Как купить квартиру без риелтора Экспертная инструкция

После принятия решения о покупке квартиры у многих сразу возникает вопрос о дополнительных расходах, которые потребуют риелторы за услуги. Да, действительно, еще 5 лет назад можно было на сайте объявлений установить фильтр «Частные лица» и посмотреть, что предлагают без посредников. Сегодня, к сожалению, на любой звонок отвечают или перезванивают риелторы (агенты, представители подрядчика и т.д.) и независимо от того, как посредники себя называют хотят оплаты своего труда, причем не маленькой.

Реально ли купить сегодня квартиру без агентов, чтобы сэкономить на стоимости услуг и почему с рынка недвижимости пропали объявления от собственников? Ниже вы узнаете, кто хочет заработать на воздухе, зная навыки продаж и умея красиво вести диалог.

Можно ли купить квартиру без помощи риелтора?

Работа с посредником не всегда отвечает ожиданиям клиентов, поэтому потратив время, а его нужно будет достаточно, найдите ту квартиру, где хотите жить.

Профессионалы своего дела бережно хранят время клиента, подбирая варианты, которые отвечают поставленным задачам, помогают с юридическим сопровождением.

Недостатков сотрудничества гораздо больше:

• У большинства специалистов отсутствует профессиональный подход,
• Не слышат заказчика, тем самым впустую растрачивая силы,
• Окажутся недобросовестными,
• Большие комиссии.

Часто можно услышать фразу, что у риелторов «специальные» базы. Миф. Информация в базы агентства или частного предпринимателя формируется из открытых источников и с целью найти покупателя туда же выкладывается, с новыми контактными данными и фотографиями.

А теперь подумайте и ответьте на вопрос, если доступно каждому, зачем переплачивать несколько десятков или сотню тысяч?

При появлении нового объявления звонят и убеждают продавца что без помощи риелтора быстро найти клиента, защитить себя от мошенников и оформить все документы правильно нельзя. Нарисовав картину, как все страшно и долго, после 5-7 звонков часто хозяин снимает публикацию и ждет обещанный результат.

Выбор объекта (Новостройка или Вторичный рынок)

Перед выбором квартиры определите критерии, к которым она и район расположения должны советовать.

Недвижимость от застройщика имеет меньше юридических формальностей, так как никто не был зарегистрирован. В квартире делают ремонт и по цене она выйдет дешевле, чем вторичное жилье.

Прежде всего оцените финансовые возможности. Например, Дмитрий С. Купил на этапе строительства:

1. Стоимость жилья – 2 200 000 руб./62 м2
2. Ремонт – 580 000 руб.
3. Юридическое оформление сделки – 10 000 руб.
4. Расходы по оценке и страхования для ипотеки – 12 000 руб.

Итого затрат, 2 802 000, тогда как с ремонтом продавали от 3 000 000. Спустя 2 года, с развитием района цены возросли и еще не сданные в эксплуатацию квартиры, с аналогичными параметрами, продают от 2 920 000, а готовые от 3 300 000.

При покупке недвижимости на вторичном рынке затраты на ремонт отсутствуют, особенно если попадется «срочная продажа» или человек избавляется от актива, чтобы вложить деньги в другие направления.

Единственный недостаток вторички – возможные родственники, несовершеннолетние дети и другие претенденты на метры, о которых до сделки не было известно.

Выбор делать только вам, но лучше одновременно рассматривать все варианты, чтобы он был максимально объективным.

Поиск квартиры

После определения критериев выделите районы и начинайте поиск:

1. Приобретение квартиры у застройщика. Около строящихся домов или поселков расположены офисы продаж, в которых получите подробную консультацию, ознакомитесь с проектом, документами, ценами.
2. Покупка у физического лица. Не смотрите объявления, в которых объективно понятно, что цена низкая, а фотографии сильно напоминают картинки из журналов. В объявлениях пишут – собственник, срочно, без посредников. Все призвано побудить к звонку. Позвоните, конечно, чудо может быть, а на последующий звонок риелтора откажитесь от сотрудничества. Выбирайте объективные предложения или с чуть завышенной ценой, при встрече с хозяином торг никто не отменял.
3. Объявления на специализированных сайтах.
4. Опрос знакомых, коллег, родственников.
5. Социальные сети и мессенджеры. Выложите объявление о желании купить квартиру или сами поищите варианты. Во многих ЖК есть чаты жильцов. Напишите сообщение и попросите его распространить через знакомых в интересующем районе.
6. Консьержи и «актив» дома, который располагается на лавочках у подъездов, члены Совета дома.

