,
Для создания или расширения бизнеса часто возникает необходимость в приобретении земельного участка. Это существенная часть затрат, но она с лихвой оправдывает себя в будущем.
Если крупной суммы на покупку сразу нет, то можно взять землю в аренду, но этот вариант плох переплатами, а также нестабильностью цены.
Потому проще разобраться, как купить землю у государства, набраться терпения и приступить к решению этой задачи.
Сегодня рассмотрим с примерами пошаговую инструкцию того, как купить земельный участок у государства без лишних затрат времени и ресурсов.
1. Перед тем, как купить земельный участок у государства, собираем информацию
Рынок земли в любой стране мира является важной составляющей экономики.
С одной стороны, рынок недвижимости в целом сам по себе является ключевым индикатором экономического здоровья страны/региона и инвестиционной привлекательности.
С другой – прямым образом влияет на экономику государства, и даже мира. И чем крупнее государство, тем сильнее его влияние на мировую экономику.
Так, мировой финансовый кризис 2008-2009 годов начался именно с обвала на рынке недвижимости США. Сырьевой же в 2011 году стартовал со спада спроса на квадратные метры в Китае, как первой «ласточки» будущего замедления китайской экономики (и это действительно произошло – рост ВВП замедляется).
Эти же тенденции характерны и для России, где рынок недвижимости, и конкретно земли один из самых нестабильных и подверженных «панике».
При этом рынок аграрной земли стоит особняком ото всех остальных направлений (есть еще рынок земли под жилищную застройку, под промышленное строительство, под освоение недр и т. д.).
С одной стороны, Российское государство поощряет освоение свободных земель, но с другой – невостребованные участки часто находятся в непригодных для ведения бизнеса местах (вдали от транспортных маршрутов, без развитой инфраструктуры и пр.). Чем лучше участок – тем выше за него конкуренция.
К чему мы все это пишем?
К тому, что покупать землю надо на пике кризисов, когда цены самые низкие и предложение превышает спрос, а продавать – на пике экономического роста.
Это так называемые капитальные инвестиции, которые делают в расчете не на сиюминутную прибыль, а на долгосрочную перспективу.
Если же вам срочно нужна земля под свое предприятие, то тут, вероятно, не будет времени для выжидания. Чем дольше бизнес простаивает без необходимых площадей, тем выше у него потери.
Поэтому надо выбирать ту землю, которая доступна на рынке уже сейчас, а не через 5-10 лет.
Рынок земли Российской федерации – какой он?
Если требуется охарактеризовать одним словом – большой. Земли в России достаточно, но в Европейской части страны около крупных городов она уже почти вся поделена.
Это не значит, что там нет рынка земли: есть и вторичный, и продажа государственных земель. Причем, покупать у государства дешевле, чем у посредников, и надежнее.
Всего в России 1 712 500 000 гектар земли: 92% из них в государственной собственности, почти 7% в собственности граждан и около 1% в собственности юридических лиц (промышленности).
Однако более 65% этих территорий занимают леса. Еще около 5% это заповедники, земли водного фонда и «важных объектов» (в том числе военных).
То есть, если эту землю купить и удастся, то под бизнес приспособить выйдет с большим трудом – каждый участок имеет свое целевое назначение и категорию, которые присваиваются при добавлении его после межевания в кадастр Росреестра.
Можно, конечно, после покупки сменить целевое назначение земли, но это бывает весьма проблематично и недешево.
Однако и оставшегося гражданам и бизнесу хватит с лихвой: не стоит забывать, что Россия крупнейшее в мире государство. Уже подготовленная земля населенных пунктов (размежеванная или готовая к этому) составляет примерно 20 000 000 га, из которых свободны примерно 15 000 000 га.
«Свободны» в данном случае условно – вся земля государственная, и далеко не каждый участок можно выкупить – он может быть уже в аренде или числиться непригодным для ведения хозяйственной деятельности.
Конечно, больше всего свободных территорий находится в сельской местности, за пределами населенных пунктов. Объем сельскохозяйственных земель в России составляет 22% от всего земельного фонда. В цифрах это около 500 000 000 гектар, которых хватит всем. При этом цифра свободных земель каждый год растет.
Во-первых, еще со времен разгона колхозов многие площади так и остаются «дикими». Во-вторых, из-за постоянных экономических кризисов многие предприниматели (в том числе крупный бизнес) не в состоянии обработать большие массивы земли – нет рынков сбыта продукции.
Кроме того, люди все дальше «врубаются» в когда-то неосвоенные территории Сибири, что пополняет фонд обработанных земель.
