Выясняем, каким образом можно оценить REIT
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет и управляет приносящей доход недвижимостью, а также вкладывает в неё деньги. По закону 90% прибыли REIT в обязательном порядке распределяется между акционерами в виде дивидендов. Ниже мы рассмотрим разные типы REIT, их характеристики и способы оценки.
Основные моменты
- REIT обязаны выплачивать акционерам не менее 90% своего дохода в виде дивидендов.
- Коэффициенты балансовой стоимости бесполезны для REIT, вместо них лучше использовать такие показатели, как чистая стоимость активов.
- Анализ REIT нужно проводить как по нисходящему, так и по восходящему иерархическому принципу, где в число факторов нисходящего типа входит уровень роста населения и рост рабочих мест, а к аспектам восходящего типа можно отнести доход от аренды и средства от операций.
Что может квалифицироваться как REIT
Большинство REIT сдают в аренду помещения и собирают арендную плату, а затем распределяют этот доход среди своих акционеров в виде дивидендов. Ипотечные REIT (также называемые mREIT) недвижимостью не владеют, а занимаются финансированием недвижимости. REIT этой разновидности получают доход от процентов по своим инвестициям, к которым могут относиться ипотечные кредиты, ценные бумаги с ипотечным покрытием и другие связанные с ипотекой активы.
Чтобы претендовать на статус REIT, компания должна соблюдать определённые положения Налогового кодекса США (IRC).
В частности, для получения статуса REIT компания должна соответствовать следующим требованиям
- Инвестировать не менее 75% от общего объёма активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.
- Получать не менее 75% валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, выданным для покупки недвижимости, или от продажи недвижимости.
- Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода своим акционерам в виде дивидендов.
- Являться юридическим лицом, которое облагается налогами как корпорация.
- Управляться советом директоров или попечителей.
- Иметь не менее ста акционеров после первого года своего существования.
- Иметь не более 50% своих акций у пяти или менее физических лиц.
Имея статус REIT, компания может не платить корпоративный подоходный налог. Обычная корпорация платит налоги со всей полученной прибыли, и только после этого решает, какую часть своей оставшейся после уплаты налогов прибыли выделить на дивиденды, а какую на реинвестирование. REIT просто распределяет всю или почти всю свою прибыль и получает освобождение от налога.
Типы REIT
Существует несколько разных типов REIT. Долевые REIT, как правило, специализируются на владении определёнными типами недвижимого имущества, такими как квартиры, торговые центры, офисные здания или гостиничные/курортные объекты. Некоторые из них являются диверсифицированными, а некоторые вообще не поддаются классификации, как REIT, который инвестирует только в поля для гольфа.
Другим основным типом являются ипотечные REIT. Эти REIT выдают займы под залог недвижимости, но сами они обычно не владеют и не управляют объектами недвижимости. Для инвестирования в ипотечные REIT нужно провести специальный анализ. Они представляют собой финансовые компании, которые используют различные инструменты хеджирования для управления своей зависимостью от процентных ставок.
Хотя некоторые гибридные REIT занимаются как операциями с недвижимостью, так и ипотечными кредитами, большинство REIT относятся к долевому типу, то есть, фокусируются работе с физическими объектами недвижимого имущества. В различных материалах, посвящённых трастам для инвестирования в недвижимость, речь чаще всего идёт о долевых REIT. И в нашем анализе мы тоже сосредоточимся на долевых REIT.
Как выбрать REIT
REIT – это дивидендные акции компании, которая работает с недвижимостью. Если вы ищете источники дохода, их можно рассматривать вместе с высокодоходными облигационными фондами и дивидендными акциями. REIT представляют собой акции, по которым выплачиваются дивиденды, поэтому они анализируются так же, как и другие акции. Однако есть и некоторые существенные различия, связанные с особенностями бухгалтерского учёта имущества.
Традиционные показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и коэффициент P/E, не являются надёжными способами оценки REIT. FFO и AFFO подходят для этого гораздо лучше.
Мы проиллюстрируем это на упрощённом примере. Предположим, что REIT покупает здание за 1 млн долларов. По правилам бухгалтерского учёта REIT должен учитывать амортизацию в числе расходов по этому активу. Для наглядности распределим амортизацию на 20 лет в виде прямой линии. Каждый год мы вычитаем из баланса 50 000$ амортизационных расходов (50 000$ в год x 20 лет = 1 млн долларов).
