Безопасно ли инвестировать в недвижимость?

Инвестирование в недвижимость – риски, на которые нужно обратить внимание

Насколько рискованным вариантом инвестиций является недвижимость? С 2013 года недвижимость занимает первое место среди самых популярных вариантов инвестиций для большинства американцев (35%), если верить данным ежегодного опроса по экономике и личным финансам, проведённого компанией Gallup в начале апреля 2020 года. Таким образом, в списке наиболее предпочтительных инвестиций недвижимость находится впереди акций и паевых фондов (21%), сберегательных счетов (17%), золота (16%) и облигаций (8%).

Недвижимость может быть отличным выбором для инвестиций, но безопасно ли инвестировать в неё? Как и любые другие капиталовложения, инвестиции в недвижимость сопряжены с определёнными рисками. В данной статье мы рассмотрим семь рисков, которые следует учитывать, если вы думаете о покупке инвестиционной недвижимости.

Основные моменты

Инвестиции в недвижимость могут быть прибыльными, но важно понимать связанные с ними риски.
Риски могут быть связаны с неудачным местоположением, отрицательным денежным потоком, высокой долей незанятых площадей и проблемными арендаторами.
Возможны также такие риски, как недостаток ликвидности, скрытые структурные проблемы и непредсказуемый характер рынка недвижимости.

1. Рынок недвижимости непредсказуем

В преддверии кризиса 2008 года многие инвесторы ошибочно полагали, что рынок недвижимости может двигаться только в одном направлении: вверх. Общее мнение заключалось в том, что, купив недвижимость сегодня, позже вы сможете продать её за гораздо большие деньги.

Хотя стоимость недвижимости обычно растёт с течением времени, рынок недвижимости непредсказуем, поэтому ваши инвестиции могут обесцениться. Спрос и предложение, экономика, демография, процентные ставки, государственная политика и непредвиденные события (например, COVID-19) – всё это оказывает определённое влияние на тенденции в сфере недвижимости, в том числе на цены и арендную плату.

Вы можете снизить риск того, что окажетесь на неправильной стороне тренда с помощью тщательного исследования, комплексной экспертизы и постоянного мониторинга принадлежащих вам объектов.

Недвижимость не является инвестицией типа Сделал и забыл. Вы должны постоянно следить за своими капиталовложениями и корректировать стратегии входа и выхода по мере необходимости.

2. Неудачный выбор места

Местоположение инвестиционной недвижимости всегда должно быть основным соображением при её покупке. В конце концов, вы не можете переместить дом в более перспективный район – так же, как не можете переместить торговое помещение из утратившего популярность торгового центра.

Местоположение в конечном счёте определяет факторы, от которых зависит ваша способность получать прибыль: спрос на арендную недвижимость, наиболее востребованные типы недвижимости, количество арендаторов, ставки аренды и потенциал повышения стоимости. В целом, лучшим местом является то, которое принесёт вам наибольшую отдачу от инвестиций. Вы должны провести исследования, чтобы выяснить, где оно находится.

3. Отрицательный денежный поток

Денежный поток от инвестиций в недвижимость – это деньги, которые остаются после оплаты всех расходов, налогов и ипотечных платежей. Отрицательный денежный поток получается, когда сумма поступающих денег меньше, чем сумма уходящих, то есть, вы теряете деньги и не получаете прибыли от своих инвестиций.

Основными причинами отрицательного денежного потока являются

Высокая доля незанятых площадей.
Слишком высокая стоимость обслуживания.
Высокие финансовые затраты.
Недостаточно высокая арендная плата.
Использование не лучшей стратегии аренды (например, фокусировка на долгосрочных арендаторах, хотя район лучше подходит для Airbnb, по крайней мере, до начала пандемии, которая сильно ударила по туристическому сектору).

Лучший способ снизить риск отрицательного денежного потока – это провести максимально тщательную проверку перед покупкой. Потратьте время на то, чтобы точно (и реалистично) рассчитать свои ожидаемые доходы и расходы, а также сделайте всё возможное, чтобы убедиться в удачном расположении недвижимости.

4. Высокая доля незанятых площадей

Независимо от того, чем вы владеете – односемейным домом или офисным зданием – вам нужно заполнить помещения арендаторами, чтобы получать доход от аренды. К сожалению, при инвестировании в недвижимость всегда существует риск высокой доли незанятых площадей, а это значит, что вы можете получить отрицательный денежный поток. Высокая доля незанятых площадей особенно опасна, если вы рассчитываете на доход от аренды, чтобы платить за ипотеку, страхование, налоги на недвижимость, обслуживание и так далее.

Основной способ избежать риска высокой доли незанятых площадей – это купить инвестиционную недвижимость, пользующуюся высоким спросом и расположенную (как вы уже догадались) в хорошем месте.

Для того, чтобы снизить этот риск, нужно сделать следующее

Установить арендные ставки в пределах, соответствующих рыночному диапазону для данного района.
Рекламировать и продвигать свою недвижимость во всех местах, где ваши целевые арендаторы могут искать информацию (например, традиционные рекламные площадки или интернет).
Начинать поиск новых арендаторов сразу после того, как старые заявят о намерении съехать.
Убедиться, что ваша недвижимость является чистой, аккуратной и ухоженной.
Предложить стимулирующие программы и вознаграждения, чтобы арендаторы были довольны.
Размещать объявления о своих объектах с помощью профессионалов в области недвижимости.
Создать себе репутацию хорошего арендодателя, предлагающего высококачественную недвижимость (например, заслужить хорошие отзывы на сайте Airbnb).

