Приватизация квартиры (Инструкция) Что это и Зачем она нужна

До 26 декабря 1991 года большая часть граждан, проживающих на территории СССР, не владела своим недвижимым имуществом, так как по сути оно находилось в собственности государства.

После того, как СССР распалось, был принят закон, в котором указаны все основные принципы проведения процесса приватизации муниципального и государственного жилищного фонда социального использования на территории РФ.

Сейчас более 80% квартир по стране уже переведены в статус приватизированных. В этой статье мы разберемся, что такое приватизация квартиры, нужные документы для нее, кто на нее имеет право, какой налог на приватизированное жилье, цена и как приватизировать квартиру.

Что значит приватизация квартиры простыми словами

Даже сейчас существует определенный процент людей, который не понимает смысл проведения такой непростой процедуры, как приватизация.

Приватизировать квартиру – это значит совершить бесплатную передачу во владение граждан РФ на добровольной основе помещений муниципального или государственного жилищного фонда, которые они занимают.

Приватизация квартиры простыми словами – это возможность получить в полное личное владение недвижимость, которая на данный момент снимается у государства. Под недвижимостью в этом случае подразумевается не только комната или квартира, но и земля и даже нежилые помещения.

Если жилье не приватизировано, то ни одну из перечисленных операций провести невозможно.

Например, если вы живете в муниципальной или государственной квартире по договору социального найма, то распоряжаться по своему усмотрение вы ей не можете. А сразу после завершения процесса приватизации квартира будет полностью ваша, и вы ее сможете не только реализовать, но и использовать в качестве вклада, к примеру, если решите в старости переехать в социальный приют для пожилых людей.

Справка! Приватизация была введена еще 1988 году. Об это принял постановление совет министров СССР. А в 1991 году из-за усиления волны этого процесса и перехода к рыночной экономике, был принят закон №1541-1 «О приватизации жилищного фонда».

• К слову, он действует до сих пор хоть и с внесенными в него поправками.

Начиная с того времени приватизация всегда выполнялась бесплатно. Правда в 2007 году у правительства были попытки сделать ее платной, но этого не произошло, так как и за бесплатно не многие прибегали к ней. Процесс был продлен до 2017 года. Но и за этот период не все россияне успели воспользоваться правом бесплатной приватизации. Поэтому 22 февраля 2017 года президент РФ отменил срочный порядок приватизации, то есть она стала бессрочной.

Как приватизировать квартиру и Зачем нужна приватизация

Не имея никакого понятия о приватизации, не удивительно, что некоторые россияне не понимают зачем вообще нужно приватизировать жилье. Для четкого понимания перечислим все по порядку:

1. Вы становитесь собственником недвижимого имущества. Сразу после получения права собственности вы можете совершать любые сделки с жильем на свое усмотрение.
2. С момента завершения процесса приватизации вы становитесь потенциальным собственником определенной суммы денег (той, за которую можно реализовать квартиру).
3. Вы можете сделать свои жилищные условия лучше или расшириться, продав приватизированное жилье, доложив к полученной сумме деньги и купив новое более просторное.
4. В случае расселения жильцов фирмой-застройщиком, владельцы приватизированного жилья получат те квартиры, которые им согласится выкупить фирма, а остальные жильцы – согласно Жилищному Кодексу. То есть собственники приватизированных помещений получат жилье намного лучшего качества.

Продажа неприватизированной квартиры и такие операции, как дарение, завещание, обмен, и передача в залог, будут невозможны.

Если вы хотите распоряжаться своим жильем в полной мере, то вам придется выполнить 5 важных шагов:

1. Получить согласие всех, имеющих право на приватизацию жилого помещения.
2. Поставить недвижимость на кадастровый учет (проверить стоит она на учете или нет можно на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request). Если она еще не ставилась на учет ранее, значит сначала нужно получить технический паспорт. Для этого нужно обратиться в МФЦ или БТИ с документом, удостоверяющим личность и ордером или договором социального найма (на изготовление техпаспорта обычно уходит от 7 до 14 дней).
3. Собрать требуемую документацию по списку.
4. Направить бумаги для оформления договора приватизации в МФЦ или другую уполномоченную организацию.
5. Подать договор для регистрации права собственности в Регистрационную палату или МФЦ.
6. Забрать договор приватизации в назначенный день. До июня 2016 года выдавались свидетельства о регистрации права собственности, а сейчас выдается выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

Определение будущего собственника

Право на участие в приватизации муниципального жилья имеют граждане, которые числятся в договоре соцнайма (это наниматель и члены его семьи) или ордере (это главный квартиросъемщик и члены его семьи), а также все остальные прописанные в этом помещении люди.

