Как добиться уверенности в том, что ваши инвестиции окупятся
Если вы только начинаете инвестировать в недвижимость, не ожидайте, что станете экспертом в одночасье. Да, вы можете зарабатывать деньги, покупая и продавая недвижимость, но для этого нужны знания, решимость и мастерство. Знание нескольких классических ошибок, которые совершают другие люди, начинающие инвестировать в недвижимость, поможет вам избежать их на своём пути. Ниже перечислены восемь самых распространённых ловушек.
Ключевые моменты
- Новички в инвестировании в недвижимость, как правило, совершают ряд классических ошибок.
- Важно начать с разработки стратегии инвестирования в недвижимость, чтобы согласовать свои приобретения с долгосрочными целями.
- Обязательно выделите время на тщательную проверку района и конкретных объектов недвижимости, которую вы собираетесь купить.
- Соберите команду профессионалов, в которую должен входить агент по недвижимости, адвокат и мастер на все руки, которые помогут вам добиться успеха.
- Проведите тщательную оценку расходов, таких как ипотечные платежи, страхование, ремонт и содержание. Это обеспечит уверенность в том, что вы правильно рассчитали свои силы и можете позволить себе недвижимость, на которую делаете ставку.
Покупка без составления плана
Ни в коем случае нельзя сначала покупать дом, а потом решать, что же с ним делать. Когда рынок недвижимости растёт, трудно устоять перед желанием купить, но вы должны постараться. Прежде чем взять ипотеку или вложить свои деньги, вам нужно определиться с инвестиционной стратегией.
Какой тип дома вы ищете – для одной семьи или для нескольких? Он должен стать местом для отдыха или нет? Определите свой план покупки, а затем ищите объекты, соответствующие этому плану.
Экономия на исследованиях
Прежде чем купить автомобиль или телевизор, большинство людей сравнивают разные модели, задают много вопросов и пытаются определить, стоит ли модель, которую они рассматривают, своих денег. При покупке дома экспертиза должна быть ещё более строгой.
Для всех людей, использующих стратегии инвестирования в недвижимость, будь то индивидуальный домовладелец, арендодатель, перекупщик или застройщик, существуют свои факторы, которые необходимо учитывать.
Имеет смысл не только задавать много вопросов об объекте недвижимости, но и поинтересоваться районом (окрестностью), в котором он расположен. В конце концов, что хорошего в самом замечательном доме, если прямо за углом находится студенческое общежитие, известное своими ночными вечеринками со спиртным? Если, конечно, вы не нацелены на студентов-арендаторов.
Ниже приведён список вопросов, которые потенциальные инвесторы должны задать относительно объектов недвижимости, которые они рассматривают
- Не находится ли недвижимость рядом с коммерческим объектом или не будет вестись ли долгосрочное строительство в ближайшем будущем?
- Не находится ли объект недвижимости в зоне затопления или в проблемной зоне, где, например, проблемы с насекомыми?
- Есть ли у дома проблемы с фундаментом или разрешением, которые необходимо будет решить?
- Что в доме новое и что нужно заменить?
- Почему домовладелец продаёт недвижимость?
- Сколько предыдущие владельцы заплатили за дом и когда?
- Если вы переезжаете в новый город, есть ли там какие-либо проблемные районы?
Попытки делать всё самостоятельно
Многие покупатели думают, что они знают все тонкости и могут провернуть сделку с недвижимостью самостоятельно. Возможно, в прошлом вы заключили ряд успешных сделок, но при падающем рынке процесс может идти не так гладко – и не будет никого, к кому вы можете обратиться, если сделка окажется невыгодной.
Инвесторы в недвижимость должны использовать все возможные ресурсы и поддерживать отношения с экспертами, которые могут помочь им сделать правильную покупку. В список потенциальных экспертов должен, как минимум, входить опытный агент по недвижимости, компетентный жилищный инспектор, мастер на все руки, хороший адвокат и страховой представитель.
Эти эксперты должны быть в состоянии предупредить инвестора о любых недостатках в доме или районе. Или, в случае с адвокатом, они могут предупредить вас о любых проблемах в праве собственности или праве пользования чужой землей, которые будут преследовать вас по пятам в будущем.
Пренебрежение покупкой местной недвижимости
Вам нужно изучить местный рынок, чтобы принимать решения о покупке, которые, вероятно, помогут вам получить прибыль. При том необходимо проштудировать данные о стоимости земли, стоимости жилья, уровнях запасов, проблемах спроса и предложения и многом другом. Исследование таких параметров поможет вам решить, стоит ли покупать ту или иную недвижимость, выставленную на продажу.
Недостаточное внимание потребностям арендаторов
Если вы собираетесь приобрести недвижимость, которую будете сдавать в аренду, вам нужно учитывать, кем будут ваши арендаторы – одинокими людьми, молодыми семьями или студентами. Семьи ищут район с низким уровнем преступности и хорошими школами, в то время как одиноким людям может быть важен доступ к общественному транспорту и развлечениям.
Если вы планируете купить жилье и сдавать его в аренду отдыхающим, важно учитывать то, насколько близко дом расположен к пляжу или другим местным достопримечательностям. Постарайтесь сопоставить свои инвестиции с типами арендаторов, с которыми вы, скорее всего, будете работать в этом районе.
