Доступные варианты выхода на этот рынок
Недвижимость уже давно считается безопасным вариантом инвестиций, независимо от того, живёте вы в ней, покупаете для перепродажи или сдаёте в аренду. Если у вас есть деньги, вы можете расширить свой портфель, выйдя на рынок элитной недвижимости. Прежде чем перейти к делу, давайте рассмотрим некоторые из вариантов инвестирования в элитную недвижимость.
Основные моменты
- Недвижимость не считается элитной только из-за того, что она дорого стоит. Она также должна быть уникальной, эксклюзивной и восприниматься как нечто премиальное.
- Покупателям премиального уровня нужен доступ к премиальным удобствам, таким как магазины, рестораны и объекты искусства, а также близость к другим элитным домам.
- Инвесторы в элитную недвижимость могут заниматься перепродажей особняков, инвестировать в заграничные объекты, купить кондоминиум премиум-класса, купить элитную виллу для отдыха или построить что-то с нуля.
Цены на элитную недвижимость были очень высокими и стремительно росли. Показательный пример: самым дорогим объектом жилой недвижимости в 2019 году, согласно данным Miller Samuel Inc, стал Манхэттенский пентхаус, проданный за 240 млн долларов. Это почти на 166 млн долларов больше, чем стоил самый дорогой объект, проданный в Нью-Йорке годом ранее.
Учитывая рост состояния богатейших людей мира, казалось, что потенциальный рынок элитной недвижимости растёт быстрее, чем когда-либо. Затем началась пандемия COVID-19, и перспективы цен на недвижимость, как и перспективы сектора недвижимости в целом стали довольно туманными.
Для тех, у кого есть деньги, сейчас доступны очень выгодные предложения, но вероятность того, что потенциальные инвесторы решатся на покупку, особенно учитывая неопределённое состояние рынков и экономики, выглядит по меньшей мере сомнительно.
Независимо от того, заинтересованы вы в покупке сейчас или думаете о будущих инвестициях, если вы готовы перейти к действиям и можете позволить себе достаточно высокий ценник, предлагаем вам изучить ключевые принципы инвестирования в элитную недвижимость, актуальные в период роста рынка до пандемии.
Что такое элитная недвижимость
Прежде чем инвестировать, важно понять особенности, которые характеризуют элитную недвижимость, потому что один только факт наличия высокой цены не переводит недвижимость в эту категорию.
Покупатели роскошных домов чаще всего платят из собственного кармана, но вариант с огромным ипотечным кредитом тоже возможен. Если вы хотите финансировать покупку с помощью ипотеки, вам понадобится большой первоначальный взнос, отличная кредитная история, подтверждение дохода и активов, а также большие денежные резервы.
Инвестирование в элитную недвижимость
Если вы хотите инвестировать в элитную недвижимость, можно пойти несколькими путями.
Независимо от типа инвестиций – покупка для себя, сдача в аренду или перепродажа, есть несколько вариантов
- Перепродажа особняков.
- Международные инвестиции.
- Покупка премиального кондоминиума.
- Покупка элитной недвижимости для сдачи в аренду отпускникам.
- Проведение реконструкции.
Давайте рассмотрим каждый из них более подробно.
Перепродажа особняков
Перепланировка существующей элитной недвижимости и перепродажа её с прибылью является отличной инвестицией. Это будет проще и быстрее, чем строить новый дом, но всё же вы ограничены по части простора для фантазии, так как вам нужно подобрать правильное сочетание архитектуры, состояния и стиля.
Недостатком является то, что элитные дома обычно продаются готовыми к заселению, поэтому есть вероятность, что вам придётся конкурировать с другими покупателями, которые могут вас опередить. Конечно, конкуренция между инвесторами и перекупщиками на премиальном рынке гораздо ниже. Это происходит потому, что не так уж много людей могут позволить себе покупку элитных объектов, и ещё меньше людей, обладающих знаниями и навыками для реконструкции недвижимости на высочайшем уровне.
Международные инвестиции
Инвестирование в элитную недвижимость за рубежом может давать преимущества, которых вы не найдёте внутри страны. Например, на островах Теркс и Кайкос, небольшой британской территории в тропической части Атлантического океана, нет ежегодных налогов на имущество и налогов на прирост капитала для передаваемого имущества.
Право собственности на недвижимость защищено земельным кадастром, а официальной валютой является доллар США, поэтому обменные курсы не могут повлиять на процесс покупки или будущую стоимость вашей собственности.