Граждане, имеющие право на участие в приватизации обязаны согласиться на процедуру или составить письменный отказ.

Если один из прописанных не согласен с приватизацией, то без его участия совершить ее не получиться никак. У вас даже не примут документы на рассмотрение.

А если по неопытности примут, то в дальнейшем откажут со 100% вероятностью в оформлении договора приватизации квартиры.

Выход в такой ситуации один – уговаривать всеми силами того, кто против процедуры – он должен или принять участие или официально отказаться.

Если он до этого уже давно не проживает в недвижимости и не вносит коммунальные платежи, то можно обратиться в суд с требованием его выписать. Сразу после получения положительного решения суда, его нужно направить в паспортный стол и выписать человека из числа прописанных.

Дальше приватизировать квартиру можно без его участия на законных основаниях.

Подготовка документов

Список документов для приватизации федеральным законом не предусмотрен. Каждый регион имеет право установить свой собственный список.

Например, жителям Москвы нужно написать заявление на предоставление государственной услуги и приложить к нему:

1. Гражданский паспорт заявителя и документы, удостоверяющие личность всех членов семьи и тех, кто зарегистрирован в приватизируемой недвижимости и имеет право на использование этого помещения на условиях социального найма. При участии детей в приватизации, которые младше 14 лет, нужно приложить их свидетельства о рождении.
2. Договор соцнайма на недвижимое имущество.
3. Выписку или ордер из распоряжения, выданного органом государственной власти. Если вы потеряли ордер, то вам придется получить копию распоряжения из архива. В МСК ее реально взять в любом МФЦ совершенно бесплатно.
4. Бумагу, подтверждающую наличие российского гражданства (касательно детей младше 14 лет). Получить ее можно в многофункциональном центре. Но если оба родителя официально имеют российское гражданство и прописаны в приватизируемом жилище, то в этой справке нет необходимости.
5. Выписку из домовой книги или подобную бумагу за период с 1.07.1991 года до дня прописки в приватизируемом жилье. Получить ее можно в ТСЖ (УК, ЖСК и т.д.) или в МФЦ.
6. Документ, который подтверждает, что заявитель имеет право на участие в приватизации и по прежнему месту жительства оно еще не было использовано. Выдает его уполномоченный орган (орган местного самоуправления или орган организации технической инвентаризации). Но кроме него еще нужно получить бумагу, подтверждающую что конкретный уполномоченный орган имеет право выдавать такие документы.
7. Согласие или отказ от участия в приватизации в письменной форме. Эти бумаги обязательно должны быть оформлены в соответствии с утвержденной формой. Кроме того их должен удостоверить нотариус или они должны быть подписаны под личным присмотром сотрудников МФЦ.
8. Техпаспорт на недвижимое имущество. Заказать его нужно в БТИ.
9. Поэтажный план здания. Этот документ тоже выдает БТИ по запросу.
10. Выписку с лицевого счета, в которой перечислено, кто проживает в жилище.

Обратите внимание! Если в приватизации принимают участие военнослужащие, недееспособные, дети без попечения родителей или спец. организаций – к перечисленному списку нужно будет добавить дополнительные бумаги.

Например, нотариальную доверенность, если направляет заявление и все остальное представитель, или решение органа опеки/попечительства и патронажа, если бумаги подает опекун человека, возраст которого младше 18 лет.

У все перечисленных документов разный срок действия. Например, договор соцнайма и ордер бессрочные. Поэтажный план здания и технической паспорт тоже не имеют ограничений по срокам, но в редких случаях их могут попросить обновить.

А вот справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и выписка из лицевого счета действительна всего 30 дней.

Справка! Лучше предварительно уточнить в МФЦ перечень требуемых документов в вашем регионе и сразу узнать когда истекает срок окончания каждого из них. Это поможет вам еще сориентироваться в том, за какой бумагой бежать в первую очередь, а что оставить на последок. Так вам повторно не придется второй раз получать один и тот же документ.