5. Проблемные арендаторы

Чтобы избежать риска высокой доли незанятых площадей, вам нужно, чтобы ваши инвестиционные объекты были заполнены арендаторами. Но при этом вы можете столкнуться с ещё одним риском: проблемными арендаторами. Недобросовестный арендатор может в итоге стать большей финансовой проблемой (и головной болью), чем отсутствие арендатора вообще.

Проблемными считаются арендаторы, которые

Платят с опозданием или не платят вообще (что может привести к необходимости проведения длительного/дорогостоящего процесса выселения).
Не следят за порядком.
Не сообщают о технических проблемах, пока не станет слишком поздно.
Без разрешения селят у себя других жильцов (людей или домашних животных).
Игнорируют свои обязанности арендатора.

Хотя полностью устранить риск наличия проблемных арендаторов невозможно, вы можете защититься от них, проводя тщательную проверку всех кандидатов. Обязательно проведите проверку на предмет кредитоспособности и криминального прошлого каждого заявителя. Кроме того, свяжитесь с предыдущими арендодателями каждого заявителя, чтобы выяснить все неприятные моменты, такие как просроченные платежи, повреждённое имущество и, конечно же, случаи выселения.

Позаботьтесь о том, чтобы вы и ваша инвестиционная недвижимость были должным образом застрахованы от убытков.

Также рекомендуется изучить историю профессиональной деятельности потенциального арендатора. Убедитесь, что он получает стабильную зарплату, которая может покрыть арендную плату и расходы на проживание без особых проблем. Также не помешает обратить внимание на его историю работы. У претендента, который прыгает с одной работы на другую, могут возникнуть проблемы с оплатой и высока вероятность того, что он внезапно решит переехать.

6. Скрытые структурные проблемы

Один из верных способов потерять деньги на инвестициях – это недооценить затраты на ремонт и техническое обслуживание. Например, в случае типичного одноквартирного дома вы можете рассчитывать на сумму до 12 000$ на восстановление фундамента или 16 000$ на ремонт фасада. Структурный ремонт, устранение грибка или восстановление крыши может легко стоить десятки тысяч долларов, особенно в случае коммерческих зданий.

К счастью, вы можете снизить этот риск, если тщательно изучите объект недвижимости перед покупкой. Не пытайтесь сэкономить на оплате труда квалифицированного и авторитетного инспектора по недвижимости, подрядчика и специалиста по борьбе с грибком и вредителями, чтобы заглянуть под капот и выявить все скрытые проблемы, прежде чем они станут огромной головной болью.

Если проблема обнаружена, выясните, сколько будет стоить её исправление, и либо учтите стоимость работ в вашей сделке, либо откажитесь от сделки, если проблема помешает вам получить разумную прибыль.

7. Недостаток ликвидности

Если вы инвестируете в акции, эти акции легко можно продать, если вам понадобятся деньги или вы просто захотите их обналичить. В случае с инвестициями в недвижимость ситуация иная. Из-за недостатка ликвидности вы можете в итоге быть вынужденными продать недвижимость ниже рынка или в убыток, если вам быстро понадобятся деньги.

Хотя вы мало что можете сделать, чтобы снизить этот риск, есть разные способы использования стоимости вашей собственности, если вам понадобятся наличные деньги. Например, вы можете взять кредит под залог недвижимости (для сдаваемых в аренду жилых объектов), сделать рефинансирование или, в случае коммерческой недвижимости, взять коммерческий кредит или кредитную линию под залог недвижимости.

Итог

Недвижимость традиционно считается надёжным способом инвестирования, и опытные инвесторы получают от неё пассивный доход с отличной рентабельностью, налоговые преимущества, диверсификацию и возможность накопить капитал. Тем не менее, как и другие виды капиталовложений, инвестиции в недвижимость могут быть рискованными.

Вы можете ограничить свои риски, проведя комплексную экспертизу, а также анализ рынка и анализ арендной недвижимости. Кроме того, обязательно наймите специалистов, которые осмотрят недвижимость, проверят потенциальных арендаторов и соберут всю информацию о рынке недвижимости.

Имейте в виду, что существует множество способов инвестировать в недвижимость без реальной покупки, финансирования и эксплуатации физических объектов. Доступными вариантами являются инвестиционные трасты недвижимости (REIT), акции компаний из сферы недвижимости, краудфандинг, целевое социальное инвестирование и товарищества по недвижимости.

Вы также можете подумать о возможности инвестировать в себя через изучение новой профессии или получение новой лицензии. Например, многие инвесторы в сферу недвижимости становятся лицензированными агентами по недвижимости или брокерами, не обязательно для того, чтобы заниматься этим профессионально, а часто с целью воспользоваться преимуществами в виде доступа к MLS, сетевым сервисам и комиссионным.

Связанные термины

Инвестиционная недвижимость

Инвестиционная недвижимость – это собственность, используемая для получения дохода или иных инвестиционных целей, а не в качестве основного места жительства.

Аренда жилой недвижимости

Аренда жилой недвижимости – это вид инвестиций в недвижимость, в котором более 80% дохода поступает от единиц жилья.

Что такое недвижимость под ключ

Недвижимость под ключ – это жилая недвижимость, которая может быть сдана в аренду покупателем сразу после покупки.

Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.

Правило одного процента, которое определяет базовую ставку арендной платы за инвестиционную недвижимость

Правило одного процента определяет, будет ли ежемесячная арендная плата, которую вы получаете от инвестиционной недвижимости, превышать ежемесячный платёж по ипотеке, принося вам прибыль.

Действительный валовой доход (Effective Gross Income или E-File)

Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход от аренды плюс прочие доходы за вычетом затрат на простаивающие площади и кредитов на инвестиционную недвижимость.