Флиппинг и доход от аренды: в чем разница?

Рассуждения на тему того, какой вариант лучше

Вопрос касательно того, какая стратегия лучше подходит для инвестирования в недвижимость – флиппинг (быстрая перепродажа объектов недвижимости) или долгосрочное владение имуществом – не имеет одного правильного ответа. Скорее, решение выбрать один метод вместо другого должно быть частью чёткого стратегического плана, учитывающего ваши общие цели.

Вы также должны учитывать возможности, предоставляемые существующим рынком. Давайте рассмотрим составляющие, которые участвуют в реализации каждой стратегии, и советы по поводу того, как выбрать стратегию, подходящую именно для вас.

Ключевые моменты

Флиппинг недвижимости и долгосрочное владение недвижимостью – это две разные инвестиционные стратегии.
Владение недвижимым имуществом дает инвесторам возможность накопить состояние с течением времени и избежать взлетов и падений фондового рынка.
Быстрая перепродажа может обеспечить быстрый оборот ваших инвестиций и позволяет избежать постоянных проблем с поиском арендаторов и обслуживанием объектов недвижимости, но затраты и налоги могут быть высокими.
Покупка и владение недвижимостью обеспечивают пассивный ежемесячный доход и налоговые преимущества, но не все готовы заниматься управлением и выполнять юридические обязанности арендодателя.

Зачем инвестировать в недвижимость

Это хороший вопрос.

Мелкие инвесторы проявляют всё больший интерес к владению жилой недвижимостью по следующим причинам

Недвижимость обеспечивает более предсказуемую доходность, чем акции и облигации.
Недвижимость обеспечивает хеджирование от инфляции, поскольку арендные ставки и денежные потоки обычно растут примерно наравне с уровнем инфляции.
Недвижимость предоставляет отличную возможность для вложения капитала в периоды, когда вы не уверены в перспективах на фондовом и облигационном рынках, или когда инвесторы прогнозируют, что долгосрочная доходность акций, долговых инструментов и других активов будет недостаточной.
Капитал, созданный в результате инвестиций в недвижимость, может стать отличной базой для финансирования других инвестиционных возможностей. Вместо того чтобы брать кредиты с целью получения капитала для инвестирования (то есть покупать акции по марже), инвесторы могут использовать свой собственный капитал как залог для финансирования других проектов. Относительная простота займов под недвижимость в сочетании с возможностью вычета процентов по ипотеке делает этот вариант менее затратным методом финансирования других возможностей для инвесторов, которые не прочь взять на себя дополнительный финансовый риск.
Помимо обеспечения денежного потока, жилая недвижимость может также использоваться в качестве места проживания или для каких-то других целей (конечно, не одновременно).

Пассивный и активный доход

Одно из ключевых различий между долгосрочным владением недвижимостью и быстрой её перепродажей заключается в том, что первый вариант обеспечивает вам пассивный доход, в то время как второй – активный. Пассивный доход – это деньги, которые поступают от ваших инвестиций каждый месяц, где бы вы ни находились.

Это могут быть акции и облигации, а также владение недвижимостью для сдачи в аренду и ежемесячное получение дохода от аренды, при условии, что вы нанимаете управляющую компанию для выполнения всех необходимых задач, таких как поиск арендаторов, сбор арендной платы и забота о техническом обслуживании.

Активный доход – это деньги, которые вы зарабатываете. Заработная плата, которую вы получаете на работе, является одним из примеров, а доход от быстрой перепродажи объектов недвижимости – другим. Деньги, полученные от флиппинга, считаются активным доходом.

Ведь это бизнес, которым вы занимаетесь: находите недвижимое имущество для флиппинга, покупаете его, получаете страховку, контролируете подрядчиков, управляете проектом и делаете многое другое независимо от того, участвуете ли вы при этом в физическом труде, работая с гипсокартонном или снимая полы.

В этом смысле флиппинг – это не совсем инвестиционная стратегия, как инвестирование на фондовом рынке. Если у вас есть основная работа, имейте в виду, что ваше свободное время, скорее всего, отнимут заботы по перепродаже.

Два способа быстро перепродать недвижимое имущество

При использовании подхода с покупкой/продажей могут быть использованы два основных типа объектов недвижимости. Во-первых, это дома или квартиры, которые можно купить ниже текущей рыночной стоимости, потому что владельцы испытывают финансовые трудности. Во-вторых, это недвижимость, нуждающаяся в ремонте и продаваемая по заниженной цене.

