После принятия решения о покупке квартиры у многих сразу возникает вопрос о дополнительных расходах, которые потребуют риелторы за услуги. Да, действительно, еще 5 лет назад можно было на сайте объявлений установить фильтр «Частные лица» и посмотреть, что предлагают без посредников. Сегодня, к сожалению, на любой звонок отвечают или перезванивают риелторы (агенты, представители подрядчика и т.д.) и независимо от того, как посредники себя называют хотят оплаты своего труда, причем не маленькой.
Реально ли купить сегодня квартиру без агентов, чтобы сэкономить на стоимости услуг и почему с рынка недвижимости пропали объявления от собственников? Ниже вы узнаете, кто хочет заработать на воздухе, зная навыки продаж и умея красиво вести диалог.
Можно ли купить квартиру без помощи риелтора?
Работа с посредником не всегда отвечает ожиданиям клиентов, поэтому потратив время, а его нужно будет достаточно, найдите ту квартиру, где хотите жить.
Профессионалы своего дела бережно хранят время клиента, подбирая варианты, которые отвечают поставленным задачам, помогают с юридическим сопровождением.
Недостатков сотрудничества гораздо больше:
- У большинства специалистов отсутствует профессиональный подход,
- Не слышат заказчика, тем самым впустую растрачивая силы,
- Окажутся недобросовестными,
- Большие комиссии.
Часто можно услышать фразу, что у риелторов «специальные» базы. Миф. Информация в базы агентства или частного предпринимателя формируется из открытых источников и с целью найти покупателя туда же выкладывается, с новыми контактными данными и фотографиями.
А теперь подумайте и ответьте на вопрос, если доступно каждому, зачем переплачивать несколько десятков или сотню тысяч?
При появлении нового объявления звонят и убеждают продавца что без помощи риелтора быстро найти клиента, защитить себя от мошенников и оформить все документы правильно нельзя. Нарисовав картину, как все страшно и долго, после 5-7 звонков часто хозяин снимает публикацию и ждет обещанный результат.
Выбор объекта (Новостройка или Вторичный рынок)
Перед выбором квартиры определите критерии, к которым она и район расположения должны советовать.
Обязательный | Сопутствующий |
---|---|
Социальная инфраструктура ДДУ, школа, поликлиника | Окна не напротив другого дома |
Дорога до работы не более 60 мин. | Планировка – «бабочка» |
Год постройки не старше 1985 | Изолированные комнаты |
Не первый и не последние этажи (от 3 и выше) | Санузел раздельный |
Площадь не менее 60 м2, кухня – от 10 м2 | Наличие торговых центров, гипермаркетов и рынка в радиусе 500-1000 м. |
Недвижимость от застройщика имеет меньше юридических формальностей, так как никто не был зарегистрирован. В квартире делают ремонт и по цене она выйдет дешевле, чем вторичное жилье.
Прежде всего оцените финансовые возможности. Например, Дмитрий С. Купил на этапе строительства:
- Стоимость жилья – 2 200 000 руб./62 м2
- Ремонт – 580 000 руб.
- Юридическое оформление сделки – 10 000 руб.
- Расходы по оценке и страхования для ипотеки – 12 000 руб.
Итого затрат, 2 802 000, тогда как с ремонтом продавали от 3 000 000. Спустя 2 года, с развитием района цены возросли и еще не сданные в эксплуатацию квартиры, с аналогичными параметрами, продают от 2 920 000, а готовые от 3 300 000.
Единственный недостаток вторички – возможные родственники, несовершеннолетние дети и другие претенденты на метры, о которых до сделки не было известно.
Выбор делать только вам, но лучше одновременно рассматривать все варианты, чтобы он был максимально объективным.
Поиск квартиры
После определения критериев выделите районы и начинайте поиск:
- Приобретение квартиры у застройщика. Около строящихся домов или поселков расположены офисы продаж, в которых получите подробную консультацию, ознакомитесь с проектом, документами, ценами.
