, а кому-то они нужны для других жизненных событий, таких как рождение ребенка или свадьба – однако во всех случаях желание заработать деньги лежит в основе инвестиций. И не имеет значения, куда вы вкладываете свои деньги – в фондовый рынок, рынок облигаций или недвижимость.

Недвижимость – это материальная собственность, которая состоит из земли и обычно включает в себя все строения или ресурсы, найденные на этой земле. Недвижимость для сдачи в аренду является одним из примеров инвестиций в недвижимость. Она приобретается с намерением заработать деньги за счёт арендного дохода. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать её через короткий промежуток времени.

Независимо от намерения, инвестор, который добавляет недвижимость в свой инвестиционный портфель, должен измерить ROI, чтобы определить прибыльность объекта недвижимости. В этом обзоре мы разберёмся, что такое ROI, как рассчитать его для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, и почему его необходимо узнать, прежде чем совершать покупку.

Основные моменты

Показатель рентабельности инвестиций (ROI) в сфере недвижимости измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции.
Для расчёта рентабельности инвестиций в процентах нужно взять чистую прибыль от инвестиций и разделить её на первоначальные затраты.
Если вы взяли ипотеку, необходимо учитывать первоначальный взнос и ипотечный платеж.
Также необходимо принять во внимание другие переменные, которые могут повлиять на ваш ROI, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также регулярные расходы.

Что такое рентабельность инвестиций (ROI)

Показатель рентабельности инвестиций (ROI) измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции. Он показывает, насколько эффективно используются деньги, инвестированные вами для получения прибыли. Информация о ROI позволяет инвесторам оценить, насколько разумным является вложение денег в выбранный вариант инвестиций.

ROI можно рассчитать для любых инвестиций – акций, облигаций, сберегательного счёта и недвижимости. Вычислить рентабельность аренды коммерческой недвижимости довольно сложно, поскольку этим процессом можно легко манипулировать, включая или исключая некоторые переменные. Ещё сложнее может быть, когда у инвесторов есть выбор: заплатить наличными или взять ипотеку на недвижимость.

Здесь мы рассмотрим два примера расчёта ROI жилой недвижимости для сдачи в аренду: при покупке за собственные деньги и при финансировании с помощью ипотеки.

Формула расчёта ROI

ROI = (Прибыль от инвестиций Стоимость инвестиций) / Стоимость инвестиций

Чтобы рассчитать прибыль от любых инвестиций, нужно взять общую доходность инвестиций и вычесть их первоначальные затраты. ROI – это коэффициент рентабельности, поэтому он показывает прибыль от инвестиций, представленную в процентном выражении.

Поскольку рентабельность инвестиций представлена в форме коэффициента, прибыль вычисляется в процентном выражении.

Для расчёта процентной окупаемости инвестиций нужно взять чистую прибыль от инвестиций и разделить её на первоначальные затраты.

Например, если вы купите акции ABC за 1000$ и продадите их через два года за 1600$, чистая прибыль составит 600$ (1600 – 1000). ROI этих акций составляет 60% [600$ (чистая прибыль) ÷ 1000$ (затраты) = 0,60].

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду

Приведённая выше формула выглядит достаточно просто, имейте в виду, что в сфере инвестиций в недвижимость существует ряд переменных, которые могут повлиять на показатели окупаемости инвестиций. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчёта кредитного плеча – денег, взятых в долг под проценты для осуществления первоначальных инвестиций. Разумеется, условия финансирования могут очень сильно влиять на общую стоимость инвестиций.

ROI для операций с собственными деньгами

ROI инвестиций в недвижимость рассчитывается довольно просто, если вы покупаете эту недвижимость за собственные деньги.

Давайте рассмотрим пример арендной недвижимости, купленной таким образом

За покупку недвижимости для сдачи в аренду вы платите 100 000$.
Расходы на завершение сделки составили 1000$, а расходы на перепланировку – 9000$, в результате чего общая сумма инвестиций поднялась до 110 000$.
Вы сдали этот объект в аренду и каждый месяц собираете по 1000 долларов.

Год спустя

За 12 месяцев вы заработали 12 000 долларов дохода от аренды.
Расходы, включая счета за воду, налоги на имущество и страхование, составили 2400 долларов в год или 200 долларов в месяц.
Годовая доходность составила 9600$ (12 000$ — 2400$).

Для того, чтобы рассчитать ROI, выполните следующие действия

Разделить годовую доходность (9600$) на общую сумму инвестиций (110 000$).
ROI = 9 600$ ÷ 110 000$ = 0,087 или 8,7%.
ROI ваших инвестиций составляет 8,7%.

ROI для операций с ипотечным финансированием

Расчёт рентабельности инвестиций по сделкам, финансируемым с помощью ипотеки, является более сложным.

Предположим, что вы купили ту же самую недвижимость за 100 000 долларов, но вместо того, чтобы платить собственными деньгами, вы взяли ипотеку

Первоначальный взнос по ипотеке составлял 20% от цены покупки или 20 000$ (100 000$ х 20%).
Расходы на завершение сделки были выше, что характерно для ипотеки, и составили в общей сложности 2500$.
За ремонт вы заплатили 9000$.
Ваши общие расходы из собственного кармана составили 31 500$ (20 000$ + 2500$ + 9000$).