Пока неясно, как на них скажется пандемия, но эти острова были хорошим местом для инвестиций, потому что цены на землю стабильно росли в течение последних десяти лет. По словам Блэра Макферсона, совладельца и брокера RE/MAX Real Estate Groups Turks and Caicos, они должны и дальше процветать благодаря быстрому росту туризма и развитию, отмеченному до того, как эпидемия остановила туризм и многие другие сферы.
Он также добавил, что вы можете получить дополнительный доход от своих инвестиций, сдавая жильё в аренду, пока находитесь в отъезде, и предоставив управляющей компании возможность заниматься деталями.
С инвестированием в недвижимость за границей также могут быть связаны некоторые сложности.
Гигантские ипотечные кредиты на элитную недвижимость
Хотя большинство покупателей элитной недвижимости предпочитает платить из собственного кармана, иногда люди также берут для этого огромные кредиты. Гигантские кредиты (также называемые джамбо-ипотекой) – это кредиты, суммы которых превышают лимит, установленный Федеральным агентством жилищного финансирования (Federal Housing Finance Agency, FHA).
Как правило, это сумма выше 510 400$, однако в некоторых регионах с более высокими ценами на недвижимость она ещё выше. По данным Bankrate.com, по состоянию на 15 апреля 2020 года процентная ставка по 30-летней фиксированной джамбо-ипотеке составляла 3,77% с APR 3,82%. Средняя ставка стандартной 30-летней фиксированной ипотеки: 3,63% с APR 3,84%.
Советы по инвестированию в элитную недвижимость
Если инвестирование в элитную недвижимость кажется вам подходящим вариантом, следует иметь в виду несколько важных моментов
- Определите свои цели. Целью инвестирования в любой вид недвижимости обычно является получение дохода. Выбирая элитную недвижимость, подумайте о том, какой результат вы хотите получить. Например, если вы хотите получить быструю прибыль, стоит сфокусироваться на перепродаже. Если вы хотите получить долгосрочный источник дохода, можете рассмотреть вариант покупки элитного многоквартирного дома.
- Определитесь с финансированием. Даже если у вас на руках есть достаточная сумма собственных денег, это не всегда лучший вариант. Например, для финансирования объекта, который вы планируете завершить в течение нескольких месяцев и перепродать, хорошо подойдёт банковский кредит.
- Выберите подходящий рынок. Если вы инвестируете в недвижимость стоимостью больше миллиона, убедитесь, что рынок поддержит ваше решение. Обратите внимание на рынок труда, стоимость жизни, объекты-аналоги, средние доходы домашних хозяйств и экономические перспективы региона. Если это будет аренда, подумайте о трафике в течение года и в пиковый сезон.
Итог
Инвестирование в элитную недвижимость, благодаря своей материальной природе, может быть более интересным делом, чем инвестирование в ценные бумаги. Инвестировать в недвижимость можно многими способами, от строительства собственного дома до перестройки особняка или покупки загородной недвижимости. Вы можете пользоваться своим роскошным домом как резидент, отдыхающий или арендодатель. Кроме того, вы можете строить роскошные дома, которыми будут пользоваться другие люди.
Прежде чем вкладывать деньги, как следует изучите все аспекты, которые создают долгосрочную ценность в этом классе активов, чтобы получить наилучшую отдачу от инвестиций. И, разумеется, если вы покупаете не для того, чтобы жить там самостоятельно, убедитесь в достаточном спросе со стороны покупателей или арендаторов на вашу недвижимость.
Связанные термины
Короткая продажа недвижимости
В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.
Флиппер
Флиппер – это инвестор, который покупает акции, часто во время IPO, чтобы быстро перепродать их с прибылью, или который покупает и ремонтирует дома для перепродажи с прибылью.
Налоговое послабление (Abatement)
Налоговое послабление – это снижение уровня налогообложения для физического лица или компании.
Паевой инвестиционный фонд
Паевой фонд – это вид инвестиционного инструмента, который основан на портфеле акций, облигаций или других ценных бумаг и контролируется профессиональным инвестиционным менеджером.
Миллениалы: финансы, инвестирование и пенсионные счета
Основы того, что нужно знать молодым людям о финансах, инвестировании и пенсионных счетах.
Таймшер
Таймшер – это модель совместного владения недвижимостью для отдыха, в которой несколько покупателей имеют право на использование одной и той же недвижимости в разные моменты времени.