- Покупка у физического лица. Не смотрите объявления, в которых объективно понятно, что цена низкая, а фотографии сильно напоминают картинки из журналов. В объявлениях пишут – собственник, срочно, без посредников. Все призвано побудить к звонку. Позвоните, конечно, чудо может быть, а на последующий звонок риелтора откажитесь от сотрудничества. Выбирайте объективные предложения или с чуть завышенной ценой, при встрече с хозяином торг никто не отменял.
- Объявления на специализированных сайтах.
- Опрос знакомых, коллег, родственников.
- Социальные сети и мессенджеры. Выложите объявление о желании купить квартиру или сами поищите варианты. Во многих ЖК есть чаты жильцов. Напишите сообщение и попросите его распространить через знакомых в интересующем районе.
- Консьержи и «актив» дома, который располагается на лавочках у подъездов, члены Совета дома.
Рассмотрите пример, как купить квартиру без посредников
Тамара М. искала квартиру, чтобы получать доход от сдачи в аренду в связи с низкими ставками по депозиту. В наличии было только 2 000 000 руб., причем планировалась покупка вторички с ремонтом, чтобы сразу искать квартирантов. Дополнительно рассматривали вариант 1 700 000 без отделки, чтобы на остаток уложиться и привести квартиру в порядок. Риелторы названивали наперебой и даже было несколько встреч, вообще не соответствующего желаниям. Уговоры – о росте цен, долларе, инфляции и «что за такие деньги ничего не купите». 6 месяцев и дней – 1 850 000 срочная продажа с ремонтом, мебелью и проживающими квартирантами. Много прогулок по району, беседы с соседями, расклейка объявлений на информационных стендах около подъездов, просьба с сообщениями в чаты дома.
Экономия 150 000 руб., готовый бизнес.
Просмотр или на что обратить внимание при первичном осмотре
На осмотр лучше ходить с кем-то, что позволит советоваться, можно взять специалиста по ремонтам для получения консультации и мнения о качестве объекта.
При подходе к дому обратите внимание на наличие тротуаров, клумб, наличие парковки, состояния подъезда, лифтов и коридоров.
При покупке в новостройке:
- Установка входной двери. Проведите ладонью по периметру на предмет отсутствия сквозняка.
- Как и где проложены и подведены коммуникации.
- Качество стен и потолков. Проведите рукой по стене – она должна быть гладкой или с незначительными вкраплениями и непохожа на стиральную доску. Оцените общий вид каждого помещения, так как стены могут быть кривые в общем и находиться под углом.
- Проверьте качество установки и закрывания металлопластиковых конструкций и качество кладки на балконе, наличие щелей.
Важно! Многие недобросовестные подрядчики не отклеивают с окон защитную пленку, которую нужно удалять после установки и спустя время. После влияния погодных условия и солнца снять ее бывает практически невозможно. Такой маленький пункт даст знак, что установка тоже сделана абы как.
- Уточните, какая управляющая компания будет обслуживать дом. Дома через интернет посмотрите ее тарифы и почитаете отзывы.
Например, по коллективному заявлению собственников в ОБЭП и прокуратуру проведена проверка и ликвидирована УК «Оазис Плюс», которая растрату пыталась компенсировать за счет жильцов, выставляя квитанции на оплату за квартиры в размере 8-12 000 рублей.
Просматривая квартиру с ремонтом оцените:
- Вид из окон.
- Общее состояние, наличие перепланировок и документов к ним.
- Состояние ремонта, коммуникаций, розеток, сантехники и труб.
- В домах с электрической плитой преимуществом будет наличие бойлера, так как цена на горячую воду очень высокая.
- Температуру батарей – если выбираете в осенне-зимний период.
- Качество воды в кранах, скорость нагрева.
- Аналогично состояние окон и застекления.
- Если квартиру угловая – потрогайте стену, выходящую на улицу, она не должна быть влажной и холодной.
- Изучите правоустанавливающие документы и уточните количество собственников.