Нам достаточно знать, что местные органы власти способны распоряжаться 258 млн га аграрной земли и около 15 млн га земли в населенных пунктах.
2. Как купить земельный участок у государства и не обанкротиться?
С точки зрения экономической теории, земля является природным даром, потому цена на неё иррациональна по своей природе – является не отражением себестоимости товара (землю ведь никто не производит), а отражением спроса на неё.
Иначе говоря, чем больше желающих её купить, тем она дороже. Потому самые дорогие участки в Москве, следом идет Московская область, далее Питер и область, а только затем вся остальная Россия.
Тенденции на рынке земли Российской Федерации были противоположными.
Во-первых, цены продолжали расти, пытаясь «догнать» обваливающийся курс рубля. Однако спрос при этом падал.
Зато он рос на зарубежную недвижимость, куда зажиточные россияне пытались «спрятать» свои тающие рублевые капиталы.
Поскольку доллар и евро тоже серьезно «просели», то богатые люди по всему миру кинулись вкладывать деньги в золото и недвижимость, в том числе в земельные участки. Однако россияне не спешили скупать родные территории, предпочитая зарубежные.
В 2016 году рост цен на землю прекратился, обвал рубля приостановился, и рынок земли вновь начал подавать признаки жизни. Тем более, что правительство упростило процедуру аренды и покупки государственной и муниципальной земли.
Так как тут не купить земельный участок у государства, если оно само вам его практически дает? Впрочем, не бесплатно.
Последние тенденции на рынке земли
Итак, в 2016 году рост спроса на землю составил приблизительно 50% (в сравнении с 2015 годом). Только на землю под жилищное строительство объем инвестиций вырос на 84%.
Это говорит о двух вещах:
- Есть тенденция к восстановлению экономики.
- Цены на землю и недвижимость будут расти активнее.
Но стремительно стоимость будет подниматься, в первую очередь, на вторичном рынке земли, а вот при покупке у государства – нет. Она регулируется законодательством, потому и темп прогрессии будет замедленным.
Например, продажи в Подмосковье в 2016 году – практически каждый месяц они поднимались на 20-30% в сравнении с предыдущим месяцем. Только количество регистраций земельных прав выросло за март на 122,8%, в дальнейшем рост продолжился.
Связано это с большим отложенным спросом – в 2016 он вырос в 3 раза. Но это все речь про землю под строительный бизнес.
Земля для фермерских хозяйств не особо подорожала из-за того, что у фермеров (особенно малых) нет денег на её покупку.
Потому правительство даже вынуждено было пойти на введение упрощенного (читай льготного) режима продажи земли малому и среднему бизнесу (в первую очередь – индивидуальным предпринимателям).
3. Что говорит законодательство о том, как купить землю у государства?
Главный свод нормативно-правовых актов в этом контексте – Земельный кодекс.
Крупнейший пакет обновлений был принят в 2015 году, а второй по важности – в 2016-м. Его писали целых пять лет, пока не презентовали в виде 300 страниц мелким шрифтом…
Не будем углубляться в детали ЗК. Главное для нас то, что 1 марта 2015 года, как часть кодекса, приняли новую упрощенную процедуру продажи государственной и муниципальной земли гражданам (в том числе физическим лицам – ИП).
Первое и самое важное в этой процедуре – запуск процесса покупки земли у государства путем подачи простого заявления для допуска к аукциону.
Также есть варианты покупки земли в обход торгов, но тут все зависит от целевого назначения участка: под жилищное строительство купить его будет проблематично.
Такую землю дают практически всегда в аренду, хотя законодатели оставили ряд лазеек, позволяющих обходить право об аренде земли (в том числе «под огородничество») с целью получения её в полную собственность.
Так, если вы взяли в аренду на 3 года землю для огородничества, а потом перерегистрировали её под ИЖС, построили там дом (пока срок аренды не завершился), то сможете направить заявление на покупку этого участка по цене лишь в 3% от кадастровой стоимости.
Это будет так называемая упрощенная система, которая разрабатывалась для малых фермеров.
Но купить можно далеко не всю государственную землю. Тут есть ряд условий, которые должны соблюдаться:
- Чтобы можно было купить государственную землю, она должна числиться на балансе у муниципалитета.
- Муниципалитет может стать распорядителем земли для продажи/аренды, только если этот участок не был размежеван (не зарегистрирован в реестре) либо предыдущий распорядитель утратил право владения.
- Муниципалитет сдает землю в аренду/продает под конкретную цель, которая указывается в заявлении при подаче пакета документов перед аукционом. Сменить категорию земли можно после её приобретения, но не всегда.
