Как выбрать лучший вариант для инвестиций в нужном районе
Хотите приобрести жильё для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Инвестиционная недвижимость может быть очень интересным и прибыльным капиталовложением, если вы сделаете правильный выбор. Тем не менее, несмотря на доходность, эта идея может показаться пугающей для начинающего инвестора.
Недвижимость – это сложный бизнес, и в нём много ловушек, из-за которых вы можете лишиться доходов. Вот почему важно провести детальное исследование и выяснить, какую недвижимость выгодно сдавать в аренду, чтобы быть в курсе всех плюсов и минусов этого вида инвестирования. Ниже перечислены самые важные факторы, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.
Основные моменты
- Внимательно изучите район – его пригодность для жизни и уровень благоустройства являются очень важными моментами.
- Высокая доля незанятых площадей в районе не является хорошим признаком.
- Изучите местные цены продажи, чтобы получить представление о стоимости местного рынка.
- Узнайте среднюю арендную плату в этом районе и проведите расчёты, чтобы определить, является ли она достаточной.
Начало поиска
Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем обращаться к профессионалам. Агент может оказать на вас давление на вас и заставить купить, прежде чем вы найдёте инвестиции, которые вам лучше всего подходят. И чтобы найти такой вариант, потребуются определённые навыки сыщика и не одна пара обуви.
Это поможет вам сузить поиск с использованием ключевых характеристик вашего объекта – тип, местоположение, размер и благоустройство. После этого вам может понадобиться агент по недвижимости, который поможет завершить покупку.
Выбор местоположения может быть ограничен в зависимости от того, что вы собираетесь делать: активно управлять недвижимостью или нанять кого-то, кто будет делать это за вас. Если вы намерены заниматься управлением самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от места, где вы живёте. Если вы собираетесь привлечь компанию по управлению недвижимостью, расстояние является менее серьёзной проблемой.
Десять характеристик, которые следует рассмотреть
Давайте рассмотрим десять главных моментов, которые вы должны учитывать при поиске подходящих объектов недвижимости для сдачи в аренду.
Десять главных особенностей выгодной недвижимости для сдачи в аренду.
Район
От района, в котором вы покупаете, будет зависеть тип арендаторов, которых вы привлечёте, и доля незанятых площадей. Если вы покупаете рядом с университетом, скорее всего, в вашем пуле потенциальных арендаторов будут доминировать студенты, и вы сможете обеспечивать заполнение каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются мешать арендодателям, вводя непомерные сборы за разрешение и бюрократическую волокиту.
Налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость могут сильно варьироваться в зависимости от выбранной области, и вы должны знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость не так уж сильно мешают в отличных районах, которые привлекают долгосрочных арендаторов, но есть и не очень привлекательные места с высокими налогами. В управлении оценки муниципалитета должна быть вся информация о налогах, или вы можете поговорить с другими домовладельцами.
Обязательно выясните, есть ли вероятность повышения налога на недвижимость в ближайшем будущем. Город, находящийся в тяжелом финансовом положении, может поднять налоги до такой степени, что выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость или жильё будет практически невозможно.
Школы
Изучите качество местных школ, если вы имеете дело с жильём для семейного проживания. Хотя арендодателей в основном волнует размер денежных поступлений за месяц, общая стоимость сдаваемой в аренду недвижимости становится важной, когда вы хотите её продать. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.
Преступность
Никто не захочет жить по соседству с горячей точкой преступной деятельности. У местной полиции и в публичных библиотеках должна быть точная статистика преступности по кварталам. Проверьте показатели вандализма, серьёзных и мелких преступлений, а также не забудьте отметить, растёт преступная активность или снижается. Вы также можете поинтересоваться частотой присутствия полиции в вашем районе.
Рынок труда
Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, как в определённом регионе обстоят дела с наличием рабочих мест, обратитесь в Бюро статистики труда США (BLS) или сходите в местную библиотеку. Если вы видите объявление о переезде крупной компании в этот район, вы можете быть уверены, что туда начнут стекаться работники, ищущие жилье. Это может привести как к росту, так и к снижению цен на жильё, в зависимости от вида бизнеса.
Можно предположить, что если вы сами хотели бы, чтобы эта компания работала неподалёку от вашего дома, то и арендаторы тоже будут не против.
Благоустройство
Прогуляйтесь по окрестностям и осмотрите парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все остальные преимущества, которые привлекают арендаторов. В мэрии должна быть рекламная литература, которая даст вам представление о том, где можно найти лучшее сочетание общественного благоустройства и доступных объектов недвижимости.
Будущее развитие
В департаменте муниципального планирования можно найти информацию о работах, которые уже запланированы в этом районе. Если в районе активно ведётся строительство, вероятно, он будет развиваться. Но следите за новыми стройками, которые могут повредить цене окружающей недвижимости. Кроме того, новое жильё может конкурировать с вашими объектами недвижимости.
Количество объявлений и доля простаивающих площадей
Если в районе необычно большое количество объявлений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке – вам нужно выяснить, в чём именно дело. В любом случае, высокая доля незанятых площадей вынуждает владельцев жилья снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкая доля незанятых площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.
Средняя арендная плата
Доход от аренды будет вас кормить, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе. Убедитесь, что за недвижимость, которую вы рассматриваете, можно установить достаточную арендную плату, чтобы покрыть ваши ипотечные платежи, налоги и другие расходы.
Изучить район достаточно хорошо, чтобы определить, что с ним может произойти в ближайшие пять лет. Если вы можете позволить себе выбранный объект недвижимости сейчас, но в будущем ожидается увеличение налогов, вы можете оказаться банкротом.
