Инвестиционные трастовые фонды недвижимости (REIT) являются ключевым элементом при построении любого портфеля из акций или инструментов с фиксированным доходом. Они обеспечивают более качественную диверсификацию, потенциально более высокую общую доходность и относительно низкий общий риск.
Короче говоря, их способность генерировать дивидендный доход одновременно с повышением стоимости капитала делает их отличным противовесом акциям, облигациям и наличным деньгам.
REIT обычно владеют и управляют приносящей доход коммерческой недвижимостью либо в виде самих объектов недвижимости, либо в виде ипотечных кредитов на эти объекты. Вы можете инвестировать в них индивидуально, через биржевые фонды или через паевые фонды. Существует несколько типов REIT.
Здесь мы рассмотрим несколько основных категорий и их исторические результаты. К концу этой статьи у вас будет более чёткое представление о том, когда и что нужно покупать.
Основные моменты
- Использование REIT для инвестирования в недвижимость помогает диверсифицировать ваш портфель, но не все они одинаково полезны.
- Некоторые REIT инвестируют непосредственно в недвижимость, получая доход от аренды и платы за управление. Другие инвестируют в связанные с недвижимостью долговые инструменты, то есть, в ипотеку и ценные бумаги с ипотечным покрытием.
- Кроме того, REIT обычно фокусируются на конкретном секторе недвижимости, например, розничные магазины или торговые центры, отели и курорты, здравоохранение и больницы.
Историческая доходность REIT
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости исторически являются одним из наиболее эффективных классов активов. Индекс FTSE NAREIT Equity REIT используется большинством инвесторов для оценки динамики рынка недвижимости США. В период с 1990 по 2010 год средняя годовая доходность индекса составила 9,9%, уступив только акциям со средней капитализацией, которые в тот же период в среднем приносили 10,38% в год.
Для сравнения, среднегодовая доходность активов с фиксированным доходом составила 7%, а сырьевых товаров – всего 4,5%. Недвижимость оказалась хуже всех по результатам из восьми классов активов только в два года из двадцати. С другой стороны, инструменты с фиксированным доходом оказывались самыми невыгодными шесть раз за тот же двадцатилетний период.
За период с марта 2013 года по март 2016 года трёхлетний средний показатель для REIT соответствовал средним показателям за 20 лет и составил 11,21%. Исторически сложилось так, что инвесторы, которым нужна доходность, предпочитают инвестировать в недвижимость, а не в инструменты с фиксированным доходом, традиционный класс активов для этой цели. Тщательно составленный портфель должен содержать и то, и другое.
Retail REIT
Примерно 24% инвестиций REIT приходится на торговые центры и отдельно стоящие розничные торговые точки. Это самая крупная категория инвестиций в Америке. В какой бы торговый центр вы ни ходили, скорее всего, он принадлежит одному из REIT. При рассмотрении вопроса об инвестировании в торговую недвижимость сначала необходимо изучить саму отрасль розничной торговли. Является ли она финансово здоровой в настоящее время, и каковы её перспективы на будущее?
Важно помнить, что REIT со специализацией на торговой недвижимости зарабатывают деньги за счёт арендной платы, которую они взимают с арендаторов. Если у ритейлеров возникнут проблемы с денежным потоком из-за плохих продаж, вполне возможно, что они будут задерживать месячные платежи или даже объявят дефолт по ним, что в конечном итоге может привести к банкротству.
При этом фонду необходимо найти нового арендатора, что никогда не бывает легко. Поэтому для успешного инвестирования лучше купить REIT с самыми сильными базовыми арендаторами. К ним относятся продуктовые торговые точки и магазины товаров для ремонта и обустройства дома.
После того, как вы проведёте оценку отрасли, переключите ваше внимание на параметры самих REIT. Как и любые инвестиции, они должны иметь хорошую прибыль, хорошие балансы и как можно меньше долгов, особенно краткосрочных. В условиях падения экономики розничные REIT со значительными денежными позициями получают возможность купить хорошую недвижимость по кризисным ценам. Наиболее успешные компании часто пользуются этим преимуществом.
