Банки активно предлагают услугу рефинансирования ипотечных кредитов. Это связано с тенденцией к уменьшению процентных ставок. Недвижимость на вторичном рынке перекредитовать легче. Но что делать заемщикам, оформившим ипотеку в еще строящемся доме? Можно ли сделать рефинансирование без подтверждения права собственности?
Свидетельство, подтверждающее собственность выдается, когда дом сдан в эксплуатацию, подтверждает владение недвижимостью и позволяет использовать ее как залог. В недостроенном доме право на собственность у покупателя номинальное — по заключенному с застройщиком договору долевого участия. При оформлении ипотеки недвижимость передается банку в залог и обеспечивает выполнения заемщиком обязательств. Если на момент перекредитования дом не сдан, гарантом для банка станет право на основании договора долевого участия.
Для чего нужно и как его оформить перекредитование
Рефинансирование ипотеки проводится для получения комфортных условий заемщику, часто при ухудшении материального положения семьи:
- понижение процентной ставки,
- изменение срока кредита – чаще увеличение для уменьшения сумм ежемесячных взносов,
- экономия затрат на страховку имущества, здоровья и жизни,
- изменение валюты договора,
- замена созаемщиков.
Многие банки отказывают в перекредитовании, пока квартира не является собственностью заемщика. Пока не оформлена собственность, рефинансировать кредит можно с дополнительным залогом и поручителем. Хотят изменить условия по ипотеке клиенты, которые оформили кредит на квартиру в банке, аккредитованном строительной компанией. Программы кредитования без права собственности на квартиру не так разнообразны, как обычная ипотека. Можно дождаться сдачи дома, после чего провести перекредитование с выгодными условиями.
Спрос на услугу рефинансирования кредитов на квартиры в строящихся объектах растет. Финансовые организации стали предлагать программы рефинансирования для клиентов с квартирами в строящихся домах. Для перекредитования без права собственности нужно:
- Попытаться договориться с банком о пересмотре условий
- При отказе узнать условия и ставки у других банков.
- Написать заявку на рефинансирование в выбранный банк.
- При согласии на перекредитование собрать необходимые документы.
- Написать заявление на досрочное погашение текущего кредита.
- Заключить новый договор.
- Новая ссуда переводится со счета клиента в погашение старого кредита.
- Переписывается название банка в ДДУ.
Как перекредитовать без права собственности на квартиру
При рефинансировании ипотечного кредита до получения права собственности банк выдвигает такие требования:
- оформленный договор долевого участия,
- не менее 6 регулярных платежей по договору,
- подтверждение стабильного финансового положения,
- не проводилось реструктуризаций,
- кредитная история безупречна.
Чтобы подать заявку на рефинансирование ипотеки, если квартира не в собственности нужны:
- заявление,
- гражданский паспорт,
- справка о доходах,
- подтверждение трудового стажа,
- свидетельство о семейном положении,
- договор на долевое участие,
- кредитный договор,
- подтверждение остатка долга.
Обеспечением кредита при рефинансировании строящейся недвижимости будет договор уступки прав долевого участия. Перекредитовывая ипотеку, клиент оплачивает такие расходы:
- комиссии за рассмотрение заявки на кредит,
- оценка и страхование объекта недвижимости,
- страхование жизни, трудоспособности,
- страхование от потери прав на объект,
- нотариальные услуги удостоверения документов,
- пошлины.
Недвижимость без права собственности не входит в список для предоставления вычетов по налогу на имущество. Новострой станет объектом налогообложения после передачи его в собственность.
Отказ банка в рефинансировании
Причины отрицательных решений в рефинансировании и выдаче кредита одни и те же. Главный критерий – оценка платежеспособности клиента. Поводом для отказа может стать значительное ухудшение материального положения и уменьшение заработной платы у заемщика. Для банка гарантом погашения ссуды заемщиком является залог. Без оформления собственности недвижимость в залог не может быть оформлена.
При принятии решения кредитный комитет банка также учитывает такие факторы:
- качество погашения кредита,
- отсутствие просрочек по платежам,
- имеет ли клиент недвижимость для предоставления в залог.
Вложения в ипотеку и ее перекредитование со временем окупаются. К окончанию выплат недвижимость часто стоит больше, чем в нее вложили. Банк может увеличить сумму выданного кредита, если при перекредитовании квартира оценена выше. Тогда у клиента появятся свободные деньги, например, на ремонт.