Давайте посмотрим на упрощённую балансовую таблицу и отчёт о прибылях и убытках на приведённой выше иллюстрации. На десятый год в нашем балансовом отчёте указана стоимость здания (т. е. балансовая стоимость) в размере 500 000$ – первоначальная стоимость в 1 млн долларов минус 500 000 долларов накопленной амортизации (10 лет Х 50 000$ в год). В отчёте о прибылях и убытках 190 000$ расходов вычитается из 200 000$ доходов, но 50 000$ расходов – это амортизация.
FFO
Однако на самом деле REIT не тратит эти деньги к десятому году – амортизация не является денежной статьёй расходов. Поэтому мы возвращаем амортизационные отчисления к чистому доходу и получаем показатель средства от операций (funds from operations, FFO).
Смысл в том, что вычет расходов на амортизацию приводит необоснованному занижению чистого дохода, потому что наше здание не могло потерять половину своей стоимости за последние 10 лет. FFO исправляет это искажение путём исключения амортизации. Кроме того, в расчёт FFO может вноситься несколько других корректировок.
AFFO
Следует отметить, что FFO находится ближе к денежному потоку, чем показатель чистой прибыли, но он не является точным отражением денежного потока. Прежде всего, обратите внимание, что в приведённом выше примере мы не учитывали 1 млн долларов, потраченных на приобретение здания (капитальные затраты).
Более точный фундаментальный анализ REIT включал бы в себя капитальные затраты. Добавив в расчёт капитальные затраты, мы получаем цифру, известную как скорректированный FFO (AFFO).
Чистая стоимость активов
Наша гипотетическая балансовая таблица поможет нам разобраться и с другим важным параметром REIT – чистой стоимостью активов (NAV). На десятый год балансовая стоимость нашего здания составляла всего 500 000$, потому что половина первоначальной стоимости была съедена амортизацией.
Таким образом, балансовая стоимость актива и связанные с ней коэффициенты, такие как соотношение цена/балансовая стоимость, часто сомнительные даже в отношении анализа обычных акций, являются по сути бесполезными для REIT. Показатель NAV придуман для того, чтобы заменить балансовую стоимость недвижимости более точной оценкой рыночной стоимости.
Для расчёта NAV требуется несколько субъективная оценка активов REIT. В приведённом выше примере мы видим, что здание генерирует 100 000$ операционного дохода (200 000$ выручки минус 100 000$ операционных расходов). Один из методов заключается в капитализации операционного дохода на основе рыночной ставки.
Если мы считаем, что текущая ставка капитализации для данного типа здания составляет 8%, то наша оценка стоимости здания составит 1,25 млн долларов (100 000$ операционной прибыли/ставка 8% = 1 250 000$).
Эта оценка рыночной стоимости заменяет балансовую стоимость здания. Затем нам нужно вычесть ипотечный долг (не показанный), чтобы получить чистую стоимость активов. После вычета из стоимости активов суммы задолженности мы получим собственный капитал, а слово чистый в расшифровке NAV означает после вычета долга.
Последним шагом является разделение NAV на количество простых акций, чтобы получить значение NAV на акцию, которое является оценкой внутренней стоимости. В теории, рыночная цена акций не должна отклоняться слишком далеко от значения NAV на акцию.
Нисходящий и восходящий иерархический анализ
При выборе акций вы иногда можете слышать термины нисходящий и восходящий иерархический анализ. Нисходящий иерархический анализ начинается с экономической перспективы и ставки на темы или секторы (например, увеличение среднего возраста населения может благоприятствовать фармацевтическим компаниям).
При проведении восходящего иерархического анализа вы фокусируетесь на фундаментальных показателях конкретных компаний. При выборе акций REIT нужен анализ как нисходящего, так и восходящего типа.
С точки зрения нисходящего анализа на REIT может влиять всё, что влияет на предложение и спрос на недвижимость. Рост численности населения и количества рабочих мест, как правило, благоприятен для всех типов REIT. Процентные ставки, если кратко, могут оказывать как положительное, так и отрицательное влияние.
Повышение процентных ставок обычно говорит об улучшении экономики, что хорошо для REIT, поскольку люди тратят больше денег, а предприятия арендуют больше площадей. Растущие процентные ставки, как правило, выгодны для REIT, связанных с арендой квартир, поскольку люди предпочитают оставаться арендаторами, а не покупать собственное жильё.
С другой стороны, REIT часто могут выигрывать от снижения процентных ставок, так как они позволяют сократить свои процентные расходы и тем самым повысить свою прибыльность.
