При наличии свободных денежных средств, для клиента выгодно погасить долги раньше положенного срока. Не все банки рады такому повороту событий. Досрочное погашение ипотеки может повлечь дополнительные расходы для клиента. Перед тем, как решиться закрыть квартирный заем нужно внимательно изучить нюансы и скрытые комиссии.
Погашение задолженности раньше срока зависит от того, какая использовалась система выплат в договоре ипотеки – аннуитетная или дифференцированная. При аннуитете заемщик вносит ежемесячно одинаковую сумму. При большой сумме долга первые несколько лет погашается сумма процентов. Эта схема используется чаще, так как выгодна кредитным организациям. Система дифференцированных платежей предполагает оплату одинаковой суммы основного долга и процентов. Это выгодно для клиента, однако в первое время требует больших взносов. Тело кредита постепенно уменьшается, соответственно снижается начисляемый на него процент. Регулярные взносы становятся меньше, снижается нагрузка на семейный бюджет. Для банков эта схема несет риск недополученной запланированной прибыли.
Способы оплаты ипотечного займа раньше срока
Оплата ипотечного договора возможна двумя вариантами:
- полное досрочное погашение ипотеки с закрытием суммы долга,
- внесение суммы, частично перекрывающей основной долг.
При полной оплате задолженности банк взимает проценты только за время использования ссудных средств. Остальные проценты по графику будут пересчитаны и автоматически обнулены. После погашения нужно получить справку у финансового учреждения об отсутствии долга. При частичном закрытии долга условия погашения и экономия будут зависеть от того, какая используется система выплат. Классическая схема дифференцированных платежей позволит не платить в последующие несколько месяцев, или вносить только проценты. При оплате аннуитетным способом возможны такие варианты:
- пересчет суммы регулярных взносов,
- уменьшение срока действия договора при неизменной сумме ежемесячного взноса.
При аннуитете сумму досрочной оплаты банк зачисляет как погашение последних платежей по графику. Это сокращает срок займа. Если погашение ипотеки осуществляется для уменьшения финансовой нагрузки в ближайшие месяцы, при аннуитете лучше отложить средства в счет будущих оплат.
Права заемщика при досрочной выплате ипотеки
Право досрочно оплатить ссуду закреплено законодательно федеральным законом №284-ФЗ и Гражданским кодексом. Клиент имеет право погасить долг полностью или частично раньше положенного по договору срока. Это правило распространяется на розничные кредиты, в том числе ипотечные.
При частичном погашении клиент имеет право уменьшить регулярный платеж или сократить срок договора. Банк предоставляет заемщику новый график погашения после изменения остатка задолженности. При досрочном закрытии ссуды клиент оплачивает все текущие обязательства по ипотеке и имеет право получить подтверждение об отсутствии долга перед кредитной организацией.
Хотя заемщик имеет право погашения без согласия кредитора, уведомить о своих намерениях он обязан в предусмотренный договором срок. Обычно способ оповещения кредитора представляет собой написание заявления. Информация об этом должна быть указана в разделе «Права и обязанности сторон» кредитного договора.
Условия погашения ипотеки раньше срока
Для кредитной организации невыгодно, если заемщик закрывает долг по ипотеке раньше положенного по договору срока. Причина этого состоит в сокращении срока пользования заемными средствами, а значит и уменьшении предполагаемого дохода в виде процентов. Кроме того банк вынужден переформировывать кредитный портфель и резервные средства.
С 2011 года право заемщика на досрочную выплату займов, в том числе ипотеки законодательно защищено. Условиями оплаты большей суммы платежа является наличие достаточных средств на расчетном счете, уверенность в стабильных доходах при частичном погашении.
Кредитный договор может содержать дополнительные условия для погашения сверх обязательных сумм:
- мораторий на досрочное закрытие займа,
- срок, по истечению которого разрешается вносить большую оплату,
- обязательство заемщика оплатить проценты за период,
- штрафы, комиссии.
Для защиты от недобросовестных кредиторов, после погашения кредита необходимо получить справку об отсутствии задолженности банку. Если уменьшается сумма ежемесячного взноса, с финансовой организацией заключается дополнительное соглашение, меняется график оплат.
Условия досрочного погашения ипотечного займа должны быть описаны в договоре. Общие принципы таковы:
- подача заявления в оговоренные сроки,
- отсутствие текущей задолженности по займу и договору страхования,
- некоторые банки определяют минимально возможную сумму для досрочного внесения,
- подтверждение других документов по требованию кредитора.
Погашение ипотеки за счет материнского капитала для заемщиков возможно, если недвижимость оформлена в долевое владение всех членов семьи. Оплачиваться сертификатом на право получения маткапитала может основная сумма долга и начисленные проценты. Комиссии, пени, штрафы, страховые платежи погашать за счет сертификата не разрешено законодательством.
В зависимости от вида ипотеки, графика погашения, конкретной жизненной ситуации заемщика, действуют дополнительные условия погашения. Для ипотеки в рублях, как правило, ограничений по вносимым суммам не устанавливается. Для валютной ипотеки кредитору устанавливают ограничение возможности досрочного взноса, например в 500 долл. США. В этом случае более выгодно сокращение срока договора за счет больших оплат.