Осмотр можно делать в 2 этапа. Первый – днем, чтобы было видно недостатки, которые можно скрыть при искусственном освещении. Второй – через несколько дней вечером, чтобы оценить уровень звукоизоляции, эмоциональность соседей, наличие на лавочках антисоциальных личностей.
Обязательно пообщайтесь с соседями, чтобы узнать мнение о квартире и хозяине, удовлетворенностью качеством обслуживания дома.
Внимание! Чем идеальнее выгладит жилище, тем больше недостатком скрывает продавец, поэтому не позволяйте себе потерять бдительность, а внимательно проводите осмотр.
Проверка юридической чистоты
После выбора недвижимости проверьте документы:
- Паспорт продавца.
- Справка о полной дееспособности. При отсутствии внешних физических и умственных дефектов медицинское заключение устранит риск признания сделки недействительной, так как включает заключение из наркологического и психиатрического диспансеров.
- Свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН – информация об обременении, основание приобретения, данные о собственнике.
- Технический паспорт – проверка незаконных перепланировок.
- Выписка из домовой книги – список прописанных по данному адресу.
- Справку из ТСЖ, РЭП или УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Согласие супруга, оформленное у нотариуса.
- Справка из опеки, при наличии несовершеннолетних собственников.
Выписка ЕГРН действует 30 дней с даты выдачи, собственник заказывает ее в Росреестре или МФЦ. Срок изготовления 3 дня. Услуга платная – 300 рублей. Содержит сведения об отсутствии ареста имущества и судебных разбирательств, нахождении в залоге.
Важно! Возможно получить выписку из ЕГРН с основными характеристиками на объект на сайте https://rosreestr.ru. Меню расположено на главной странице под анонсами услуг. Достаточно знать кадастровый номер и паспортные данные хозяина.
Торг и внесение задатка
Проверив все документы, обязательно поторгуйтесь. Эффективность беседы зависит от факторов:
- Расчет наличными и сразу после регистрации права собственности.
- Выявленные недостатки. Не сильно критикуйте. Чтобы не вызвать агрессию у продавца, так сказать «не перегибайте палку».
- Рассказ о «печальной» участи при получении ипотеке и будущих переплатах.
- Наличие аналогичных вариантов с идентичной ценой или чуть дешевле.
Если аргументов нет просто попросите уступить определенную сумму.
После согласования вопросов оформите предварительный договор купли-продажи, в котором пропишите размер задатка. Факт передачи денег оформляйте распиской самостоятельно либо у нотариуса.
При отказе продавца от заключения сделки покупателю задаток будет возмещен в двойном размере, если передумал покупатель – теряет задаток.
Процедура оформления купли-продажи
Расчет происходит за счет собственных или кредитных средств. Если запланирована продажа своего жилья, то можно обговорить с продавцом итоговую дату расчета. Например, 45 дней. Конечно, присутствует риск, что просто можно не найти клиента на свое жилье и тогда заключать договор с дисконтом по срочной продаже или оформить ипотеку и немного переплатить. Посчитайте оба варианта. Например, квартиру продают 3 300 000, свое жилье выставлено за идентичную сумму. Реальный клиент готов торговаться на 200 000-250 000. При заключении ипотечного договора на новую квартиру без первоначального взноса по ставке 12%, ежемесячный платеж 33 336, из которых 33 000 только проценты банку. Если уверены, что выгодная сделка будет в течение 1-3 месяцев то фактические затраты составят 119 000:
- 10 000 – оценка,
- 2 000 – нотариус,
- 8 000 – страховка,
- проценты за 3 месяца 99 000 руб.
Если планировали купить квартиру без риелтора в ипотеку, то лучше заранее найти варианты, а потом подать заявку. Срок рассмотрения – 1-3 дня. Решение действует – 90 дней, и рассматривайте варианты после одобрения, но если вдруг не успеете определиться, то будете повторно собирать документы и обращаться в банк.
