Вы узнаете, как это делается: от покупки арендной недвижимости до инвестирования в REIT и многого другого
Покупка и владение недвижимостью – инвестиционная стратегия, которая может приносить как моральное удовлетворение, так и прибыль. В отличие от инвесторов в акции и облигации, потенциальные владельцы недвижимости могут использовать заёмные средства, заплатив часть общей стоимости авансом, а затем постепенно выплачивая остаток плюс проценты.
В случае традиционной ипотеки обычно требуется начальный взнос от 20% до 25%, но в некоторых случаях для покупки недвижимости достаточно начального взноса в размере 5%. Получение права контролировать актив с момента подписания документов стимулирует как владельцев недвижимости, так и арендодателей, которые могут взять вторичные ипотечные кредиты на свои дома, чтобы внести авансовые платежи для покупки дополнительных объектов недвижимости.
Ниже перечислено несколько инструментов инвестирования в недвижимость, с помощью которых инвесторы могут заработать деньги.
Основные моменты
- Будущие владельцы недвижимости могут использовать заёмные средства, заплатив часть общей стоимости авансом, а затем постепенно выплачивая остаток.
- Один из основных способов заработать деньги на недвижимости – стать арендодателем.
- Также доход могут получать люди, которые занимаются спекуляциями, скупая недооценённую недвижимость, ремонтируя её и продавая.
- Инвестиционные группы по недвижимости – это более практичный способ заработка на недвижимости.
- Инвестиционные трасты недвижимости (REIT), по сути, представляют собой акции, по которым выплачиваются дивиденды.
1. Стать арендодателем
Идеально подходит для: людей с навыками работы руками и ремонта, у которых достаточно терпения для взаимодействия с арендаторами.
Что требуется для начала работы: довольно большой капитал для покрытия авансовых расходов на техническое обслуживание и оплаты месяцев простоя.
Плюсы
- При покупке недвижимости для сдачи в аренду вы можете получать регулярный доход и увеличить доступный капитал с помощью кредитного плеча. Кроме того, многие сопутствующие расходы не подлежат налогообложению, а убытки могут компенсироваться прибылью от других инвестиций. В идеальных ситуациях в течение срока действия ипотечного кредита недвижимость дорожает, и домовладелец получает более ценный актив, чем тот, с которого он начинал.
Минусы
- Если вы не наймёте компанию по управлению недвижимостью, сдача жилья в аренду часто становится причиной головных болей. В худшем случае, проблемные арендаторы могут повредить имущество. Кроме того, при определённых условиях на рынке арендодатель должен либо быть готовым к тому, что площади будут простаивать, либо взимать меньшую арендную плату, чтобы покрыть расходы до изменения ситуации. С другой стороны, как только ипотека будет полностью погашена, большая часть арендной платы станет вашей прибылью.
По данным Бюро переписи населения США, цены продажи новых домов (приблизительный показатель стоимости недвижимости) последовательно увеличивались с 1940 по 2006 год и упали во время финансового кризиса. Впоследствии цены возобновили движение вверх, даже превзойдя докризисные уровни. Пока неизвестно, каким будет долгосрочный эффект эпидемии коронавируса на стоимость недвижимости. Нисходящий тренд более вероятен, чем восходящий.
Источник: обзор строительного рынка Бюро переписи населения США.
2. Инвестиционные группы по недвижимости (Real Estate Investment Groups, REIG)
Идеально подходит для людей, которые хотят владеть сдаваемой в аренду недвижимостью без суеты, связанной с управлением.
Для начала вам понадобится подушка безопасности в виде начального капитала и доступ к финансированию.
Плюсы
- Это гораздо более практичный способ инвестирования в недвижимость, который приносит доход и позволяет получить прибыль от повышения стоимости.