Тем не менее, в секторе REIT со специализацией по торговой недвижимости есть долгосрочные проблемы, связанные с тем, что люди всё больше совершают покупки в интернете, а не в традиционных торговых центрах. Владельцы площадей продолжают внедрять инновации, чтобы заполнить свои помещения офисами и другими арендаторами, не ориентированными на розничную торговлю, но весь сектор находится под давлением.
В России вложиться в паи коммерческой недвижимости вы можете через краудфандинговую платформу Активо.
Residential REIT
Это REIT, которые покупают и эксплуатируют многоквартирные дома, а также готовые одноквартирные жилые дома, сдавая их в аренду. Если вы хотите инвестировать в этот тип REIT, следует учесть несколько факторов. Например, лучшие рынки квартир, как правило, являются там, где доступность жилья является относительно низкой по сравнению с остальной частью страны.
В таких местах, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, высокая стоимость частных домов вынуждает многих людей жить на съёмных квартирах, и это приводит к росту цен, которые арендодатели берут за месяц. В результате крупнейшие жилые REIT, как правило, фокусируются на крупных городах.
В рамках каждого конкретного рынка инвесторы должны обратить внимание на данные по численности населения и числу рабочих мест. Как правило, чистый приток людей в город связан с наличием доступных рабочих мест и ростом экономики. Снижение доли незанятых площадей в сочетании с ростом арендной платы является признаком улучшения спроса.
До тех пор, пока уровень предложения квартир на конкретном рынке остаётся низким, а спрос продолжает расти, REIT со специализацией по жилой недвижимости будут процветать. Как обычно, лучше всего дела идут у компаний, которые имеют самые сильные балансы и доступ к недорогим источникам финансирования.
Healthcare REIT
REIT со специализацией на здравоохранении являются интересным подсектором, за которым стоит наблюдать, так как жители США стареют и расходы на здравоохранение продолжают расти. REIT со специализацией по здравоохранению инвестируют в недвижимость, связанную с больницами, медицинскими центрами, учреждениями сестринского ухода и домами престарелых. Прибыль от такой недвижимости напрямую связана с системой здравоохранения.
Большинство операторов этих объектов полагаются на плату за размещение, компенсацию расходов по программе Medicare и Medicaid, а также на частную оплату. Пока финансирование здравоохранения под вопросом, медицинские REIT тоже в опасности.
При инвестировании в медицинские REIT вы должны смотреть на наличие диверсифицированной группы клиентов, а также на инвестиции в другие типы недвижимости. Узкая специализация имеет свои преимущества, но диверсифицированные фонды безопаснее.
В целом, увеличение спроса на медицинские услуги (связанное со старением населения) является позитивным фактором для медицинской недвижимости. Поэтому, помимо диверсификации по типу клиентов и собственности, ищите компании с большим опытом в области здравоохранения, хорошим балансом и доступом к недорогим кредитам.
Office REIT
Офисные REIT инвестируют в офисные здания. Они получают доход от арендаторов, которые обычно подписывают долгосрочные договоры аренды.
Каждый, кто заинтересован в инвестировании в офисные REIT, должен рассмотреть четыре вопроса
- Как можно охарактеризовать состояние экономики и насколько высок уровень безработицы?
- Насколько высока доля незанятых площадей?
- Как можно охарактеризовать экономическую ситуацию области, в которую инвестирует REIT?
- Сколько капитала у него имеется для приобретения?
Постарайтесь найти REIT, которые инвестируют в самые крепкие в экономическом плане объекты. Например, лучше владеть несколькими средними зданиями в Вашингтоне, округ Колумбия, чем первоклассными офисными центрами в Детройте.
