Приобретение коммерческих зданий, офисов и иных объектов — это одно из популярных направлений в инвестировании. На таких вложениях можно получить весомый доход, который будет гораздо выше, чем от стандартных депозитов и покупки жилой недвижимости. В текущей статье мы рассмотрим, что такое инвестирование в коммерческие объекты, какая сумма для этого необходима, а также несколько рекомендаций для начинающих.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Под коммерческой недвижимостью понимается здание или земельный участок, которые используются для ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли. К данной категории, как правило, относят следующие объекты:
- Офисные здания,
- Здания для розничной торговли (магазины),
- Объекты свободного назначения (рестораны, спортивные сооружения),
- Складские и промышленные помещения (для производства или хранения товаров),
- Апартаменты (отели),
- Социальные объекты (медицина, частные школы).
Перечень не является исчерпывающим. Это лишь самые распространённые виды объектов.
Коммерческая недвижимость при владении позволяет получать прибыль таким способами, как:
- Сдача в аренду — стоит учесть, что стоимость такой аренды выше, чем у жилых помещений,
- Перепродажа по более высокой цене — практически всем известно, что с течением времени рынок недвижимости растёт, и её стоимость тоже, при этом подобные вложения относительно защищены от экономических катаклизмов.
Некоторые также выделяют в качестве источника дохода создание собственного бизнеса в рамках купленного объекта, но фактически это совсем другое направление деятельности.
Инвестиции в коммерческую недвижимость в Москве
Покупка объектов в столице потребует от инвестора немалых капиталовложений. Согласно совместному исследованию РБК и проекта Domofond.ru, цена на 1 кв. м. составляет 407700 рублей (для торговых площадей) и 336000 рублей (для офисов). Если брать в расчёт площадь от 100 кв. м., то выходит стартовый капитал не меньше 35 млн., большинство экспертов называют сумму в размере 1 млн. долларов США.
С другой стороны, в Москве гораздо больше привлекательных объектов, и они относительно надёжны и прибыльны. Это касается не только центральных улиц, ведь здесь доходы и плотность населения выше, чем в регионах. Тем не менее, покупать объект именно в столице необязательно. Сегодня есть множество относительно недорогих и качественных вариантов в других городах.
Вложения в коммерческую недвижимость в России
Вложения в недвижимость характеризуются тем, что в регионах требуется совершенно разная сумма для того, чтобы купить хотя бы минимально приемлемый объект. Проанализировать конкретные цены каждый может самостоятельно, указав соответствующий запрос в поиске или на доске объявлений. Разберём кратко популярные регионы:
- В Санкт-Петербурге — 167200 рублей на кв. м. для торговых площадей и 149600 рублей для офисных зданий,
- В Казани — 122800 рублей для торговых помещений и 89800 рублей для офисных зданий,
- В Екатеринбурге — 97000 рублей (для торговли) и 58000 рублей (для офиса).
А дальше расчёт простой. В среднем у покупаемого объекта площадь не меньше 100 кв. м., следовательно, даже для Екатеринбурга инвестору понадобится минимальная сумма — 5-10 млн. Стоит учесть, что это вовсе не предел, большая часть торговых помещений имеет площадь свыше 400 кв. м., подсчёты здесь уже из области фантастики. За небольшими исключениями, которые касаются приобретения малых офисов.
Для сравнения, коммерческая недвижимость в Великобритании стоит около 2 млн. евро.
При ограниченном капитале единственной возможностью купить такой объект являются коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость. Они подразумевают отношения долевой собственности на объект и соразмерное деление полученной прибыли между владельцами.
Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости
Данное направление является довольно сложным для начинающих инвесторов, но оно и более выгодно при наличии крупной суммы. Этому способствует более низкая стоимость нового объекта, чем у готового. Кроме того, для подобных вложений обычно создаются специальные фонды, где устанавливается минимальный порог для инвестирования (обычно от 10 млн. рублей). Среди проблемных факторов стоит выделить:
- Сложность поиска перспективных вариантов для вложения денег,
- Длительное ожидание окончания строительства, а также риск невозможности его завершения,
- Высокий порог входа (минимальный взнос).
Принятие решения о вложении происходит на основании переговоров с компанией-застройщиком. Презентации проекта, планов и иной документации. В действительности проект может выйти не таким удачным, как задумано, поэтому в этой сфере важно иметь хотя бы небольшой опыт.
Потенциальная прибыль
При идеальных обстоятельствах сумма дохода рассчитывается по стоимости арендной платы, а также по изменению рыночных цен. Обратим внимание на каждую составляющую:
-
Для понимания прибыли от аренды достаточно проанализировать среднюю стоимость в населенном пункте (районе). Как правило, цена в месяц устанавливается в диапазоне от 1,5 до 2% от стоимости объекта. Таким образом, прибыль от аренды составит от 15 до 20% годовых.
-
Далеко не всегда рынок недвижимости растёт, но в целом отмечается ежегодный прирост в районе 5-10%. Некоторые годы идут в минус, когда цены падают на такую же величину из-за экономических событий (кризисов).
Таким образом, в лучшем случае купленный объект будет приносить от 20 до 30% в год. При этом в расчёт берётся относительно длительный срок — от 5 лет. В течение одного или двух лет такой доходности может не быть.