Минусы
- Риск простоя площадей в инвестиционных группах (REIG), который может зависеть как с группой, так и с владельцем. Хотя группы теоретически являются безопасным способом инвестирования в недвижимость, они имеют недостаток в виде больших комиссий, аналогично паевым фондам. Более того, эти группы иногда являются закрытыми инвестиционными предприятиями, в которых недобросовестные управляющие команды выманивают деньги у инвесторов. Поэтому для поиска лучших возможностей необходимо проводить комплексную проверку всех вариантов.
Как работают REIG: инвестиционные группы по недвижимости напоминают небольшие паевые фонды, которые инвестируют в аренду недвижимости. В типичной инвестиционной группе компания покупает или строит набор многоквартирных домов или кондоминиумов, а затем позволяет инвесторам приобретать эти квартиры, тем самым присоединяясь к группе. Примерами таких компаний являются Активо (для России) и BulkEstate (для Европы).
Каждый инвестор может владеть одной или несколькими единицами жилого пространства, но компания, управляющая инвестиционной группой, осуществляет коллективный контроль над всеми единицами, занимаясь их техническим обслуживанием, рекламируя свободные единицы и проводя опросы среди арендаторов. За выполнение этой работы компания берёт определённый процент от ежемесячной арендной платы.
По стандарту аренда в инвестиционной группе по недвижимости оформляется на имя инвестора, и часть арендной платы со всех единиц идёт в специальный пул, чтобы защититься от случайных простоев площадей. То есть, вы получите некоторый доход, даже если ваши единицы недвижимости пустуют. До тех пор, пока доля пустующих площадей не станет слишком высокой, этих денег должно быть достаточно для покрытия расходов.
3. Спекуляции (или торговля недвижимостью)
Идеально подходит для людей со значительным опытом работы в области оценки и маркетинга недвижимости, а также специалистов по реновации.
Для начала вам понадобится стартовый капитал и возможность выполнять или контролировать ремонт по мере необходимости.
Плюсы
- У спекулянтов, которых капитал и усилия связаны в собственности в течение более короткого периода времени. Но при определённой конъюнктуре рынка даже за относительно короткие сроки может быть получена значительная прибыль.
Минусы
- Для торговли недвижимостью требуются более глубокие знания рынка, а также удача. Горячие рынки могут неожиданно остывать, оставляя краткосрочных трейдеров с потерями или долгосрочными головными болями.
Спекуляции – одна из самых рискованных стратегий инвестирования в недвижимость. Как внутридневные трейдеры сильно отличаются от долгосрочных инвесторов, так и торговцы недвижимостью имеют мало общего с арендодателями. Например, спекулянты обычно стремятся выгодно продать недооценённую недвижимость не более чем за шесть месяцев.
Чистые спекулянты обычно не инвестируют в улучшение недвижимости. Поэтому выбранные объекты уже должны иметь внутреннюю ценность, необходимую для получения прибыли без каких-либо изменений, иначе в покупке не будет смысла.
Спекулянты, которые не могут быстро скинуть недвижимость, могут оказаться в беде, потому что они обычно не держат достаточно свободных денежных средств, чтобы оплачивать ипотеку в течение длительного срока. Это может привести к длительным потерям, нарастающим как снежная лавина.
Есть ещё один тип спекулянтов – они зарабатывают деньги, покупая дешёвую недвижимость и повышая её стоимость за счёт ремонта. Это обычно долгосрочная инвестиция, причём инвесторы могут позволить себе приобретение только одного или двух объектов недвижимости одновременно.
4. Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Идеально подходит для инвесторов, которые хотят иметь портфельный доступ к рынку недвижимости без традиционных сделок с физическим недвижимым имуществом.
Что нужно для начала: инвестиционный капитал.
Плюсы
- REIT – это, по сути, дивидендные акции фондов, основными активами которых являются объекты коммерческой недвижимости с долгосрочной арендой, приносящей постоянный доход.
Минусы
- REIT являются акциями, поэтому при инвестировании в них нельзя использовать заёмные средства, как при традиционной покупке арендной недвижимости.