Mortgage REIT
Приблизительно 10% денег REIT инвестируется в ипотеку, а не в саму недвижимость. Наиболее известными, но не обязательно самыми крупными компаниями этого типа являются Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемые государством предприятия , которые покупают ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Однако тот факт, что REIT этого типа инвестируют в ипотечные кредиты, а не в саму недвижимость, не избавляет их от риска. Повышение процентных ставок приводит к снижению балансовой стоимости ипотечных REIT, что может стать причиной падения цен на их акции. Кроме того, ипотечные REIT получают значительную часть своего капитала через обеспеченные и необеспеченные долговые предложения.
Если процентные ставки вырастут, то в будущем финансирование окажется более дорогим, что приведёт к снижению ценности портфеля кредитов. В условиях низких процентных ставок с перспективой повышения ставок большинство ипотечных REIT торгуются с дисконтом к чистой стоимости активов. Здесь важно только найти правильный вариант.
Важнейшие факторы при оценке любого REIT
При оценке любого REIT необходимо учитывать несколько важных моментов. Вот эти моменты
- REIT – это типичная инвестиция с полной отдачей. Они обеспечивают высокие дивиденды наряду с умеренным долгосрочным ростом стоимости капитала. Поэтому ищите компании, которые исторически дают хорошие результаты в обоих этих направлениях.
- В отличие от традиционной недвижимости, многие акции REIT торгуются на фондовых биржах. Вы получаете диверсификацию, которую обеспечивает недвижимость, не блокируя свои деньги на длительный период времени. Вопросы ликвидности.
- Из-за износа размер снижения стоимости объекта инвестиций обычно оказывается завышенным. Таким образом, вместо того чтобы использовать для оценки REIT коэффициент выплат (который используют инвесторы на дивидендных акциях), посмотрите на такой параметр, как средства от операций (FFO). Этот параметр представляет собой чистый доход за вычетом амортизации и продажи любого имущества в данном году. Просто возьмите размер дивидендов на акцию и разделите его на значение FFO на акцию. Чем выше доходность, тем лучше.
- Сильное управление является чрезвычайно важным фактором. Ищите компании, которые существуют уже давно или хотя бы обладают командой менеджеров с большим опытом работы.
- Качество имеет значение. Инвестируйте только в REIT с хорошей недвижимостью и хорошими арендаторами.
- Рассмотрите возможность вложения денег в паевые фонды или ETF, которые инвестируют в REIT, и оставьте исследования специалистам.
Итог
Федеральное правительство США предоставило инвесторам возможность инвестирования в крупные проекты коммерческой недвижимости ещё в 1960 году. Однако только в последнее десятилетие индивидуальные инвесторы начали активно вкладывать деньги в REIT.
Причинами являются низкие процентные ставки, которые заставили инвесторов искать что-то более доходное, чем облигации, появление биржевых и паевых фондов, ориентированных на недвижимость, и, до кризиса 2007-2008 годов, ненасытный аппетит американцев к владению недвижимостью и другими материальными активами.
Как и все остальные инвестиции в 2008 году, REIT сильно пострадали. Несмотря на это, они по-прежнему остаются отличным дополнением к любому диверсифицированному портфелю.
Связанные термины
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
Кэптивные инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Captive Real Estate Investment Trust)
Кэптивный инвестиционный траст со специализацией по недвижимости – это REIT, который контролируется одной компанией и создается для оптимизации налогов.
Инфраструктурный траст
Инфраструктурный траст – это разновидность доходного траста, которая создаётся для финансирования, строительства, эксплуатации и обслуживания различных инфраструктурных проектов в определённом регионе.
Инвестиции
Инвестиции – это распределение ресурсов, обычно денег, с расчётом на получение дохода или прибыли.
Как получить прибыль от недвижимости
Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.
Займ под коммерческую недвижимость
Займ под коммерческую недвижимость представляет собой ипотечный кредит, обеспеченный залогом в виде коммерческой, а не жилой недвижимости – коммерческой считается любая приносящая доход недвижимость, которая используется исключительно в коммерческих целях.