Отсутствие собственного жилья, переезд в столицу для получения высокооплачиваемой работы, поиск выгодных вариантов размещения в путешествии – основные причины по которым люди снимают жилье. Обычная сдача в аренду имущества не всегда приносит желаемый доход, а иногда не покроет расходы на оплату ипотеки. Как правильно организовать доходный дом, чтобы прибыль не только покрывала доход, но и позволяла развиваться в выбранном направлении?
Что такое доходный дом простыми словами (на практике)
Доходный дом – это недвижимость, в которой расположено много квартир, способная приносить доход от аренды постояльцами. В классическом понимании это многоэтажный дом или подъезд, состоящий из нескольких квартир, которые сдаются в аренду.
Википедия говорит, что доходный дом это многоквартирный дом, который построили для сдачи в аренду, а также ранее таким термином называли архитектурные сооружения, которые начали появляться в европейских странах в 30-40 годы XIX века.
Во многих странах мира доходный дом это коммерческий проект, который реализуется для получения прибыли.
В Швейцарии арендуемым жильем пользуется 70% населения, в Германии и Голландии – 50%. В России динамика показателя зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы занимают 70%, в столицах регионов, например, Ростов и Краснодар – 45%, других городах до 30%.
Исходя из таких данных эффективность бизнес-проекта по организации доходного дома сомнений не вызывает.
Типы доходных домов и их доходность
Все доходные дома можно разделить на несколько видов:
-
Стандартная многоэтажное сооружение, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду на длительный период.
-
Невысокое здание в 2-3 этажа площадью 300 квадратных метров, поделенное на 5-10 комнат. Собственники часто проживают в доме и выполняют функции обслуживающего персонала.
-
Здание гостиничного типа для краткосрочного проживания в номерах с минимальным набором услуг.
-
Размещение в одной комнате нескольких постояльцев с общим санузлом и ванной комнатой.
-
Апартаменты с отдельным входом, площадью до 100 квадратных метра с парковкой перед входом. Помещение делят на 2-3 отдельных студии.
Хостелы в свою очередь тоже подразделяются на несколько видов:
- Классический – комнаты с двухъярусными кроватями с санузлом на этаже отдельно для мужчин и женщин или в каждой комнате. Количество кроватей 4-12 штук,
- Общежитие – вся комната заставлена кроватями, удобства на этаже. Есть кухня для приготовления еды,
- Эконом-отель – компактные гостиничные номера на 2 или 4 человека.
Сколько можно заработать на доходном доме Таблицы и примеры
Свое название доходный дом полностью оправдывает. Инвестор или собственник бизнеса не получит убыток, так как деньги вкладывают в покупку недвижимости, цена которой возрастает ежегодно. Сколько можно заработать на доходном доме зависит от нескольких факторов:
- типа недвижимости,
- цен конкурентов, расположенных в районе,
- дополнительных услуг и качества обслуживания.
| Тип недвижимости | Доход в месяц от 1 арендатора, руб. |
|---|---|
| Многоквартирный доходный дом | 15 000 |
| Гостевой дом | 30 000 |
| Мини-отель | 80 000 |
| Хостел | 120 000 |
| Таунхаус | 45 000 |
Рассмотрим несколько примеров. Девушка Алена В. в Подмосковье купила квартиру в ипотеку на вторичном рынке за 3 млн. руб. Первоначально сдавала ее полностью одной семье и получала доход 22 000 рублей, которыми оплачивала платежи по кредиту. Через год разделила помещение на 2 студии, в каждую из которых поселила квартирантов и стала получать по 18 тыс. руб. с каждой. Доход вырос на 14 000 руб.
С чего начать бизнес и как открыть доходный дом
Идеальным вариантом будет наличие собственных средств на покупку недвижимости, которую потом сделать доходным домом. При отсутствии средств можно оформить ипотечный кредит, найти инвестора, у которого взять деньги под проценты или оформить аренду.
Для экономии средств на покупке недвижимости можно поискать срочные варианты продажи или покупку у банков невыкупленного имущества. Однако нельзя забывать о местонахождении доходного дома. Самыми выгодными местами расположения являются культурные и бизнес-центры, с наличием транспортных коммуникаций, станций метро и социальных объектов.
На втором этапе важно распланировать помещение, посчитать примерный уровень прибыли и выбрать тип доходного дома. Если решили организовать любой вид, кроме хостела, получите разрешение от органов власти, иначе деятельность признают незаконной и могут быть применены меры административной и уголовной ответственности.
Отдельные комнаты или мини-студии, подходят для сдачи на длительный срок гарантируют бизнесмену стабильный доход без затрат. Однако, нужно в каждую квартиру провести воду, газ при необходимости. Чтобы коммуникации были независимые. При наличии финансовых возможностей можно купить земельный участок и построить доходный дом грамотно спроектировать количество квартир, коммуникации и удобства. Для информации, первый доходный дом в Москве был построен в 2000 году, а в Краснодаре в 2016. Основная масса инвестиций в недвижимость находится в столицах и окупаемость проектов не превышает 3 лет.
При организации хостела или гостевого дома нужно предоставлять минимальный перечень услуг, но стоимость краткосрочного проживания выходит дороже, а значит прибыль будет выше. Затраты по обустройству минимальные – наличие одного входа исключает дополнительную перепланировку, отсутствие разрешения на ведение деятельности. Ограничение только одно – хостел не может находиться в цокольном или подвальном помещении. Недостатки «общежития» постоянно заниматься маркетингом для привлечения клиентов, контролировать жильцов круглосуточно и содержать администратора.