Организации, куда следует обращаться

Направить документы для начала процесса приватизации можно лично посетив соответствующее учреждение или удаленно через портал государственных услуг:

1. Приватизация квартиры через МФЦ. Для этого вам нужно посетить один из территориальных центров. Выбрать подходящий можно по удобному для вас расположению. Вам предоставят образец заявления, которое нужно составить. Если вы его уже оформили дома самостоятельно, то вам останется подписать его у приемщика документов. К нему обязательно приложите собранный пакет документов. Работник МФЦ после этого выдаст вам документ опись, в котором будет указана предварительная дата результатов проверки.
2. Приватизация через личный кабинет сайта госуслуги. Для этого воспользуйтесь сайтом https://www.gosuslugi.ru. Но доступен этот способ для жителей не всех регионов России. Чтоб подать заявление, найдите услугу приватизации в личном кабинете с помощью поиска, заполните заявление и прикрепите документы в электронном виде. Если чего – то будет не хватать, то вам пришлют письмо на электронную почту или пригласят лично прийти с требуемой бумагой.

Справка! Жители Москвы еще могут подать документы на приватизацию квартиры на официальном портале Мэра Москвы https://www.mos.ru/pgu/ru/services/procedure/0/0/7700000010000294638/. Там же можно найти перечень требуемых документов и порядок подачи. Жители Санкт-Петербурга еще могут направить бумаги на приватизацию через Горжилобмен https://obmencity.ru/.

Подпись и регистрация договора приватизации

При утверждении заявления и приложенных бумаг, при следующем визите МФЦ вы сможете подписать договор о передаче недвижимости в личное владение.

На получении этого документа должны присутствовать все участники приватизации с паспортами, чтобы поставить свои подписи на договоре под присмотром работника МФЦ.

После этого нужно зарегистрировать право собственности. Для этого необходимо подписанный договор о передаче квартиры в собственность подать повторно в МФЦ или Росреестр. Срок регистрации в двух случаях немного отличается:

1. У МФЦ на это уйдет до 9 рабочих дней.
2. Росреестр справится с задачей за 7 дней.

Общие правила приватизации

Самое главное правило приватизации касается количества раз, которое по закону дается гражданину на приватизацию недвижимости. В статье 11 закона №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» четко указано, что россиянин может приватизировать жилье только один раз в жизни.

Но есть и исключение – дети, ставшие участниками приватизации в возрасте до 18 лет. В совершеннолетнем возрасте такой категории граждан разрешается приватизировать жилье еще один раз.

Приватизация касается всех, кто проживает в жилом помещении и раньше не принимал участие в приватизации.

При желании можно вообще отказаться от этой процедуры. Идут на такое обычно граждане, у которых на примете есть уже другой объект для приватизации в будущем. А иногда просто семья на семейном совете принимает такое решение. Но помните, что отказавшись от приватизации за вами все равно сохраняется право на нее.

Под приватизацию не попадают:

1. Квартиры, расположенные в доме подлежащем под снос.
2. Недвижимость, находящаяся в закрытом военном городе.
3. Служебное жилье. Но в этом случае есть и исключения: собственник согласен на приватизацию работником организации или служебное жилье переходит во владение муниципалитета по инициативе самой организации в результате ее ликвидации или реорганизации.
4. Комнаты в общежитиях.
5. Жилье, полученное не по договору социального найма, а например по коммерческому.

Длительность процедуры

На сбор требуемой документации для приватизации жилья уходит примерно от 1,5 до 2 месяцев. Заявление с приложенным пакетом бумаг может находиться на рассмотрении не больше двух месяцев.

Регистрация и переход права собственности оформляется примерно 10 дней. В результате срок приватизации жилья составит от 3,5 до 4,5 месяцев.

Стоимость

В пункте 2 статьи 338.18 НК РФ прописано, сколько стоит приватизация квартиры. Чаще всего она бесплатная, но при этом требуется обязательная уплата пошлины за государственную регистрацию права собственности в размере 2 тыс. руб.

При участии нескольких долей в приватизации (то есть квартира приватизируется сразу несколькими людьми), стоимость пошлины делится между участниками процесса. Если в приватизации принимает участие 4 человека, то каждому придется заплатить 2000/4 = 500 руб.