Если учесть, что в 2015-2016 годах из государственного земельного фонда (от субъектов РФ) муниципалитетам передали большие массивы незанятой земли, то свободных участков оказалось довольно много, особенно в сельской местности.
Кроме того, теперь можно обращаться не только в центральные органы власти (Росреестр), но и к местным властям по месту жительства. А тот же Росреестр теперь выдает выписки из кадастров по электронной системе.
На практике тут есть много нюансов (например, введение платы за отдельные, якобы бесплатные услуги). Но в целом система того, как купить землю у государства, работает.
В случае с фермерскими хозяйствами все еще проще – нужно лишь подать заявление в сельсовет, который, в теории, практически все должен сделать за вас.
4. Как купить землю у государства по наиболее низкой цене?
Законодатели, которые работали над проектом обновленного Земельного кодекса, заложили сразу несколько механизмов того, как бизнес (в первую очередь фермеры) может сэкономить на покупке земли.
Первую легальную схему мы уже вкратце описали – начать строительство на арендованном участке, который потом выкупить за 3% от его кадастровой стоимости. Правда, это касается только жилищного строительства, и к бизнесу прямого отношения не имеет.
Определенные послабления при выкупе земли делаются тем фермерам, которые в течение 3 лет были добропорядочными арендаторами, не пропускали платежи, развивали хозяйство, платили исправно налоги, давали рабочие места и т. д.
Особенно, если вы выпускаете приоритетную для вашего региона продукцию (перечень таких отраслей и товаров есть в каждой области).
В остальных случаях придется уплатить полную стоимость земли либо даже больше – аукцион для того и нужен властям, чтобы продать участок как можно дороже.
Хотя тут тоже есть свои нюансы. Например, неразмежеванные ранее участки можно выкупить по определенной процедуре в обход торгов, чем сэкономить свои деньги.
Также нужно изучать важные для вас регионы, т. к. аукцион аукциону рознь.
К примеру, Саратовская администрация с 2015 года продает землю на торгах не по рыночной стоимости, а за 17% от кадастровой оценки. Другие местные власти также заинтересованы в том, чтобы земля «не гуляла».
Периодически случаются «распродажи» бывшей колхозной земли.
Да, большая её часть уже разделена на паи и роздана, но во многих областях все еще есть большие массивы невостребованной земли, от которых местные власти стремятся избавиться – им нужны налоги, а налоги дает только бизнес, работающий на этой территории.
Кстати, с недавних пор статус «глава крестьянско-фермерского хозяйства» считается практически льготным, и открывает возможности к серьезной экономии.
Например, гражданин РФ с таким статусом априори более привлекателен с точки зрения властей при разделе земли на участки. Фермеры в приоритете как на аукционах при покупке земли, так и при аренде.
Многие сознательно идут сначала на аренду за 2% кадастровой стоимости в год, чтобы потом выкупить землю «со скидкой» у государства через 3 года.
Как купить землю у государства через аукцион?
Первое, что вам необходимо, чтобы купить землю у государства отыскать объявление о продаже местной администрацией подходящего под ваши нужды земельного участка.
Также нужно изучить информацию о самих лотах: их размеры, цену, а также виды разрешенной на них деятельности.
Далее стоит узнать, кого допускают к торгам. Есть общедоступные торги, есть для упрощенцев или только для отдельных отраслей. Проще говоря, надо внимательно читать объявление, чтобы вашу заявку на участие в торгах не отклонили.
Обычно для всей этой публичной информации на сайтах местных администраций есть специальные разделы. Там надо отыскать файл или вкладку «Правила землепользования и застройки», где говорится о том, что в данном регионе уже проведено размежевание участков.
Если его нет, то участки не разделены, а значит, муниципалитет не может пока распределять их через аукционы. Правда, может так случиться, что документ этот в реальности будет, но на сайте он будет недоступен – с чиновниками главное правило «доверяй, но проверяй».
Если аукцион на подходящий участок объявлен, вы подали заявление и его приняли, то далее «дело техники» – прийти лично на торги, либо принять участие в электронных торгах и выиграть их.
Торги идут на увеличение цены – шаг обычно стартует с 2%, но могут быть исключения (особенно в Москве, где наибольшая конкуренция).
Для участия в торгах физическому лицу (ИП) достаточно подать заявление установленного образца (должно быть на сайте, где публикуется объявление о торгах) + копию паспорта и квитанцию о том, что вы внесли задаток.
Да, без задатка вас к торгам не допустят, ведь вам необходимо подтвердить свою платежеспособность. В случае поражения задаток вам возвращают в течение 3 дней.
