Одной из главных причин, по которым люди занимаются инвестированием, является желание увеличить своё богатство. Мотивы у разных инвесторов могут различаться – кто-то копит деньги для выхода на пенсию, а кому-то они нужны для других жизненных событий, таких как рождение ребенка или свадьба – однако во всех случаях желание заработать деньги лежит в основе инвестиций. И не имеет значения, куда вы вкладываете свои деньги – в фондовый рынок, рынок облигаций или недвижимость.
Недвижимость – это материальная собственность, которая состоит из земли и обычно включает в себя все строения или ресурсы, найденные на этой земле. Недвижимость для сдачи в аренду является одним из примеров инвестиций в недвижимость. Она приобретается с намерением заработать деньги за счёт арендного дохода. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать её через короткий промежуток времени.
Независимо от намерения, инвестор, который добавляет недвижимость в свой инвестиционный портфель, должен измерить ROI, чтобы определить прибыльность объекта недвижимости. В этом обзоре мы разберёмся, что такое ROI, как рассчитать его для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, и почему его необходимо узнать, прежде чем совершать покупку.
Основные моменты
- Показатель рентабельности инвестиций (ROI) в сфере недвижимости измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции.
- Для расчёта рентабельности инвестиций в процентах нужно взять чистую прибыль от инвестиций и разделить её на первоначальные затраты.
- Если вы взяли ипотеку, необходимо учитывать первоначальный взнос и ипотечный платеж.
- Также необходимо принять во внимание другие переменные, которые могут повлиять на ваш ROI, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также регулярные расходы.
Что такое рентабельность инвестиций (ROI)
Показатель рентабельности инвестиций (ROI) измеряет, сколько денег или прибыли вы получите от инвестиций в процентах от затрат на эти инвестиции. Он показывает, насколько эффективно используются деньги, инвестированные вами для получения прибыли. Информация о ROI позволяет инвесторам оценить, насколько разумным является вложение денег в выбранный вариант инвестиций.
ROI можно рассчитать для любых инвестиций – акций, облигаций, сберегательного счёта и недвижимости. Вычислить рентабельность аренды коммерческой недвижимости довольно сложно, поскольку этим процессом можно легко манипулировать, включая или исключая некоторые переменные. Ещё сложнее может быть, когда у инвесторов есть выбор: заплатить наличными или взять ипотеку на недвижимость.
Здесь мы рассмотрим два примера расчёта ROI жилой недвижимости для сдачи в аренду: при покупке за собственные деньги и при финансировании с помощью ипотеки.
Формула расчёта ROI
ROI = (Прибыль от инвестиций Стоимость инвестиций) / Стоимость инвестиций
Чтобы рассчитать прибыль от любых инвестиций, нужно взять общую доходность инвестиций и вычесть их первоначальные затраты. ROI – это коэффициент рентабельности, поэтому он показывает прибыль от инвестиций, представленную в процентном выражении.
Поскольку рентабельность инвестиций представлена в форме коэффициента, прибыль вычисляется в процентном выражении.
Для расчёта процентной окупаемости инвестиций нужно взять чистую прибыль от инвестиций и разделить её на первоначальные затраты.
Например, если вы купите акции ABC за 1000$ и продадите их через два года за 1600$, чистая прибыль составит 600$ (1600 – 1000). ROI этих акций составляет 60% [600$ (чистая прибыль) ÷ 1000$ (затраты) = 0,60].
Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду
Приведённая выше формула выглядит достаточно просто, имейте в виду, что в сфере инвестиций в недвижимость существует ряд переменных, которые могут повлиять на показатели окупаемости инвестиций. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчёта кредитного плеча – денег, взятых в долг под проценты для осуществления первоначальных инвестиций. Разумеется, условия финансирования могут очень сильно влиять на общую стоимость инвестиций.
ROI для операций с собственными деньгами
ROI инвестиций в недвижимость рассчитывается довольно просто, если вы покупаете эту недвижимость за собственные деньги.
Давайте рассмотрим пример арендной недвижимости, купленной таким образом
- За покупку недвижимости для сдачи в аренду вы платите 100 000$.
- Расходы на завершение сделки составили 1000$, а расходы на перепланировку – 9000$, в результате чего общая сумма инвестиций поднялась до 110 000$.
- Вы сдали этот объект в аренду и каждый месяц собираете по 1000 долларов.
Год спустя
- За 12 месяцев вы заработали 12 000 долларов дохода от аренды.
- Расходы, включая счета за воду, налоги на имущество и страхование, составили 2400 долларов в год или 200 долларов в месяц.
- Годовая доходность составила 9600$ (12 000$ — 2400$).
Для того, чтобы рассчитать ROI, выполните следующие действия
- Разделить годовую доходность (9600$) на общую сумму инвестиций (110 000$).
- ROI = 9 600$ ÷ 110 000$ = 0,087 или 8,7%.
- ROI ваших инвестиций составляет 8,7%.
ROI для операций с ипотечным финансированием
Расчёт рентабельности инвестиций по сделкам, финансируемым с помощью ипотеки, является более сложным.
Предположим, что вы купили ту же самую недвижимость за 100 000 долларов, но вместо того, чтобы платить собственными деньгами, вы взяли ипотеку
- Первоначальный взнос по ипотеке составлял 20% от цены покупки или 20 000$ (100 000$ х 20%).
- Расходы на завершение сделки были выше, что характерно для ипотеки, и составили в общей сложности 2500$.