Инвесторы, больше сосредоточенные на первом типе, покупают недвижимость, выявляя домовладельцев, которые не могут управлять или поддерживать свои объекты недвижимости, или занимаются поиском объектов, по которым имеется очень большой долг и владельцы не могут исполнить свои обязательства по его уплате.

С другой стороны, инвесторы, которые предпочитают второй тип, будут делать ремонт или улучшать недвижимость так, чтобы она больше привлекала покупателей или была более интересной для арендаторов квартир.

Используя эту тактику, покупатель недвижимости, нуждающейся в ремонте, полагается на инвестированный капитал для увеличения стоимости, а не просто покупает недвижимость по низкой цене, чтобы увеличить доходность инвестиций. Конечно, при флиппинге можно комбинировать эти две стратегии, и многие люди поступают именно так.

Однако поиск таких возможностей может представлять сложность и занимать много времени. Большинству людей стоит рассматривать быструю перепродажу недвижимости скорее как тактическую стратегию, чем как долгосрочный инвестиционный план.

Плюсы и минусы флиппинга

Плюсы

Более быстрая окупаемость инвестиций.
Потенциально более безопасные инвестиции.

Минусы

Затраты.
Налоги.

Плюсы: более быстрая окупаемость инвестиций

Огромным преимуществом флиппинга недвижимости является возможность быстро реализовать прибыль и держать замороженный капитал в течение как можно более короткого времени. Средний срок для быстрой перепродажи дома составляет около 6 месяцев, хотя новички должны понимать, что у них этот процесс займёт больше времени.

Плюсы: потенциально более безопасные инвестиции

В отличие от фондового рынка, который может поменять направление в середине дня, рынки недвижимости более легко прогнозируются и остаются в стабильном состоянии гораздо дольше, благодаря чему возможен флиппинг. В этом смысле перепродажа недвижимости может рассматриваться как более безопасная инвестиционная стратегия, поскольку при ней капитал держится под угрозой в течение минимального периода времени.

Кроме того, в данной стратегии отсутствуют риски управления и аренды, присущие владению недвижимостью, не говоря уже о трудностях, связанных с поиском арендаторов, сбором арендной платы и поддержанием собственности.

Минусы: затраты

Флиппинг недвижимости создает проблемы с затратами, с которыми вы не сталкиваетесь при долгосрочных инвестициях. Расходы, связанные с быстрыми перепродажами, могут потребовать много денег, что приведёт к проблемам с денежным потоком. Поскольку транзакционные издержки очень высоки как при покупке, так и при продаже, они могут существенно повлиять на прибыль.

Также имейте в виду, что если вы откажетесь от своей постоянной работы и в качестве источника дохода будете полагаться только на флиппинг, вы также откажетесь от постоянной зарплаты.

Минусы: налоги

Быстрая перепродажа недвижимости (а скорость – это самое главное в успешных сделках) может стать причиной колебаний в доходах, что приведёт к увеличению суммы взимаемых налогов, особенно при слишком быстрых операциях. В этом случае вы не сможете воспользоваться льготами, которые предусмотрены правилами уплаты налога на прибыль от реализации имущества.

То есть, если вы владеете недвижимостью менее года, вам придется платить более высокую ставку налога на полученный доход.

Плюсы и минусы покупки и владения

Плюсы

Постоянный доход.
Увеличение стоимости недвижимости.
Налоги.

Минусы

Расходы на сдаваемую в аренду недвижимость.
Управленческие и юридические вопросы.

Плюсы: постоянный доход

Владение объектом недвижимости для сдачи в аренду обеспечивает вам постоянный доход, независимо от того, где вы находитесь и что делаете. Более того, покупка и владение недвижимостью – это известный рецепт накопления крупного капитала. Большая часть унаследованного состояния в США и за рубежом накапливалась через право собственности на недвижимость.

Несмотря на периоды снижения цен, стоимость недвижимости в долгосрочной перспективе почти всегда восстанавливалась из-за дефицита земли.

Плюсы: увеличение стоимости недвижимости

Чем дольше вы владеете инвестиционной недвижимостью, тем больше вероятность того, что вы получите выгоду от инфляции, которая повысит стоимость недвижимости и позволит вам увеличить сумму арендной платы. Кроме того, если недвижимое имущество, купленное на спаде, вы сможете продать на растущем рынке, у вас есть шанс получить значительный доход.

Плюсы: налоги

Владея недвижимостью для сдачи в аренду, вы получаете налоговые преимущества, недоступные тем, кто занимается флиппингом. Недвижимость для сдачи в аренду облагается налогом как инвестиционный доход, т.е. по более низким налоговым ставкам. Кроме того, вы можете списать расходы, которые включают ремонт, техническое обслуживание/содержание, оплату управляющего недвижимостью, проезд до вашего объекта недвижимости и многое другое.