Оформление в Росреестре
После получения ключей происходит регистрация права собственности. Обратитесь в Росреестр лично или через представителя. Посреднические услуги стоят 10 000 – 15 000 рублей и нотариальная доверенность (1 200- 2 000).
Итог регистрации – выписка ЕГРН, которая содержит данные об объекте и собственниках.
Процедура включает 3 этапа:
- Сбор необходимых бумаг.
- Оплата госпошлины – 2 000 рублей если принадлежит 100% доли, 1/2 – 1 000, 1/4–500 и т.д.
- Обращение в Росреестр или МФЦ с документами и заполнение заявления. В электронном виде через портал Госуслуг. Для инвалидов возможен выезд специалиста на дом.
- В назначенный день прийти за выпиской. МФЦ высылает СМС-сообщение об исполнении заявления. Срок оказания – 7 рабочих дней, начиная со следующего дня после обращения.
Документы для оформления вторичного жилья:
- Паспорта сторон.
- Договор купли-продажи.
- Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
- Технический и кадастровые паспорта.
При покупке у застройщика предоставляют подписанные договор ДДУ и акт приема-передачи.
Возможные риски
Покупка квартиры – важно событие для каждого человека. Важно просчитать возможные риски для их предотвращения:
- Неблагополучные соседи.
- Плохое состояние, сырые стены, плесень, некачественные коммуникации и т.д.
- Мошенничество, поддельные бланки.
- Наличие прописанных «мертвых» душ, малолетних детей, заключенных, недееспособных и т.д.
Советы
Выполните несколько советов и без ошибок купите квартиру без риелтора:
- Отправляясь на просмотр не берите с собой денег. Вдруг продавец окажется хорошим психологом и убедит оставить задаток, который в случае изменения решения вы потеряете. Договоритесь о встрече через 3-5 дней. Посмотрите еще несколько вариантов. Если решение останется неизменным, начинайте процесс подготовки к сделке.
- Составьте программу осмотра. Уточните у знакомых, какие недостатки выявляли при покупке жилья и следуйте плану. Чтобы ничего не упустить. Аналогичным образом пропишите вопросы для продавца, которые позволят выяснить нужную информацию.
- При передаче ключей после сдачи в эксплуатацию застройщик может принудительно заставляют подписывать договор с УК ссылаясь на пункт в договоре долевого строительства. Формулировка пункта в общем гласит «Собственник выбирает УК рекомендованную (предложенную) застройщиком…». Получение ключей и право собственности — это разные вещи. Собственником становятся после регистрации в Росреестре. Пункт для невнимательных. Физическую силу применять никто не будет, поэтому откажитесь и подпишите только акт приема-передачи, предварительно указав в нем все недочеты, если обнаружите. Акт составляется в 2 экземплярах.
- При покупке вторичного жилья оформите ипотеку на 50% стоимости и банк проверит достоверность документов и юридическую чистоту сделки. Цена вопроса – 20 000 рублей (оплата нотариуса и оценщика). Недорого, чтобы ликвидировать риск – мошенничества и лишних претендентов на метры. На следующий день после получения ипотеки и покупки оформите досрочное погашение.
- Если хотите обойтись без кредита включите в договор пункт, что если по достижении 3 лет будут выявлены факты обременения, ареста, дополнительные обстоятельства мешающие полноценно распоряжаться собственностью продавец компенсирует все расходы. Опыт агентств говорит о том, что многих смущает этот пункт. Однако если риски отсутствуют, то боятся нечего, и честные продавцы подписывают документы.
Заключение
Кто ищет, тот найдет. Это поговорка проверена временем и практикой. Не стоит отчаиваться и впадать в панику. Купить квартиру или дом, это сложный, но реализуемый проект. При наличии свободных средств можно заплатить профессионалу. Настоящих специалистов на рынке считанные единицы, остальные некомпетентные стажеры, желающие убедить и втюхать. Однако 30 000-50 000 рублей позволят купить мебель или бытовую технику. Как сказал Френсис Бэкон «Ковыляющий по прямой дороге опередит бегущего, который сбился с пути».