Добавляем немного недвижимости в свой инвестиционный портфель

Диверсифицируйте свой портфель, вкладывая в REIT и паевые инвестиционные фонды, занимающиеся недвижимостью

Поскольку недвижимость является неотъемлемой частью матрицы распределения капитала как для инвестиционных организаций, так и для розничных инвесторов, в последнее время фонды со специализацией по недвижимости демонстрируют всё больший рост.

В связи с капиталоёмким характером инвестирования в недвижимость, потребностью в активном управлении, а также ростом глобальных возможностей в сфере недвижимости, учреждения, стремящиеся к эффективному управлению активами, постепенно переходят на так называемые фонды фондов (инвестиционные фонды, которые вкладывают средства в другие инвестиционные фонды).

То же самое относится и к розничным инвесторам, которые теперь получают доступ к гораздо большему выбору паевых инвестиционных фондов недвижимости, чем раньше, и это позволяет эффективно распределять капитал и диверсифицировать его.

Как и любой другой инвестиционный сектор, недвижимость имеет свои плюсы и минусы, однако её стоит включить в большинство инвестиционных портфелей. Причём инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и паевые инвестиционные фонды со специализацией по недвижимости считаются лучшими способами распределения денег.

Ключевые моменты

Розничные инвесторы должны рассмотреть возможность включения REIT и паевых фондов со специализацией по недвижимости в свои инвестиционные портфели.
REIT обычно владеют и управляют объектами недвижимости, такими как продуктовые торговые комплексы, торговые центры, коммерческие офисные помещения и отели.
Паевые фонды, которые инвестируют в основном в REIT и операционные компании, сферой деятельности которых является управление портфелем недвижимости, могут обеспечить диверсифицированный доступ к недвижимости тем, кто имеет относительно небольшой объём капитала.
Многие розничные инвесторы не понимают, что они уже могут инвестировать в недвижимость, владея домом.

Проблемы инвестирования в недвижимость

В сфере инвестиций в недвижимость уже давно доминируют крупные игроки: пенсионные фонды, страховые компании и другие крупные финансовые учреждения.

Благодаря глобализации инвестиций в недвижимость и появлению новых оффшорных возможностей, позволяющих обеспечить большую степень диверсификации, а также возможности получения прибыли, наблюдается тенденция к тому, чтобы недвижимость занимала постоянное место в структуре портфелей институциональных инвесторов.

Постоянное распределение капитала в сфере недвижимости сопряжено с определенными трудностями. Прежде всего, оно требует большого капитала.

В отличие от акций, которые можно приобрести небольшими партиями, инвестиции в коммерческую недвижимость требуют относительно больших сумм, а прямые инвестиции часто приводят к появлению неравномерных портфелей и чрезмерным рискам, связанным как с местоположением, так и с типом недвижимости.

Кроме того, недвижимость требует активного управления, а этот процесс довольно трудоёмкий. По сравнению с традиционными инвестициями, управление портфелем недвижимости требует значительных ресурсов.

В результате этих проблем, для повышения эффективности управления и распределения капитала учреждения, как правило, тяготеют к фондам недвижимости и фондам, которые вкладывают средства в другие фонды. Розничные инвесторы могут получить те же выгоды через REIT, биржевые фонды на базе REIT и паевые инвестиционные фонды.

Существует несколько способов, позволяющих розничным инвесторам получить доход от недвижимости и инвестировать в этот класс активов.

Прямое инвестирование

Эта стратегия подойдёт инвесторам, непосредственно выбирающим конкретные объекты недвижимости. Её большим преимуществом является контроль. Прямое владение собственностью позволяет разрабатывать и реализовывать стратегии, а также напрямую влиять на доходность.

Однако в случае прямых инвестиций довольно трудно создать хорошо диверсифицированный портфель объектов недвижимости. У большинства розничных инвесторов недостаточно средств, чтобы приобрести нужное количество объектов для истинной диверсификации. Этот факт также увеличивает зависимость от местного рынка недвижимости, а также повышает риски имущественного типа.

Инвестиционные трасты недвижимости (REIT)

Акции REIT – это акции частных и публичных компаний, которые структурированы как фонды, инвестирующие в недвижимость, ипотеку или другие обеспеченные недвижимостью инвестиционные инструменты.

Как правило, инвестиционные трасты владеют и управляют недвижимым имуществом, которое может включать в себя многоквартирные жилые объекты, продуктовые торговые комплексы, местные торговые точки и магазины товаров первой необходимости, торговые центры, коммерческие офисные помещения и отели.

Инвестиционные трасты недвижимости управляются советом директоров, который принимает решения по управлению инвестициями от имени фонда. Они платят небольшой федеральный подоходный налог или вообще не платят его, пока распределяют 90% налогооблагаемого дохода в качестве дивидендов акционерам.