Взнос досрочной оплаты по ипотеке банк разрешает в ближайшую дату платежа по действующему графику. Проценты начисляются за пользование ссудой до дня возврата долга.
Ограничения по закрытию договора не ранее, чем через определенное время после его заключения, не являются правомерными. Взимание комиссии банком за погашение ипотеки раньше срока законодательно запрещено. Однако некоторые финансовые учреждения берут с заемщиков оплату за пересмотр графика погашения.
Может ли банк отказать в досрочном погашении ипотечного займа
Кредиторы не всегда рады получить выданные в кредит средства раньше оговоренного срока. Материальная выгода для заемщика в том же размере уменьшает предполагаемый доход финансовой организации. Санкции и комиссии за оплату раньше графика запрещены.
Обычно запрет касается внесения больших сумм в определенный период после подписания договора ипотеки – от 6 месяцев до 3 лет. Банками используются скрытые варианты банковских комиссий, например, за пересчет графика. Отказать банк во внесении средств по ипотеке не имеет права. Кредиторы идут на ухищрения — ограничивают возможность такого взноса минимальными суммами, которые зачастую тяжело накопить заемщику.
Некоторые ограничения и комиссии могут стать сюрпризом для заемщика, если они не прописаны в условиях договора. Кредитные организации могут устанавливать их внутренними распоряжениями. Юридически заемщик может оспорить оплату дополнительных комиссий, если они не предусмотрены напрямую договором. Банки могут усложнять процедуры погашения ипотеки такими требованиями:
- обязанность предупредить о намерении досрочно оплатить заем частично или полностью,
- совершение оплаты в определенном отделении банка,
- предоставление копий квитанций о внесении предыдущего платежа.
Необходимые документы для погашения
Чтобы оплатить ипотеку сверх установленных графиком сумм заемщику понадобятся такие документы:
- договор на предоставление ипотечного займа,
- паспорт,
- заявление о частичном, полном погашении,
- график оплат.
Когда происходит оплата ипотеки материнским капиталом, заемщик дополнительно предоставляет кредитору подтверждение того, что жилье оформлено в долевую собственность родителей и детей.
При рефинансировании ипотечного кредита происходит получение нового кредита для полного погашения старого. Пакет документов заемщику предстоит собрать значительный – как при получении ссуды, включая подтверждение права собственности на закладываемую недвижимость, подтверждение дохода. Смена банка не будет означать снятие обременения с жилья. Залог пройдет процедуру перекредитования и перейдет в обеспечение по новому займу. При закрытии договора, заемщик получает право потребовать от страховщика пересчета уплаченных страховых сумм. Для этого нужно подать заявление в страховую компанию.
Как рассчитать проценты при досрочной оплате
Выгода выплаты ипотечной ссуды раньше установленного срока зависит от того, когда она внесена. В первое время после заключения договора, досрочная оплата помогает уменьшить сумму кредита и процент, начисляемый на остаток долга. Расчет процентов зависит также от выбранной схемы погашения.
При дифференцированных платежах остаточный платеж составляет: остаток задолженности + процент за дни фактического использования ссудных средств. Частичный взнос в счет основного долга приводит к изменению дальнейшего графика выплат. Рассчитывается новый размер регулярных взносов или уменьшается срок кредита.
Аннуитетная система предусматривает два варианта досрочных оплат. Сокращение срока ипотеки требует внесения значительной суммы основного долга. Этот вариант подойдет заемщикам со стабильно высоким доходом и позволит значительно сэкономить на процентах. Если уменьшается сумма ежемесячных платежей, пересматривается график. Это дает возможность снизить в дальнейшем кредитное бремя семейного бюджета. При составлении графика остаток задолженности делится на количество месяцев до конца договора. К полученной сумме ежемесячного погашения основного долга добавляются начисленные проценты.
Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
Ответ на вопрос, выгодно ли погашать ипотечный долг раньше срока, индивидуален для каждого конкретного случая. Главный плюс досрочного погашения заключается в снижении итоговой переплаты по процентам.
Среди недостатков досрочного погашения ипотеки могут быть:
- рост цен на недвижимость,
- фактор инфляции,
- снижение суммы возврата подоходного налога,
- финансовые учреждения могут заносить таких заемщиков в особый серый список, что уменьшает шанс получения ссуд в дальнейшем.
Досрочно выплатить ипотечный кредит имеет смысл при появлении свободной наличности, которую пока некуда инвестировать. Если ипотека была оформлена под более высокий процент, чем сейчас действует на рынке, есть возможность рефинансировать действующий заем.
При дифференцированных платежах внесение больших сумм для полного или частичного погашения ипотеки выгодно на любых этапах действия договора. При аннуитетных платежах выгода не столь очевидна. В этом случае график составлен таким образом, что первое время в сумме регулярных взносов большая часть – это процент за пользование, а основной долг снижается незначительно.
Несмотря на существующие процедурные сложности досрочного погашения, выплата ипотеки раньше положенного срока помогает избежать дополнительной финансовой нагрузки на бюджет и существенно снизить стоимость кредита.