Обратите внимание! В пункте 4 статьи 333.35 НК РФ указано, что при оплате пошлины через портал гос. услуг россиянину предоставляется скидка в размере 30%.

Нюансы процедуры и особые моменты приватизации

1. Особенности приватизации недвижимости с участием детей. Если в квартире прописаны или проживают дети до 18 лет, то при приватизации им обязательно должна быть предоставлена доля в жилище. Лишить права на долю в квартире возможно только получив согласие на это у органов опеки и попечительства, а согласятся на это они только если предоставить ребенку в замен другое жилье не меньше по квадратуре и не хуже по условиям.
2. Особенности совместной и долевой приватизации. Совместная приватизация применялась до 31.05.2001 года. Но несмотря на то, что сейчас такой способ приватизации не используется, некоторое жилье, приватизированное до этой даты до сих пор находится в совместной собственности. В итоге в закон о приватизации внесли корректировки касательно этого момента, где сказано, что если один из владельцев совместной собственности умирает, то определяются доли участников на квартиру, в том числе и доля умершего. Доли в этом случае признаются одинаковыми. Если в квартире прописались и проживают несколько лиц, и все они хотят участвовать в приватизации, то помещение передается им в общую долевую собственность. Договор о передаче квартиры во владение будет составлен в стольких экземплярах, сколько человек участвует в приватизации.
3. Особенности приватизации при наличии долга по коммунальным платежам. Долги по коммуналке – это не причина для отказа в приватизации, но паспортисты в УК или ТСЖ иногда превышают полномочия и заявляют, что не выдадут выписку с лицевого счета, пока не будет погашена вся задолженность. В этом случае можно или просто выплатить долг или обязать ТСЖ с помощью суда выдать нужный документ.
4. Особенности приватизации при разводе. Если жилье было приватизировано на обоих супругов, то в случае их развода у каждого так и останется своя доля. Если квартира была приватизирована ими в совместную собственность, то после развода каждому из них будет выделена доля. При отсутствии других владельцев, жилье будет поделено пополам. Если жилье было приватизировано на одного из супругов, а второй давал письменный отказ, то у отказавшейся стороны сохраняется право пользования квартирой даже после развода.

Налоговые обязательства по недвижимости

Ежегодно физические лица обязаны оплачивать налог на недвижимость, находящуюся в их личной собственности. Подробно описан этот момент в 32 главе «Налога на имуществу физических лиц» НК РФ.

А это значит, что сразу после завершения процесса приватизации, владелец помещения автоматически становится обязанным уплачивать этот налог.

Правительство РФ предусматривает, что местное законодательство может самостоятельно устанавливать размер налога на недвижимость в зависимости от порядка определения налоговой базы.

Но обязательно нужно ориентироваться на общие ограничения в НК РФ.

Максимальный размер налога после приватизации для физических лиц в 2020 году, рассчитываемый из кадастровой стоимости, составляет:

1. До 0,1% — для жилых домов (или их части), квартир (или их части), комнат, единых недвижимых комплексов, в составе которых есть жилой дом, хозяйственных строений или сооружений (площадью максимум 50 кв. метров) на участках, предоставленных для личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества и ИЖС.
2. До 2% — для недвижимого имущества, включенного в утвержденный список или стоимость, которого превышает 300 млн. руб.
3. До 0,5% — для остального имущества.

Узнать точную ставку налога на имущество для физических лиц по своему региону можно на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/, выбрав вид налога, срок и регион.

Справка! Если квартира приватизирована и разделена на доли, то для каждого владельца расчет налогов должен производиться отдельно. А если размер долей не выделен, то общая площадь делится на число собственников.

Оплачен налог на недвижимость должен быть до 1 октября следующего года, идущего за отчетным. Если вы просрочите платеж, то с вас вычтут штраф в размере 20% от суммы налога.

Минусы и плюсы приватизации

Приватизация подразумевает под собой, как минусы, так и плюсы. Поэтому прежде чем приступать к этой процедуре важно с ними ознакомиться.

Возможно какой-то аспект заставит вас передумать или вы наоборот станете более увереннее в необходимости приватизации.