Рассмотрите пример, как купить квартиру без посредников

Тамара М. искала квартиру, чтобы получать доход от сдачи в аренду в связи с низкими ставками по депозиту. В наличии было только 2 000 000 руб., причем планировалась покупка вторички с ремонтом, чтобы сразу искать квартирантов. Дополнительно рассматривали вариант 1 700 000 без отделки, чтобы на остаток уложиться и привести квартиру в порядок. Риелторы названивали наперебой и даже было несколько встреч, вообще не соответствующего желаниям. Уговоры – о росте цен, долларе, инфляции и «что за такие деньги ничего не купите». 6 месяцев и дней – 1 850 000 срочная продажа с ремонтом, мебелью и проживающими квартирантами. Много прогулок по району, беседы с соседями, расклейка объявлений на информационных стендах около подъездов, просьба с сообщениями в чаты дома.

Экономия 150 000 руб., готовый бизнес.

Просмотр или на что обратить внимание при первичном осмотре

На осмотр лучше ходить с кем-то, что позволит советоваться, можно взять специалиста по ремонтам для получения консультации и мнения о качестве объекта.

До просмотра найдите в социальных сетях форум дольщиков дома, по интересующему адресу. Они расскажут на что обратить внимание, так как пристально следят за процессом стройку, уже вложив деньги.

При подходе к дому обратите внимание на наличие тротуаров, клумб, наличие парковки, состояния подъезда, лифтов и коридоров.

При покупке в новостройке:

1. Установка входной двери. Проведите ладонью по периметру на предмет отсутствия сквозняка.
2. Как и где проложены и подведены коммуникации.
3. Качество стен и потолков. Проведите рукой по стене – она должна быть гладкой или с незначительными вкраплениями и непохожа на стиральную доску. Оцените общий вид каждого помещения, так как стены могут быть кривые в общем и находиться под углом.
4. Проверьте качество установки и закрывания металлопластиковых конструкций и качество кладки на балконе, наличие щелей.

Важно! Многие недобросовестные подрядчики не отклеивают с окон защитную пленку, которую нужно удалять после установки и спустя время. После влияния погодных условия и солнца снять ее бывает практически невозможно. Такой маленький пункт даст знак, что установка тоже сделана абы как.

5. Уточните, какая управляющая компания будет обслуживать дом. Дома через интернет посмотрите ее тарифы и почитаете отзывы.

Например, по коллективному заявлению собственников в ОБЭП и прокуратуру проведена проверка и ликвидирована УК «Оазис Плюс», которая растрату пыталась компенсировать за счет жильцов, выставляя квитанции на оплату за квартиры в размере 8-12 000 рублей.

Просматривая квартиру с ремонтом оцените:

1. Вид из окон.
2. Общее состояние, наличие перепланировок и документов к ним.
3. Состояние ремонта, коммуникаций, розеток, сантехники и труб.
4. В домах с электрической плитой преимуществом будет наличие бойлера, так как цена на горячую воду очень высокая.
5. Температуру батарей – если выбираете в осенне-зимний период.
6. Качество воды в кранах, скорость нагрева.
7. Аналогично состояние окон и застекления.
8. Если квартиру угловая – потрогайте стену, выходящую на улицу, она не должна быть влажной и холодной.
9. Изучите правоустанавливающие документы и уточните количество собственников.

Осмотр можно делать в 2 этапа. Первый – днем, чтобы было видно недостатки, которые можно скрыть при искусственном освещении. Второй – через несколько дней вечером, чтобы оценить уровень звукоизоляции, эмоциональность соседей, наличие на лавочках антисоциальных личностей.

Обязательно пообщайтесь с соседями, чтобы узнать мнение о квартире и хозяине, удовлетворенностью качеством обслуживания дома.