Также нужно учесть текущие расходы по ипотеке

Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. На заимствованные 80 000$ ежемесячная выплата основной суммы и процентов составит 381,93$.
Добавим те же 200$ в месяц, чтобы покрыть водоснабжение, налоги и страховку, и получаем общий ежемесячный платёж в 581,93$.
Доход от аренды в размере 1000$ в месяц – это 12 000$ в год.
Размер ежемесячных денежных поступлений составляет 418,07$ (1000$ арендной платы 581,93$ ипотечного платежа).

Год спустя

Общий доход от аренды за год составляет 12 000$ – по 1000$ в месяц.
Размер прибыли за год – 5 016,84$ (418,07$ х 12 месяцев).

Для того, чтобы рассчитать ROI, выполните следующие действия

Разделите годовую прибыль на ваши первоначальные расходы (авансовый платёж в размере 20 000$, расходы на завершение сделки в размере 2 500$ и ремонт в размере 9 000$), и в итоге мы получим рентабельность инвестиций.
ROI: 5 016,84$ ÷ 31 500$ = 0,159.
ROI составляет 15,9%.

Собственный капитал

Некоторые инвесторы добавляют в формулу собственный капитал дома. Собственный капитал – это рыночная стоимость объекта недвижимости за вычетом общей суммы непогашенного кредита. Имейте в виду, что собственный капитал – это не наличные деньги. Вам придётся продать недвижимость, чтобы получить к ней доступ.

Чтобы рассчитать сумму собственного капитала, просмотрите график амортизации ипотеки и выясните, сколько денег из ваших ипотечных платежей пошло на выплату основного долга по кредиту. Это и будет собственный капитал вашего дома.

Сумма собственного капитала может быть добавлена к годовой прибыли.

В нашем примере график амортизации кредита показывает, что в течение первых 12 месяцев было выплачено в общей сложности 1 408,84$ из основной суммы

Годовая доходность с учётом доли собственного капитала теперь составляет 6 425,68$ (5 016,84$ +1 408,84$).
ROI = 6 425,68$ ÷ 31 500$ = 0,20.
ROI составляет 20%.

Важность ROI для недвижимости

Знание ROI для любых инвестиций позволяет инвесторам принимать более взвешенные решения. Прежде чем покупать, оцените свои затраты, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить выбранную недвижимость с другими похожими объектами. После того, как вы уменьшите круг поиска, можно определить, сколько вы будете зарабатывать.

Если в какой-то момент вы поймёте, что ваши затраты превышают значение ROI, вам, возможно, придётся принять решение в отношении дальнейших действий: переждать, надеясь, что вы снова получите прибыль, или продать недвижимость, чтобы не оказаться в убытке.

Другие соображения

Конечно, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с владением рентной недвижимостью, такие как расходы на ремонт или техническое обслуживание. Их тоже необходимо будет включить в расчёты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.

Кроме того, мы предполагаем, что недвижимость сдавалась в аренду все 12 месяцев. Однако иногда часть площадей может простаивать из-за отсутствия арендаторов, и вы не будете получать доход за эти месяцы, что должно учитываться в ваших расчётах.

ROI для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, отличается, потому что зависит от типа финансирования – через ипотеку или за счёт собственных средств. Как правило, чем меньше денег выплачивается авансом в качестве первоначального взноса, тем больше будет доля ипотечного кредита, но также выше рентабельность инвестиций в недвижимость.

И наоборот, чем больше денег уплачено авансом и чем меньше вы занимаете, тем ниже будет ROI, так как ваши первоначальные затраты получаются выше. Другими словами, ипотечное финансирование позволяет увеличить окупаемость инвестиций в краткосрочной перспективе, так как ваши первоначальные расходы получаются ниже.

При измерении окупаемости инвестиций для нескольких объектов собственности важно использовать последовательный подход. Например, если вы включаете собственный капитал дома в формулу оценки одного объекта недвижимости, при расчёте ROI для всего вашего портфеля недвижимости необходимо учитывать собственный капитал других входящих в него объектов. Это может обеспечить наиболее точное представление о вашем инвестиционном портфеле.

Связанные термины

Операционный коэффициент

Операционный коэффициент показывает эффективность компании при сохранении низких издержек и одновременном получении дохода.

Что показывает учётная норма прибыли

Учётная норма прибыли (Accounting Rate of Return, ARR) измеряет величину прибыли или доходности от инвестиций по сравнению с первоначальной стоимостью.

Норма прибыли (Rate of Return, RoR)

Норма прибыли – это значение прироста или уменьшения инвестиций в течение определённого периода времени, выраженное в процентах от стоимости инвестиций.

Займ от Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA)

Займ от Федеральной жилищной администрации (FHA) представляет собой ипотечный кредит, застрахованный FHA и предназначенный для заёмщиков с низким уровнем дохода.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.