Недостаточное финансирование
Хотя пузырь на рынке недвижимости в Северной Америке лопнул в 2007 году, все еще существует большое количество экзотических вариантов ипотеки. Цель этих ипотечных кредитов состоит в том, чтобы предоставить покупателям доступ к определённым типам недвижимости, которые они не смогли бы себе позволить при использовании традиционной ипотеки на 30 лет.
К сожалению, многие покупатели, выбирающие плавающие процентные ставки или кредиты типа interest-only, в конечном счете вынуждены поплатиться за это, когда процентные ставки начинают расти. Не позволяйте, чтобы это случилось с вами.
Убедитесь, что у вас имеется финансовая гибкость для осуществления платежей (если ставки растут) или резервный план для преобразования кредита в будущем в более традиционную ипотеку с фиксированной ставкой. В идеале нужно начать с ипотеки с фиксированной ставкой или заплатить наличными за свой инвестиционный дом, чтобы избежать этих проблем.
Переплата
Этот пункт связан достаточно сильно с проведением исследований. Поиск нужного дома может отнимать много времени и разочаровывать. Когда потенциальный покупатель, наконец, находит дом, который действительно отвечает его потребностям, он, естественно, стремится, чтобы продавец принял его предложение.
Проблема заключается в том, что обеспокоенные покупатели склонны приобретать слишком большое количество недвижимости. В итоге у них может появиться много проблем. Вы можете набрать слишком много долгов, после чего вам придётся выплачивать больше, чем вы можете себе позволить. В результате могут потребоваться годы, чтобы окупить инвестиции.
Чтобы узнать, не завышена ли цена на инвестиции вашей мечты, поищите, по какой цене в последние месяцы продавались аналогичные дома в этом районе. Брокер по операциям с недвижимостью должен быть в состоянии относительно легко предоставить эту информацию (особенно благодаря тому, что они имеют доступ к базе данных недвижимости).
Но в качестве альтернативы попробуйте рассмотреть цены на аналогичные дома в базах данных недвижимости или даже в местной газете. Логика подсказывает, что если дом не обладает уникальными характеристиками, которые могут повысить его ценность с течением времени, вы должны стараться купить объект по цене, соответствующей стоимости других домов по соседству.
Варианты всегда будут разные. Даже если процесс переговоров застопорится или что-то пойдет не так, всегда есть шанс, что следующий дом удовлетворит ваши потребности. Это просто вопрос терпения в процессе поиска.
Подумайте о своей отдаче от инвестиций. Возможно, вам будет трудно окупить свои затраты на высококачественный ремонт ванной комнаты, если в доме протекает крыша.
Занижение расходов
Каждый домовладелец может подтвердить, что владение домом – это не только платежи по ипотечному кредиту. Для инвесторов в недвижимость ситуация та же самая.
Существуют расходы, связанные с необходимостью содержать двор и обеспечивать работоспособность техники (например, духовки, стиральной машины/сушилки, холодильника и плиты), не говоря уже о расходах на установку новой крыши или внесение конструктивных изменений в дом. Вы также должны учитывать расходы на страхование и налоги на имущество.
Лучший совет – составьте список всех ежемесячных расходов, связанных с эксплуатацией и обслуживанием дома, прежде чем вкладывать деньги в покупку.
Если вы планируете сдавать его в аренду, добавьте ежемесячную арендную плату к суммированным цифрам, так вы лучше рассчитаете рентабельность и поймёте, будет ли доход покрывать ваши ипотечные и эксплуатационные расходы. Это покажет вам, действительно ли вы можете позволить себе выбранную недвижимость.
Определение расходов до покупки недвижимости также имеет решающее значение для перекупщиков. Их прибыль напрямую связана с количеством времени, которое требуется, чтобы купить дом, сделать в нем всё необходимое и перепродать. В любом случае инвесторы должны обязательно сформировать такой список.
Они также должны уделять особое внимание краткосрочным финансовым расходам, штрафам за досрочное погашение кредита и любым издержкам, связанным с отказом от контракта (страхование или коммунальные услуги), которые могут возникнуть, когда дом перепродаётся слишком быстро.
Итог
Реальность заключается в том, что если бы инвестировать в недвижимость было легко, все бы этим занимались. К счастью, многих трудностей, с которыми сталкиваются инвесторы, можно избежать с помощью тщательной экспертизы объектов и надлежащего планирования до подписания контракта.
Связанные термины
Короткая продажа недвижимости
В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.
Сравнительный анализ рынка
Сравнительный анализ рынка – это изучение цен, по которым недавно продавались аналогичные объекты недвижимости в том же самом районе.
Объекты-аналоги (Comparables)
Объекты-аналоги применяются в методе оценки, в котором для определения стоимости актива используется недавно проданный аналогичный актив.
Займ FHA 203 (k)
Займ FHA 203 (k) предоставляет денежные средства, необходимые для приобретения, ремонта и связанных с этим расходов лицам, которые хотят купить и отремонтировать повреждённый дом.
Налоговое послабление (Abatement)
Налоговое послабление – это снижение уровня налогообложения для физического лица или компании.
Земельные активы заёмщика (Real Estate Owned, REO)
Земельные активы заёмщика (REO) – это недвижимость, принадлежащая кредитору (обычно банку или другому государственному учреждению) после того, как её не удалось продать на аукционе по продаже недвижимости должников.