- За ремонт вы заплатили 9000$.
- Ваши общие расходы из собственного кармана составили 31 500$ (20 000$ + 2500$ + 9000$).
Также нужно учесть текущие расходы по ипотеке
- Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. На заимствованные 80 000$ ежемесячная выплата основной суммы и процентов составит 381,93$.
- Добавим те же 200$ в месяц, чтобы покрыть водоснабжение, налоги и страховку, и получаем общий ежемесячный платёж в 581,93$.
- Доход от аренды в размере 1000$ в месяц – это 12 000$ в год.
- Размер ежемесячных денежных поступлений составляет 418,07$ (1000$ арендной платы 581,93$ ипотечного платежа).
Год спустя
- Общий доход от аренды за год составляет 12 000$ – по 1000$ в месяц.
- Размер прибыли за год – 5 016,84$ (418,07$ х 12 месяцев).
Для того, чтобы рассчитать ROI, выполните следующие действия
- Разделите годовую прибыль на ваши первоначальные расходы (авансовый платёж в размере 20 000$, расходы на завершение сделки в размере 2 500$ и ремонт в размере 9 000$), и в итоге мы получим рентабельность инвестиций.
- ROI: 5 016,84$ ÷ 31 500$ = 0,159.
- ROI составляет 15,9%.
Собственный капитал
Некоторые инвесторы добавляют в формулу собственный капитал дома. Собственный капитал – это рыночная стоимость объекта недвижимости за вычетом общей суммы непогашенного кредита. Имейте в виду, что собственный капитал – это не наличные деньги. Вам придётся продать недвижимость, чтобы получить к ней доступ.
Чтобы рассчитать сумму собственного капитала, просмотрите график амортизации ипотеки и выясните, сколько денег из ваших ипотечных платежей пошло на выплату основного долга по кредиту. Это и будет собственный капитал вашего дома.
Сумма собственного капитала может быть добавлена к годовой прибыли.
В нашем примере график амортизации кредита показывает, что в течение первых 12 месяцев было выплачено в общей сложности 1 408,84$ из основной суммы
- Годовая доходность с учётом доли собственного капитала теперь составляет 6 425,68$ (5 016,84$ +1 408,84$).
- ROI = 6 425,68$ ÷ 31 500$ = 0,20.
- ROI составляет 20%.
Важность ROI для недвижимости
Знание ROI для любых инвестиций позволяет инвесторам принимать более взвешенные решения. Прежде чем покупать, оцените свои затраты, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить выбранную недвижимость с другими похожими объектами. После того, как вы уменьшите круг поиска, можно определить, сколько вы будете зарабатывать.
Если в какой-то момент вы поймёте, что ваши затраты превышают значение ROI, вам, возможно, придётся принять решение в отношении дальнейших действий: переждать, надеясь, что вы снова получите прибыль, или продать недвижимость, чтобы не оказаться в убытке.
Другие соображения
Конечно, могут возникнуть дополнительные расходы, связанные с владением рентной недвижимостью, такие как расходы на ремонт или техническое обслуживание. Их тоже необходимо будет включить в расчёты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.
Кроме того, мы предполагаем, что недвижимость сдавалась в аренду все 12 месяцев. Однако иногда часть площадей может простаивать из-за отсутствия арендаторов, и вы не будете получать доход за эти месяцы, что должно учитываться в ваших расчётах.
ROI для недвижимости, предназначенной для сдачи в аренду, отличается, потому что зависит от типа финансирования – через ипотеку или за счёт собственных средств. Как правило, чем меньше денег выплачивается авансом в качестве первоначального взноса, тем больше будет доля ипотечного кредита, но также выше рентабельность инвестиций в недвижимость.
И наоборот, чем больше денег уплачено авансом и чем меньше вы занимаете, тем ниже будет ROI, так как ваши первоначальные затраты получаются выше. Другими словами, ипотечное финансирование позволяет увеличить окупаемость инвестиций в краткосрочной перспективе, так как ваши первоначальные расходы получаются ниже.
При измерении окупаемости инвестиций для нескольких объектов собственности важно использовать последовательный подход. Например, если вы включаете собственный капитал дома в формулу оценки одного объекта недвижимости, при расчёте ROI для всего вашего портфеля недвижимости необходимо учитывать собственный капитал других входящих в него объектов. Это может обеспечить наиболее точное представление о вашем инвестиционном портфеле.
Связанные термины
Операционный коэффициент
Операционный коэффициент показывает эффективность компании при сохранении низких издержек и одновременном получении дохода.
Что показывает учётная норма прибыли
Учётная норма прибыли (Accounting Rate of Return, ARR) измеряет величину прибыли или доходности от инвестиций по сравнению с первоначальной стоимостью.
Норма прибыли (Rate of Return, RoR)
Норма прибыли – это значение прироста или уменьшения инвестиций в течение определённого периода времени, выраженное в процентах от стоимости инвестиций.
Займ от Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA)
Займ от Федеральной жилищной администрации (FHA) представляет собой ипотечный кредит, застрахованный FHA и предназначенный для заёмщиков с низким уровнем дохода.
Короткая продажа недвижимости
В сфере недвижимости короткая продажа – это когда домовладелец, оказавшийся в финансовом кризисе, продаёт свою собственность за меньшую сумму, чем он должен выплатить по ипотеке.
Инвестиции
Инвестиции – это распределение ресурсов, обычно денег, с расчётом на получение дохода или прибыли.