Как это работает: REIT создаётся, когда корпорация решает привлечь деньги инвесторов для покупки и эксплуатации приносящих доход объектов недвижимости. REIT покупаются и продаются на крупных биржах, как и любые другие акции. При этом корпорация должна выплачивать 90% своей налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, чтобы сохранить статус REIT. Купить акции REIT можно у брокера Exante или Interactive Brokers.
Таким образом, REIT освобождаются от уплаты корпоративного подоходного налога, в то время как обычная компания сначала платит налог на прибыль, а затем уже решает, распределять ли оставшуюся прибыль в виде дивидендов.
Как и обычные акции, по которым выплачиваются дивиденды, REIT является надёжным инвестиционным инструментом для инвесторов фондового рынка, которые хотят получать регулярный доход. Если сравнивать с упомянутыми выше видами инвестиций в недвижимость, REIT позволяют инвесторам вкладывать средства в нежилые объекты, такие как торговые центры или офисные здания.
Вкладывать деньги в такие объекты напрямую индивидуальные инвесторы не могут. Что ещё более важно REIT отличаются высокой ликвидностью, поскольку они торгуются на бирже. Другими словами, вам не понадобится риэлтор и передача права собственности, чтобы обналичить свои инвестиции. На практике REIT являются более формализованной версией инвестиционных групп по недвижимости.
Наконец, рассматривая REIT, инвесторы должны различать трасты, которые владеют реальными зданиями, и ипотечные трасты, которые предоставляют финансирование для недвижимости и имеют дело с ипотечными ценными бумагами (MBA). Оба варианта предлагают доступ к рынку недвижимости, но характер этого доступа отличается.
Акционерные REIT являются более традиционными, поскольку они представляют собой право собственности на недвижимость, в то время как ипотечные REIT фокусируются на доходе от ипотечного финансирования недвижимого имущества.
После начала пандемии цены REIT пошли вниз. Что будет дальше, пока не совсем ясно.
5. Онлайн-платформы для инвестиций в недвижимость
Идеально подходит для инвесторов, которые хотят совместно с другими людьми инвестировать в крупную коммерческую или жилую недвижимость через интернет. Пример краудфандинговых платформ для инвестирования в недвижимость Aktivo и BulkEstate.
Что нужно для начала: инвестиционный капитал.
Плюсы
- Онлайн-платформы позволяют инвесторам, которые хотят финансировать проекты, связаться с застройщиками. В некоторых случаях вы можете диверсифицировать свои инвестиции за небольшие деньги.
Минусы
- Сам принцип работы онлайн-платформы для инвестирования в недвижимость. В прошлом для того, чтобы использовать этот вариант инвестирования в недвижимость вы должны были быть аккредитованным инвестором, но сейчас ситуация изменилась.
Итог
Независимо от того, как инвесторы используют свою недвижимость: получат доход от аренды или ждут, пока не появится идеальная возможность продажи, у них есть возможность составить надёжную инвестиционную программу, заплатив авансом относительно небольшую часть общей стоимости недвижимости. Но, как и в случае с любыми инвестициями, прибыль и потенциал в сфере недвижимости зависит от того, куда движется общий рынок – вверх или вниз.
Связанные термины
Инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT)
Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это публично торгуемая компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги. По ссылке вы можете получить дополнительную информацию о REIT.
Инвестиционные группы по недвижимости
Инвестиционная группа по недвижимости – это организация, которая занимается строительством или покупкой групп объектов недвижимости, а затем продаёт их инвесторам.
Как получить прибыль от недвижимости
Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.
Как использовать метод определения дохода при оценке недвижимости
Метод определения дохода – это метод, который позволяет инвесторам оценивать стоимость недвижимости на основе дохода, который она генерирует.
Кэптивные инвестиционные трасты со специализацией по недвижимости (Captive Real Estate Investment Trust)
Кэптивный инвестиционный траст со специализацией по недвижимости – это REIT, который контролируется одной компанией и создается для оптимизации налогов.
Тройная нетто-аренда (NNN)
Тройная нетто-аренда возлагает на арендатора исключительную ответственность за все расходы, связанные с арендуемым активом, в дополнение к арендной плате.