Вероятные риски
К сожалению, недвижимость, как и любой другой вид инвестиций, подразумевает множество рисков. Среди них стоит выделить:
- Возможность утраты объекта — это может быть мошенническая схема продажи или несчастный случай (пожар). Важно при совершении сделки не пожалеть денег на юриста, и в дальнейшем застраховать объект.
- Отсутствие арендатора — нередко компании перестают продлевать договор аренды и приходится искать других партнёров. За каждый месяц собственник будет терять по 2% прибыли от арендной платы.
- Падение рынка недвижимости — через 1-2 года можно натолкнуться на небольшое снижение цен. Обычно это происходит из-за кризиса, в течение 3-4 лет стоимость восстановится, но потребуется время.
Менее распространенные риски:
- Низкий уровень ликвидности — это означает, что нет достаточного спроса и покупателей. Естественно, это имеет вес только при планировании продажи. Тем не менее, плохая ликвидность появляется не просто так, вероятно, что арендаторы тоже не будут выстраиваться в очередь. По этой причине желательно искать объекты, которые на протяжении долгого времени подтверждают свою востребованность на рынке и их легко можно сдать в аренду.
- Наличие скрытых дефектов — нередко здания продаются из-за наличия каких-либо проблем, которые довольно сложно выявить на этапе осмотра. От таких вещей никто не застрахован, остаётся только пытаться внимательнее проанализировать объект и опросить местных рабочих.
- Неэффективность управления — предполагает неудачные действия по восстановлению здания или модификации. Такой риск является наиболее редким и не очень весомым.
Таким образом, перечень рисков довольно внушительный. Главная задача для инвестора — предпринять все возможные меры для снижения вероятности наступления неблагоприятных событий.
Плюсы и минусы вложений в коммерческую недвижимость
Любой вид деятельности и инвестиций имеет как позитивные характеристики, так и негативные. Рассмотрим их подробнее.
Плюсы:
- Надёжность. Недвижимость несильно теряет в цене при экономических катаклизмах, а в дальнейшем всегда восстанавливается и растёт. К примеру, депозит с лёгкостью может прогореть на фоне девальвации.
- Наличие спроса. При адекватном подходе к покупке объект всегда будет пользоваться спросом, а цена на него будет расти. Это подтверждается на практике, ведь многие десятилетия рынок недвижимости только процветает (за исключением редких снижений на фоне экономических проблем).
Минусы:
- Относительно небольшая доходность. В сравнении с другими финансовыми инструментами (акциями, фьючерсами, валютой), прибыль от коммерческих объектов невысокая и колеблется в районе 20%-30% в год, но это гораздо выше, чем у банковских депозитов и жилых помещений.
- Низкая скорость конвертации и необходимость активного участия. Далеко не всегда можно заключить договор аренды и забыть об объекте, такая недвижимость обычно не продаётся. Как правило, приходится активно участвовать в поиске арендатора или покупателя, и это занимает немалое время.
В итоге, все плюсы и минусы недвижимости находятся примерно в равной пропорции. Каждая характеристика имеет как позитивные аспекты, так и негативные.
Советы по выбору объекта
Существует ряд общих рекомендаций, которые касаются покупки коммерческой недвижимости:
- Анализируйте расположение. Приобретение объекта должно сопровождаться анализом местности, где он располагается. Важно ответить себе на вопросы о том, откуда арендаторы здесь будут извлекать прибыль. Например, ресторан быстрого питания лучше располагать рядом с офисом или учебным заведением, а продуктовый магазин у большого скопления жилых домов.
- Проверяйте арендаторов. Стоит учесть не только место, но и тех, кто уже арендовал или арендует объект. Выгодно работать с надёжными и крупными компаниями. Например, это могут быть федеральные продовольственные сети или известные бренды общественного питания. Покупка мелких офисов для сдачи их небольшим компаниям говорит о том, что скорее всего арендаторов придётся менять часто.
- Стартовый капитал можно заменить на коллективные инвестиции. С небольшими деньгами лезть на рынок коммерческой недвижимости — это большой риск. Лучше попытаться купить качественный объект по системе краудфандинга, чем получить мелкую пустышку.
- Не доверяйте посредникам. Особенно это касается агентов, ведь они стараются продать объект даже ценой обмана. К сожалению, сегодня многие объекты продаются через посредников, но важно оценивать все факты только после контакта с собственником.
- Проверяйте документацию. Лучше не пожалеть денег на юриста при покупке, поскольку мошеннических схем на рынке недвижимости очень много. По неосторожности можно попросту потерять всю сумму.
Следуя вышеперечисленным советам, вы с лёгкостью приобретете качественный и доходный объект.
Вывод
Инвестиции в коммерческую недвижимость в основном подразумевают покупку объектов, где располагаются офисы или торговые площади. Прибыль достигается за счёт аренды и роста цен на рынке при последующей продаже.
Доходность находится в районе 20-30% годовых.
При этом важно понимать, что минимальная сумма для покупки подобного объекта довольно высока, в Москве на неплохой объект понадобится не меньше 35 млн. рублей. Есть и вероятные риски, связанные с утратой объекта, отсутствием спроса и арендаторов. Если следовать простым рекомендациям и тщательно проверять все факты, то в целом вложения в недвижимость относительно надёжны и прибыльны.