Поскольку REIT покупают недвижимость, у них часто бывает более высокий уровень долга, чем у других типов компаний. Обязательно сравните уровень долга рассматриваемого REIT со средними отраслевыми показателями или коэффициентами задолженности у конкурентов.
Важное значение имеют также условия на рынке капитала, то есть, институциональный спрос на акции REIT. В краткосрочной перспективе этот спрос может превзойти фундаментальные показатели. Например, в 2001 году и первой половине 2002 года акции REIT показали неплохие результаты, несмотря на слабые фундаментальные показатели, поскольку деньги активно вливались во весь класс активов.
На индивидуальном уровне, осуществляя выбор REIT, нужно смотреть на сильные перспективы роста выручки, доходы от аренды, доходы от сопутствующих услуг и FFO. Выясните, есть ли у REIT уникальная стратегия улучшения заполненности помещений и повышения арендной платы.
Эффект масштаба
Как правило, REIT добиваются роста за счёт приобретений и нацелены на достижение эффекта масштаба за счёт ассимиляции неэффективно управляемых объектов. Эффект масштаба достигается за счёт сокращения оперативных расходов в процентном отношении к поступлениям. Но приобретения – это палка о двух концах.
Если REIT не может улучшить показатели заполненности и повысить арендную плату, он может начать заниматься непродуманными приобретениями в целях стимулирования роста.
Поскольку ипотечный долг играет важную роль в стоимости собственного капитала, стоит посмотреть на балансовые таблицы. Некоторые рекомендуют обратить внимание на кредитное плечо или соотношение долга к капиталу. Но на практике трудно сказать, когда используемое плечо становится чрезмерным.
Гораздо важнее взвесить соотношение фиксированной и плавающей процентной ставки долга. В нынешних условиях с низкими процентными ставками REIT, который использует только кредиты с плавающей ставкой, может пострадать, если процентные ставки повысятся.
Налогообложение REIT
В большинстве случаев дивиденды REIT не считаются квалифицированными дивидендами с точки зрения IRS, поэтому они облагаются налогом по более высокой ставке. В зависимости от вашей налоговой категории, квалифицированные дивиденды облагаются налогом в размере 0%, 15% или 20%. Однако в случае с REIT большая часть дивидендов облагается налогом как обычный доход – до 37% по состоянию на 2020 год.
Как правило, дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход. Поэтому рекомендуется держать REIT на счетах с налоговыми льготами, таких как IRA или 401(k).
Однако есть и хорошие новости. Поскольку REIT являются предприятиями сквозного типа, их дивиденды, которые не считаются квалифицированными дивидендами, они могут рассматриваться в качестве квалифицированного дохода от бизнеса (QBI) с вычетом в 20%. Например, если у вас есть 1000$ обычных дивидендов от REIT, вы можете заплатить налоги только на 800$.
Итог
REIT – это компании из сферы недвижимости, которые обязаны выплачивать своим акционерам высокие дивиденды, чтобы пользоваться налоговыми льготами в соответствии с их статусом. Стабильная доходность, которая может превышать доходность Казначейских облигаций, сочетается с волатильностью цен, обеспечивая общий потенциал доходности, способный соперничать с акциями с малой капитализацией.
Анализ REIT требует от инвесторов понимания искажений бухгалтерского учёта, связанных с амортизацией, и внимательного отношения к макроэкономическим факторам.
Связанные термины
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
Паевой инвестиционный фонд
Паевой фонд – это вид инвестиционного инструмента, который основан на портфеле акций, облигаций или других ценных бумаг и контролируется профессиональным инвестиционным менеджером.
Скорректированные средства от операций (Adjusted Funds From Operations, AFFO)
Скорректированные средства от операций – это показатель финансовой эффективности, который в основном используется при анализе инвестиционных трастов недвижимости (REIT).
Кэптивные инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Captive Real Estate Investment Trust)
Кэптивный инвестиционный траст со специализацией по недвижимости – это REIT, который контролируется одной компанией и создается для оптимизации налогов.
Инфраструктурный траст
Инфраструктурный траст – это разновидность доходного траста, которая создаётся для финансирования, строительства, эксплуатации и обслуживания различных инфраструктурных проектов в определённом регионе.
Отношение средств от операций (FFO) к общему долгу
Отношение средств от операций (FFO) к общему долгу – это размер кредитного плеча, которое использует кредитно-рейтинговое агентство или инвестор для оценки финансового риска компании.