Стихийные бедствия
Страхование является ещё одной статьёй расходов, которую вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вы должны знать, сколько она будет для вас стоить. Если в районе бывают землетрясения или наводнения, оплата за страховку может свести на нет весь ваш доход от аренды.
Получение информации
Официальные источники очень полезны, но поговорите с соседями, чтобы получить реальное представление о положении дел. Постарайтесь пообщаться как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честными в отношении негативных аспектов района, потому что у них нет инвестированных в него денег. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть, как живут ваши будущие соседи.
Выбор объекта недвижимости
Лучшей инвестиционной недвижимостью для начинающих, как правило, являются одноквартирные дома или кондоминиумы. Квартиры в многоквартирных домах имеют низкие эксплуатационные расходы, потому что ассоциация жильцов заботится о внешнем ремонте, и вам нужно беспокоиться только о внутреннем. Однако арендная плата за квартиры обычно ниже, да и растут в цене они медленнее, чем дома на одну семью.
Одноквартирные дома, как правило, привлекают более долгосрочных арендаторов. Семьи или супружеские пары обычно являются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, так как они чаще всего имеют более высокий уровень финансовой стабильности и регулярно платят арендную плату.
Когда определитесь с районом, ищите недвижимость с потенциалом повышения стоимости и хорошим прогнозируемым денежным потоком. Изучите недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также доступные вам объекты. Недвижимость часто продается ниже цены, которая указана в объявлении.
Отслеживайте указанные в объявлениях цены других объектов недвижимости и проверяйте записи в городском реестре на предмет конечных цен продажи, чтобы получить представление о том, какова на самом деле рыночная стоимость жилья в районе.
Что касается потенциала увеличения стоимости, ищите недвижимость, которая – с небольшими косметическими изменениями и ремонтными работами – может привлечь арендаторов, готовых платить более высокую арендную плату. Это также повысит стоимость недвижимости, если вы решите продать её через несколько лет.
Конечно, ключевым шагом в обеспечении прибыльности всего начинания является покупка недвижимости по разумной цене. Рекомендуется платить сумму, не более чем в 12 раз превышающую годовую арендную плату, которую вы рассчитываете получить.
Определение арендной платы
Как определяется потенциальная арендная плата? Вам придётся сделать обоснованное предположение. Но не увлекайтесь чрезмерно оптимистичными предположениями. Если вы установите слишком высокую арендную плату и в конечном итоге будете сидеть с пустым блоком в течение нескольких месяцев, никакой прибыли вы не получите. Начните со средней арендной платы по району. Подумайте, может ли ваша недвижимость стоить немного больше или немного меньше, и почему.
Чтобы выяснить, подойдёт ли сумма аренды для вас как инвестора, рассчитайте, сколько вам будет стоить выбранное место. Вычтите ваш ожидаемый ежемесячный платёж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделённые на 12 месяцев, расходы на страхование за 12 месяцев, и достаточно приличную сумму на техническое обслуживание и ремонт.
Не стоит недооценивать затраты на содержание и обслуживание объекта недвижимости. Эти расходы зависят от возраста объекта недвижимости и от того, какой объём работы вы планируете сделать самостоятельно. Более новое здание, вероятно, потребует меньше вложений, чем старое. Квартира в комплексе для пожилых людей вряд ли будет подвергнута такому же ущербу, как и жилье возле кампуса университета.
Самостоятельное выполнение ремонта значительно сокращает расходы, но при этом вам придётся круглосуточно ездить по вызову в чрезвычайных ситуациях. Другой вариант – нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всеми делами, начиная от разбитых унитазов и заканчивая сбором арендной платы каждый месяц. При этом вам придётся платить около 10% от валового дохода от аренды за эту услугу.
Если с учётом всех этих затрат у вас ещё остаются деньги, можете попросить своего агента по недвижимости подать заявку на покупку.
Оформление покупки
Банки предъявляют более жесткие требования к кредитам на инвестиционную недвижимость, чем к обычным жилым помещениям. Они полагают, что в трудные времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем деловую недвижимость.
Будьте готовы заплатить первый взнос в 20-30% плюс расходы на закрытие сделки. Проведите тщательный осмотр имущества с помощью специалистов и попросите разбирающегося в недвижимости юриста проверить все документы перед подписанием.
Не забудьте оплатить страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но само здание относится к ответственности арендодателя, и страхование для него может быть дороже, чем для аналогичного жилья, занимаемого владельцем. Ипотека, страхование и амортизация имущества дают право на налоговые вычеты до определенной суммы.
Итог
В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие районы, и в каждом районе есть хорошие объекты недвижимости. Чтобы составить в ряд все три пункта, требуется много работы и исследований. Когда вы в итоге найдёте идеальную недвижимость для сдачи в аренду, придерживайтесь реалистичных ожиданий и убедитесь, что ваших финансов достаточно для того, чтобы дождаться времени, когда недвижимость начнёт генерировать доход.
Связанные термины
Уровень заполняемости (Occupancy Rate)
Уровень заполняемости – это показатель того, сколько полезной площади занимают платные арендаторы.
Сравнительный анализ рынка
Сравнительный анализ рынка – это изучение цен, по которым недавно продавались аналогичные объекты недвижимости в том же самом районе.
Налоговое послабление (Abatement)
Налоговое послабление – это снижение уровня налогообложения для физического лица или компании.
Как получить прибыль от недвижимости
Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.
Короткая продажа недвижимости
В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.
Проверка правового статуса (Title Search)
Проверка правового статуса – это исследование публичных записей с целью определения законности права собственности на недвижимость и выяснения того, какие претензии на неё предъявляются.