Если вы выиграли торги, то по их итогам подписываете 2 экземпляра протокола о проведенном аукционе. После этого уплачиваете необходимую сумму и оформляете все это дело в Росреестре, который в течение 14 дней должен предоставить документы, подтверждающие ваше земельное право.
В целом, процесс подготовки к аукциону и дальнейшей покупки земли длится около 2 месяцев, если, конечно, никто из участников не подаст в суд из-за нарушений.
Аукцион могут также отменить, если участников менее двух, если в генплан вносятся изменения и из-за вмешательства Росреестра (например, участок могут снять с кадастрового учета).
Аукцион с точки зрения закона и практики
Земельный аукцион – самый простой и быстрый способ получить подходящий участок.
Но тут есть несколько нюансов:
- Во-первых, торги эти кто-то должен объявить – местная администрация, физлицо либо юр. лицо.
-
Во-вторых, надо победить, ставя все больше и больше средств. Если участок ценный, то можно и переплатить.
Но упрощенную систему ИП для того и выбирают, чтобы не переплачивать, потому сам формат аукциона многим не очень нравится.
К тому же следует понимать: если человек инициировал аукцион, значит, он оформлял участок, вносил предложение в кадастр, оформлял все это дело в Росреестре (а там тоже немало бюрократической волокиты).
Иначе говоря, вы влезаете в чужую инициативу, и инициатор торгов наверняка настроен гораздо более решительно, раз уж пошел на оформление документации.
С точки зрения закона все в порядке – все правки, так или иначе, способствуют тому, чтобы земля продавалась исключительно в условиях конкурентной борьбы. Тогда цена будет выше, а значит и государство получит больше.
Однако на практике происходит конфликт интересов у самих предпринимателей.
Тут есть и обратная сторона – тот, кто инициировал торги, без участия конкурентов не сможет получить участок в собственность, так как аукцион в этом случае отменят.
Так что он заинтересован, чтобы вы приняли участие, но он не заинтересован, чтобы вы сильно подняли цену и выиграли «его» участок.
5. Как купить земельный участок у государства в обход аукциона?
Если земельный аукцион не ваш случай, то можете попробовать купить землю в обход ему.
Для этого надо пройти процедуру из шести шагов:
- Ознакомительный – узнаете, есть ли генплан, размежевана ли земля, имеете ли вы право на её покупку по закону и т. д.
- Информационный – ищете конкретную информацию на сайте Росреестра (на публичной карте), есть ли свободные участки в вашем населенном пункте/районе.
- Подготовительный – подаете заявление о предварительном размежевании земли.
- Оформительный – ставите участок на кадастровый учет в Росреестр.
- Бюрократический – просите местные власти продать вам оформленный вами же участок без аукциона.
- Финальный – покупаете, наконец, участок у местной администрации.
Теперь каждый из этапов опишем более развернуто.
Этап №1. Собираем информацию о том, как купить землю у государства в вашем районе
Тут мы рассмотрим первый и второй пункты из вышестоящего списка. На ознакомительном этапе останавливаться детально не будем – представим, что вы уже знакомы с законодательством, имеете право по закону на покупку земли и т. д.
Переходим к информационному этапу – заходим на сайт Росреестра и ищем подходящий участок, который пока не поставлен на кадастровый учет либо уже снят с него:
Там же нужно узнать детальную информацию об участке, нажав на его номер:
По закону вы можете получить выписку о свободных участках в Росреестре бесплатно. Для этого необходимо узнать о правах на этот участок, а затем направить запрос в «службу единого окна» (https://мфц.рф), где вам и дадут нужную выписку.
С выпиской идете к кадастровому инженеру, который оформляет вам схему интересующего участка за 500 2 000 рублей.
На практике, «единое окно» дает эти выписки не так уж часто, потому как аналогичная услуга в Росреестре стоит 200 рублей. То есть вас могут принудить к выплате этих денег.
Сумма довольно скромная, но подобные «необязательные» выплаты будут еще встречаться на вашем пути к земле не раз (особенно при общении с местными властями, которые многие консультационные услуги оценивают на свое усмотрение).
Кстати, есть возможность и самостоятельно составить схему интересующего участка (на рынке доступно специальное программное обеспечение) для того, чтобы купить землю у государства без лишней волокиты. Но им не так уж просто пользоваться, да и не всегда оно бесплатно.
К тому же, подтверждать подлинность этой схемы все равно придется. Так что новичку лучше обратиться к специалисту – кадастровому инженеру.
Этап №2. Подаем заявление для того, чтобы купить у государства землю
Предположим, этап сбора информации и ознакомление с законодательством вы прошли без потерь и проблем.