Вы также можете списать расходы, связанные с амортизацией вашего актива. И если вы решите продать объект, которым владели более года, вы будете платить налоги по ставке долгосрочного владения капиталом.

Минусы: расходы на сдаваемую в аренду недвижимость

Одним из рисков, которые берёт на себя владелец недвижимости для сдачи в аренду, является поиск арендаторов, независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете управляющую компанию. Если ваша недвижимость пустует в течение нескольких месяцев или лет подряд, вы всё равно должны будете выплачивать ипотеку в течение всего этого периода.

Прежде чем инвестировать в недвижимость, вы должны убедиться, что ваш бюджет покроет от одного до трёх месяцев простоя в год – или отложить покупку до тех пор, пока не будете в состоянии это сделать.

Минусы: управленческие и юридические вопросы

Долгосрочное владение недвижимостью – это интенсивная управленческая деятельность, которая выходит за рамки навыков многих инвесторов. Многие инвесторы, особенно начинающие владельцы недвижимости для сдачи в аренду, плохо подготовлены для того, чтобы справляться с кругом своих обязанностей и юридических вопросов.

Процесс поиска качественных арендаторов и обслуживания их потребностей, наряду с обслуживанием и содержанием имущества, может отнимать много сил и быть трудной задачей. При этом для обеспечения постоянных денежных потоков от инвестиций необходимо успешное управление недвижимостью.

Выбор стратегии

Чтобы решить, какая стратегия является для вас наиболее подходящей – флиппинг или долгосрочное владение – вам нужно ответить на несколько критических вопросов. Вы должны решить, каким будет вложение капитала (постоянным или временным), а также чем оно является – основной частью общей инвестиционной стратегии или средством повышения доходности.

Вам также необходимо определить, какое соотношение риска и доходности подходит для этой части вашего инвестиционного портфеля и есть ли у вас соответствующие навыки, а также уровень устойчивости, чтобы взять на себя управленческие обязанности, связанные с выбранным типом инвестиций.

Если для создания диверсифицированного портфеля не хватает капитала, потенциальный инвестор должен быть готов взять на себя несистематический риск, включая индивидуальные риски, связанные с недвижимостью и потенциальным отсутствием спроса на неё со стороны покупателей или арендаторов.

Если вы рассматриваете стратегию покупки и перепродажи, вы также должны определить, есть ли у вас навык выявления объектов, продающихся по заниженной цене или имеющих потенциал повышения стоимости после небольшого ремонта.

В этой стратегии важно определить, можно ли провернуть капитал достаточное количество раз в течение заданного инвестиционного периода, чтобы оправдать транзакционные издержки как со стороны покупки, так и со стороны продажи, включая комиссии брокера, плату за финансирование и сбор за завершение сделки.

Вы можете воспользоваться преимуществами обеих стратегий, развивая бизнес по перепродаже домов и используя полученную от него прибыль для инвестирования в покупку недвижимости, которая будет приносить долгосрочный доход от аренды.

Итог

Хотя выбор между двумя рассматриваемыми стратегиями зависит конкретно от вашей финансовой ситуации и целей, стратегия долгосрочного удержания, как правило, лучше подходит для тех, кто использует недвижимость в качестве основной части своег инвестиционного портфеля, флиппинг недвижимости более уместен, когда недвижимость используется в качестве дополнения или тактики повышения доходности.

Инвесторы, которые хотят накопить богатство и получить доход от своих инвестиций в недвижимость, должны рассмотреть возможность долгосрочного владения недвижимостью, используя капитал портфеля для финансирования других инвестиционных возможностей. При этом нужно искать возможность в конечном итоге продать недвижимость по высокой цене.

Флиппинг недвижимости – это тактика, которая лучше всего подходит для периодов со слабыми перспективами на фондовом и облигационном рынках, или для людей, желающих реализовать краткосрочный прирост капитала, пока рынок позволяет это сделать.

Связанные термины

Инвестиции

Инвестиции – это распределение ресурсов, обычно денег, с расчётом на получение дохода или прибыли.

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Инвестиционные группы по недвижимости

Инвестиционная группа по недвижимости – это организация, которая занимается строительством или покупкой групп объектов недвижимости, а затем продаёт их инвесторам.

Короткая продажа недвижимости

В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.

Пассивный доход

Пассивный доход – это заработок, полученный от аренды недвижимости, товарищества с ограниченной ответственностью или другого предприятия, в деятельности которого вы не принимаете активного участия.