Внимание! Чем идеальнее выгладит жилище, тем больше недостатком скрывает продавец, поэтому не позволяйте себе потерять бдительность, а внимательно проводите осмотр.

Проверка юридической чистоты

После выбора недвижимости проверьте документы:

1. Паспорт продавца.
2. Справка о полной дееспособности. При отсутствии внешних физических и умственных дефектов медицинское заключение устранит риск признания сделки недействительной, так как включает заключение из наркологического и психиатрического диспансеров.
3. Свидетельство на право собственности или выписка из ЕГРН – информация об обременении, основание приобретения, данные о собственнике.
4. Технический паспорт – проверка незаконных перепланировок.
5. Выписка из домовой книги – список прописанных по данному адресу.
6. Справку из ТСЖ, РЭП или УК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Согласие супруга, оформленное у нотариуса.
8. Справка из опеки, при наличии несовершеннолетних собственников.

Выписка ЕГРН действует 30 дней с даты выдачи, собственник заказывает ее в Росреестре или МФЦ. Срок изготовления 3 дня. Услуга платная – 300 рублей. Содержит сведения об отсутствии ареста имущества и судебных разбирательств, нахождении в залоге.

Важно! Возможно получить выписку из ЕГРН с основными характеристиками на объект на сайте https://rosreestr.ru. Меню расположено на главной странице под анонсами услуг. Достаточно знать кадастровый номер и паспортные данные хозяина.

Торг и внесение задатка

Согласно статистике риэлтерских агентств средний диапазон скидок на рынке составляет 3-15%. Размер дисконта зависит от местоположения объекта. В Москве и ближайшем Подмосковье он минимальный, дальше по области выше. Аналогична ситуация для регионов – ближе к центру, выше цены, менее уступчивые продавцы, готовы годами ждать клиентов. В отдельных случаях скидка достигает 20-25%, если срочно нужны деньги. Активно торгуются люди, которые решили уехать в другой город и эмоционально не связаны уже с этим жильем.

Проверив все документы, обязательно поторгуйтесь. Эффективность беседы зависит от факторов:

1. Расчет наличными и сразу после регистрации права собственности.
2. Выявленные недостатки. Не сильно критикуйте. Чтобы не вызвать агрессию у продавца, так сказать «не перегибайте палку».
3. Рассказ о «печальной» участи при получении ипотеке и будущих переплатах.
4. Наличие аналогичных вариантов с идентичной ценой или чуть дешевле.

Если аргументов нет просто попросите уступить определенную сумму.

После согласования вопросов оформите предварительный договор купли-продажи, в котором пропишите размер задатка. Факт передачи денег оформляйте распиской самостоятельно либо у нотариуса.

При отказе продавца от заключения сделки покупателю задаток будет возмещен в двойном размере, если передумал покупатель – теряет задаток.

Процедура оформления купли-продажи

Расчет происходит за счет собственных или кредитных средств. Если запланирована продажа своего жилья, то можно обговорить с продавцом итоговую дату расчета. Например, 45 дней. Конечно, присутствует риск, что просто можно не найти клиента на свое жилье и тогда заключать договор с дисконтом по срочной продаже или оформить ипотеку и немного переплатить. Посчитайте оба варианта. Например, квартиру продают 3 300 000, свое жилье выставлено за идентичную сумму. Реальный клиент готов торговаться на 200 000-250 000. При заключении ипотечного договора на новую квартиру без первоначального взноса по ставке 12%, ежемесячный платеж 33 336, из которых 33 000 только проценты банку. Если уверены, что выгодная сделка будет в течение 1-3 месяцев то фактические затраты составят 119 000:

• 10 000 – оценка,
• 2 000 – нотариус,
• 8 000 – страховка,
• проценты за 3 месяца 99 000 руб.

Если планировали купить квартиру без риелтора в ипотеку, то лучше заранее найти варианты, а потом подать заявку. Срок рассмотрения – 1-3 дня. Решение действует – 90 дней, и рассматривайте варианты после одобрения, но если вдруг не успеете определиться, то будете повторно собирать документы и обращаться в банк.