Итак, к достоинствам относится следующее:

1. Право собственности. Если в приватизации принимает участие несколько лиц, то каждому будет предоставлена равная доля во владение. Владельцы недвижимости могут ее реализовать, презентовать в подарок, сдать в аренду и многое другое. Это четко прописано в пункте 2 статьи 209 НК РФ. С полученных денег от продажи можно приобрести себе другое жилье или направить их на первый взнос ипотеки для покупки более просторной квартиры. Точно также обстоят дела с долями.
2. Квартиру можно передать по наследству. Согласно главе 62 Гражданского Кодекса РФ владелец квартиры или доли может завещать ее кому-угодно на свое усмотрение. Если собственник не составил завещания и умер, то имущество будет разделено между наследниками (это прописано в 63 главе ГК РФ). Если в завещании указан совершеннолетний человек, то ему придется заплатить нотариусу 0,3% от цены полученного наследства.
3. При наличии большого долга по ЖКХ в счет его списания квартиру никто не заберет. Но только в том случае, если она является единственным жильем для проживания (подпункт 1 пункту 1 статья 446 ГПК РФ).
4. Владельца выписать или выселить невозможно. Если один из владельцев вообще не проживает в недвижимости, то другие собственники выписать его не смогут даже если он не будет вносить плату за коммунальные платежи. Но если коммуналку оплачивают другие владельцы, то они могут взыскать через суд с него эти деньги (статья 249 пункт 325 ГК РФ).
5. В банке намного проще получить под залог недвижимости большую сумму. При наличии недвижимости, которую заемщик может предоставить в качестве залогового обеспечения, банк не просто согласится выдать кредит, но и увеличит его сумму и срок и уменьшит процентную ставку.
6. Возможно сделать перепланировку квартиры. В приватизированном жилье можно перенести стену (в соответствии с нормами БТИ) или изменить его статус в нежилой и сдавать в аренду, как офис.

А недостатки заключается в следующих моментах:

1. Ежегодно придется вносить в казну налог за квартиру.
2. Возрастет сумма коммунальных платежей.
3. Оформление занимает не маленькое количество времени и совершенно бесплатно провести эту процедуру невозможно.
4. Не будет выплачена компенсация в случае взрыва газа, наводнения или пожара.

Причины и основания отказа в приватизации

Отказ в приватизации может последовать в следующих случаях:

1. Заявитель направил не все требуемые документы.
2. В приложенных бумагах обнаружены несоответствия.
3. Квартира состоит в специальном жилищном фонде.
4. Квартирой не владеет муниципалитет.
5. Дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.
6. Гражданин уже был участником приватизации ранее.
7. В договоре отсутствует информация о детях младше 18 лет и согласие органов попечительства или опеки.

Если вам отказали из-за неполного пакета документов, то нужно получить недостающую бумагу и приложить к заявлению.

Если в ходе проверки были найдены несостыковки, их необходимо устранить. Например, если в техпаспорте и договоре найма прописаны разные данные о площади жилища, то придется запросить справку в БТИ, в которой указано, что разница в значениях это техническая ошибка.

В этом случае всему виной тот фактор, что прежние и теперешние средства измерения отличаются – современные позволяют производить расчет с меньшей погрешностью, именно из-за этого и может быть разница в размере площади.

Если квартирой не владеет муниципалитет или она не находится в составе специального жилищного фонда, то остается ждать, что в ближайшем будущем ситуация изменится. Например, жилой дом перейдет во владение муниципалитета. После этого уже можно будет подавать заявление повторно.

Если дом, в котором расположена квартира, признан аварийным, то придется только ждать переселения и приватизировать новое жилье.

Если россиянин уже ранее принимал участие в приватизации, то приватизировать жилище может один из других прописанных в нем родственников.

В подобной ситуации человек получит долю в квартире только если этот родственник даст согласие на продажу ему части жилья или просто подарит ее.

Если причина отказа в том, что оказалось, что в договоре не было несовершеннолетних детей, то придется заручиться согласием органов опеки и попечительства на совершение приватизации без участия детей или добавить их в список собственников.

Второй способ решения проблемы намного проще провернуть. Но важно учесть, что если вы захотите продать жилье до того, как детям исполнится по 18 лет, то вам придется брать согласие на продажу опять таки у органов опеки и попечительства.