Теперь надо перейти к подготовительному этапу – подать соответствующее заявление:
С пакетом необходимых документов (копия паспорта, схема от кадастрового инженера) и заявлением вы идете в местную администрацию.
Там вы просите предоставить вам право на покупку конкретного участка без аукциона, который ранее в кадастре не числился, и на который никто не имеет имущественных прав.
Ваше заявление, а также предоставленная схема будут изучаться местным органом власти в течение 30 дней.
По итогам рассмотрения вам либо откажут с указанием причины (т. н. «мотивированный отказ»), либо выдадут Постановление главы районной/сельской/городской администрации о разрешении на покупку земли без аукциона.
Этап №3. Ставим земельный участок на кадастровый учет
Получив «добро» от главы местной администрации, вам следует идти обратно к кадастровому инженеру, который теперь уже полноценно оформит участок и выдаст кадастровый паспорт.
Вместе с инженером необходимо также поставить участок на кадастровый учет в Росреестр.
Однако тут есть нюанс – ставить на учет нужно только земли, которые находятся в управлении муниципальных властей. Если распорядителем участка является самостоятельный субъект федерации или напрямую государство, то в этом нет необходимости. Почему так – спросите у тех, кто писал Земельный кодекс.
Итогом оформления должно стать появление уже почти вашего участка на интерактивной карте Росреестра (помните, мы изучали её на подготовительном этапе?). Там же нужно сверить все данные, чтобы они совпадали с информацией из постановления местной администрации.
Этап №4. Просим о выделении «нашего» участка и покупаем его
Для допуска к покупке участка вы должны подать заявление в ту же местную администрацию о выделении земли. Ранее в своем заявлении мы просили это сделать предварительно, теперь надо предыдущий успех закрепить.
После подачи заявления нужно будет подождать, пока отдел землеустройства все проанализирует, а также проверит, нет ли претендентов на этот же участок.
Если есть – могут объявить аукцион. Если нет, то через 30 дней муниципалитет согласится на отчуждение земли в вашу пользу за соответствующую плату.
Вопрос тут – какой будет плата. Известно лишь, что она не может превышать кадастровую стоимость участка.
Как мы уже писали, некоторые муниципалитеты продают участки и по 20% или даже 17% от кадастровой стоимости. Это при том, что она и так считается на порядок ниже рыночной (от 10% до 50%, за исключением Москвы и Питера – там рыночные цены могут быть заоблачными). Так что, если повезет, то есть шанс неплохо сэкономить.
Изучите ценовое предложение администрации – чиновники должны направить вам на изучение проект договора купли-продажи земельного участка. Если вас всё устраивает, можете готовиться финализировать сделку.
Отметим, что «изучать» предложение вы должны будете еще 30 дней. За это время нужно собрать необходимую сумму, если у вас её ранее не было.
В конце концов вы подписываете договоры, оплачиваете покупку земли, и предоставляете документы и квитанции в этот же муниципалитет.
После этого придется вновь идти в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастр и подтвердить ваши земельные права. На это потребуется еще 1-2 недели.
Только после этого вы станете полноправным владельцем земельного участка без участия в торгах.
Как получить земельный участок на аукционе и без торгов?
2 способа решения + пошаговая схема в следующем видео:
6. Подводим итог истории о том, как купить землю у государства
Эта схема работает как для населенных пунктов, так и для сельской местности. Только для фермеров процедура несколько упрощена – не так часто придется бегать к кадастровому инженеру + ряд «консультационных» услуг можно получить прямо в сельсовете.
Аналогичным образом может купить землю и юридическое лицо, но на порядок сложнее и дороже: потребуются новые документы и подтверждение цели, для которой вашей фирме нужна эта земля.
По этой причине в России популярна схема, когда участки покупают физлица, якобы для осуществления своей хозяйственной деятельности, но на практике – для перепродажи юридическим лицам.
Часто так бывает с крупными агрохолдингами, у которых и без того много площадей, а государство не спешит увеличивать их земельный банк по упрощенной процедуре.
Как бы то ни было, а ответ на вопрос «как купить землю у государства» мы дали.
Если вы хотите сэкономить и у вас много свободного времени – покупайте без аукциона. Если земля вам нужна сейчас, а не через полгода, и под руку подвернулся аукцион на подходящий участок то это ваш шанс.
Можете попробовать еще взять землю в аренду с правом выкупа земли под 3% от кадастровой цены.
Если же вы отец многодетного семейства, то можете под семейную ферму попробовать взять землю вообще бесплатно (для этого, правда, придется стать в очередь на улучшение жилищных условий).