Оформление в Росреестре

После получения ключей происходит регистрация права собственности. Обратитесь в Росреестр лично или через представителя. Посреднические услуги стоят 10 000 – 15 000 рублей и нотариальная доверенность (1 200- 2 000).

Итог регистрации – выписка ЕГРН, которая содержит данные об объекте и собственниках.

Процедура включает 3 этапа:

1. Сбор необходимых бумаг.
2. Оплата госпошлины – 2 000 рублей если принадлежит 100% доли, 1/2 – 1 000, 1/4–500 и т.д.
3. Обращение в Росреестр или МФЦ с документами и заполнение заявления. В электронном виде через портал Госуслуг. Для инвалидов возможен выезд специалиста на дом.
4. В назначенный день прийти за выпиской. МФЦ высылает СМС-сообщение об исполнении заявления. Срок оказания – 7 рабочих дней, начиная со следующего дня после обращения.

Документы для оформления вторичного жилья:

1. Паспорта сторон.
2. Договор купли-продажи.
3. Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.
4. Технический и кадастровые паспорта.

При покупке у застройщика предоставляют подписанные договор ДДУ и акт приема-передачи.

Возможные риски

Покупка квартиры – важно событие для каждого человека. Важно просчитать возможные риски для их предотвращения:

1. Неблагополучные соседи.
2. Плохое состояние, сырые стены, плесень, некачественные коммуникации и т.д.
3. Мошенничество, поддельные бланки.
4. Наличие прописанных «мертвых» душ, малолетних детей, заключенных, недееспособных и т.д.

Советы

Выполните несколько советов и без ошибок купите квартиру без риелтора:

1. Отправляясь на просмотр не берите с собой денег. Вдруг продавец окажется хорошим психологом и убедит оставить задаток, который в случае изменения решения вы потеряете. Договоритесь о встрече через 3-5 дней. Посмотрите еще несколько вариантов. Если решение останется неизменным, начинайте процесс подготовки к сделке.
2. Составьте программу осмотра. Уточните у знакомых, какие недостатки выявляли при покупке жилья и следуйте плану. Чтобы ничего не упустить. Аналогичным образом пропишите вопросы для продавца, которые позволят выяснить нужную информацию.
3. При передаче ключей после сдачи в эксплуатацию застройщик может принудительно заставляют подписывать договор с УК ссылаясь на пункт в договоре долевого строительства. Формулировка пункта в общем гласит «Собственник выбирает УК рекомендованную (предложенную) застройщиком…». Получение ключей и право собственности — это разные вещи. Собственником становятся после регистрации в Росреестре. Пункт для невнимательных. Физическую силу применять никто не будет, поэтому откажитесь и подпишите только акт приема-передачи, предварительно указав в нем все недочеты, если обнаружите. Акт составляется в 2 экземплярах.
4. При покупке вторичного жилья оформите ипотеку на 50% стоимости и банк проверит достоверность документов и юридическую чистоту сделки. Цена вопроса – 20 000 рублей (оплата нотариуса и оценщика). Недорого, чтобы ликвидировать риск – мошенничества и лишних претендентов на метры. На следующий день после получения ипотеки и покупки оформите досрочное погашение.
5. Если хотите обойтись без кредита включите в договор пункт, что если по достижении 3 лет будут выявлены факты обременения, ареста, дополнительные обстоятельства мешающие полноценно распоряжаться собственностью продавец компенсирует все расходы. Опыт агентств говорит о том, что многих смущает этот пункт. Однако если риски отсутствуют, то боятся нечего, и честные продавцы подписывают документы.

Заключение

Кто ищет, тот найдет. Это поговорка проверена временем и практикой. Не стоит отчаиваться и впадать в панику. Купить квартиру или дом, это сложный, но реализуемый проект. При наличии свободных средств можно заплатить профессионалу. Настоящих специалистов на рынке считанные единицы, остальные некомпетентные стажеры, желающие убедить и втюхать. Однако 30 000-50 000 рублей позволят купить мебель или бытовую технику. Как сказал Френсис Бэкон «Ковыляющий по прямой дороге опередит бегущего, который сбился с пути».