Несмотря на то, что налоговые льготы увеличивают денежные потоки после уплаты налогов, неспособность таких компаний удерживать денежные средства может значительно затруднить рост и долгосрочное повышение стоимости актива. Помимо налоговых преимуществ, REIT обладают теми же положительными сторонами и недостатками, что и акции.

Управляющие REIT должны обладать стратегическим видением и принимать решения, связанные с инвестициями и недвижимостью, т.е. они должны решать вопросы инвесторов, связанные с управлением.

Самыми большими недостатками REIT для розничных инвесторов являются сложность инвестирования при ограниченном капитале и значительный объём знаний и анализа, которые необходимы для того, чтобы выбрать конкретные активы и спрогнозировать их эффективность.

Инвестиции в REIT имеют гораздо более высокую корреляцию с общим фондовым рынком, чем прямые инвестиции в недвижимость, поэтому диверсификационные характеристики некоторых из них нивелируются. Волатильность на рынке инвестиционных трастов недвижимости также была выше, чем на рынке прямых инвестиций в недвижимость.

Это связано с влиянием макроэкономических сил на эффективность REIT и тем фактом, что цены акций постоянно меняются, в то время как прямые инвестиции в недвижимость больше зависят от местных рынков недвижимости и просчитываются с использованием метода оценки, который имеет тенденцию сглаживать доходность инвестиций.

Инвесторы, у которых нет желания, знаний или капитала покупать землю или недвижимость самостоятельно, могут участвовать в доходах и долгосрочном потенциале роста недвижимости через фонды недвижимости.

Паевые инвестиционные фонды со специализацией по недвижимости

Эти фонды вкладывают деньги в основном в акции REIT и компаний по управлению недвижимостью. Они дают возможность получить доступ к разным видам недвижимости при использовании относительно небольшого объёма капитала. В зависимости от стратегии и целей диверсификации, они предоставляют инвесторам гораздо более широкий выбор активов, чем при самостоятельной покупке акций REIT.

Кроме того, они предоставляют свободу действий, и вы можете легко переходить из одного фонда в другой. Такая гибкость выгодна инвестору из-за сравнительной лёгкости приобретения на обычных регулируемых биржах, в отличие от прямого инвестирования, которое является трудоёмким и дорогостоящим процессом.

Более спекулятивные инвесторы могут использовать тактику продаж определённой собственности по ценам выше покупных, чтобы максимизировать доходность.

Доступ к широкой базе паевых фондов также может снизить транзакционные издержки и комиссионные по сравнению с покупкой отдельных REIT. Ещё одним существенным преимуществом для розничных инвесторов является аналитическая и исследовательская информация о приобретенных активах, предоставляемая паевыми фондами, а также взгляд руководства на жизнеспособность и эффективность недвижимости (как конкретных инвестиций, так и класса активов).

Хотя паевые фонды недвижимости приносят ликвидность традиционно неликвидному классу активов, скептики считают, что они не могут сравниться с прямыми инвестициями в недвижимость.

Владение собственным домом

Многие розничные инвесторы, которые не рассматривают вложение денег в недвижимость для своих инвестиционных портфелей, не понимают, что они уже занимаются инвестированием в недвижимость, владея домом.

Мало того, что они уже вложили деньги в недвижимость, большинство из них также берут на себя дополнительный финансовый риск из-за ипотеки. По большей части такие вложения являются выгодными, помогая людям накапливать капитал, необходимый для выхода на пенсию.

Итог

Хотя розничные инвесторы могут и должны учитывать факт владения объектом недвижимости при составлении своего инвестиционного портфеля, они также могут рассмотреть возможность дополнительных, более ликвидных инвестиций в недвижимость. Для тех, кто обладает необходимыми торговыми навыками и капиталом, REIT предоставляют доступ к преимуществам инвестирования в недвижимость без необходимости прямого владения.

Для тех, кто рассматривает возможность инвестирования небольших сумм, или для тех, кто не хочет обременять себя выбором активов, но хочет максимальной диверсификации, паевые фонды недвижимости являются подходящим выбором.

Связанные термины

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Регулируемая инвестиционная компания (Regulated Investment Company, RIC), которая передаёт налоги инвесторам

Регулируемая инвестиционная компания (RIC) – это паевой фонд, инвестиционный траст недвижимости (REIT) или паевой инвестиционный траст, который передаёт налоговые обязательства инвесторам.

Что такое портфельные инвестиции

Портфельные инвестиции – это пассивная доля в активе, приобретённая в расчёте на то, что он принесёт доход или увеличится в стоимости.

Частный инвестиционный капитал

Частный инвестиционный капитал – это непубличный источник капитала от инвесторов, которые стремятся вложить деньги или приобрести долю собственности в компании.