Стоимость затрат на организацию классического хостела и общежития 40 000 рублей/кв. метр, эконом-отеля – 55 000 рублей.
Самый простой вариант зарабатывать на субаренде уже готового гостевого дома при плавильном финансовом планировании и получать доход от разницы между ценой аренды и оплаты квартирантов.
Например, в Ростове аренда 3-комнатной квартиры стоит 25 000 рублей с мебелью. В каждой комнате расположено 2 койко-места, стоимостью по 7 000 рублей каждое. Ежемесячная оплата 42 000 рублей, прибыль бизнесмена 17 000 рублей.
После обустройства территории найти квартиросъемщиков, заключить с ними договор и ежемесячно получать с них оплату.
В большинстве случаев в первый месяц оплату берут в двойном размере – за первый месяц проживания и так называемая страховка, на случай порчи имущества или переезда без уведомления хозяина и оплаты.
Можно купить полностью готовый бизнес, но, сколько стоит доходный дом зависит от размера прибыли, которую он способен приносить в месяц и цена недвижимости. Например, на Черноморском побережье гостевой дом стоит 20 000 000 рублей при наличии в нем не менее 25 номеров. Стоимость аренды одного двухместного номера составляет 3 000 рублей, значит в сутки общие поступления 75 000, в месяц 2 250 000. Курортный сезон с мая по сентябрь – итого за 5 месяцев 11 250 000 рублей. Окупаемость проекта 2 сезона с учетом затрат на поддержание технического состояния в межсезонный период.
Особенности бизнеса доходного дома
Для грамотной организации бизнеса грамотно составьте маркетинговый план. Для начала посетите ближайших конкурентов, изучите их порядок работы и ценовую политику, почитайте отзывы в интернет и определите портрет своей аудитории. Определите критерии, по которым клиенты выбирают доходный дом – сформируйте концепцию, объем и стоимость услуг, наличие дополнительного сервиса и зон отдыха.
Финансовый план нужно рассчитать на ближайшие 5 лет с учетом загрузки и сезонности бизнеса. Средние затраты при ведении дома:
- оплата услуг персонала,
- реклама и продвижение – 3-5%,
- комиссионные по каналам продаж (Booking.com и Trivago.ru) 10-20%,
- административно-управленческие расходы на содержание бухгалтера, IT -сервиса и юриста.
В заключении плана должен быть расчет окупаемости.
Первые 3-4 месяца все расходы будут и собственных средств, поэтому заранее заложите их сумму в план, чтобы потом не испытывать кризис финансирования.
Создание бренда или выбор франчайзи. Сегодня для начинающих бизнесменов предлагают до 20 пакетов сотрудничества, помогая на первоначальном этапе – выход на рынок, стандарты работы, документально оформление и регистрация. Перед принятием решения посетите несколько домов.
От идеи до реализации проходит 6-9 месяцев, но доходный дом может приносить минимум 12 000 рублей прибыли на квадратный метр в год.
Бизнес-план по открытию хостела
Рассмотрим вариант приобретения жилья в ипотеку и организацию доходного дома на 16 койко-мест в Московской области. Планируется сдавать 1 месяц за 12 000 рублей, в 3 комнатах разместить 8 кроватей.
| Единовременные затраты на организацию хостела | Сумма,тыс. руб. |
|---|---|
| Приобретение недвижимости площадью 64 кв.м в кредит | 2 300 |
| Регистрация бизнеса – ИП, ООО | 10 |
| Обустройство помещения | 250 |
| Итого | 2 560 |
| Ежемесячные расходы | |
| Платеж по кредиту | 18 |
| Заработная плата администратору с налогами (3 человека в смену) | 97 |
| Коммунальные платежи | 7 |
| Сопутствующие услуги, обеспечение минимального комфорта | 10 |
| Итого | 132 |
| Доходы | |
| Аренда 1 места | 12 |
| Общая сумма аренды за 16 койко-мест | 192 |
| Услуги прачечной | 25 |
| Приготовление и продажа готовых блюд | 15 |
| Итого | 244 |
| Прибыль до налогообложения (доходы-расходы) | 112 |
| Налог 6% | 6,72 |
| Чистая прибыль | 105,28 |
Рассчитаем прогноз окупаемости. В первые 3 месяца нужно будет зарегистрировать бизнес и обустроить доходный дом, разместить информацию в интернет, заключить договор на поставку продуктов питания, вывоз мусора, установить бытовую технику и мебель. Для наглядности расчет произведем при полной загрузке хостела и началом ведения бизнеса с начала года.
| Месяц | Расходы | Доходы | Прибыль/убыток |
|---|---|---|---|
| 1 | 2 560 | 0 | |
| 2 | 2 560 | 0 | |
| 3 | 2 560 | 0 | |
| 4 | 2 699 | 244 | -2 455 |
| 5 | -2 455 | 244 | -2 211 |
| 6 | -2 211 | 244 | -1 967 |
| 7 | -1 967 | 244 | -1 723 |
| 8 | -1 723 | 244 | -1 479 |
| 9 | -1 479 | 244 | -1 235 |
| 10 | -1 235 | 244 | -991 |
| 11 | -991 | 244 | -747 |
| 12 | -747 | 244 | -503 |
| 13 | -503 | 244 | -259 |
| 14 | -259 | 244 | -15 |
| 15 | -15 | 244 | 229 |
| 16 | 132 | 244 | 112 |
| 17 | 132 | 244 | 112 |
| 18 | 132 | 244 | 112 |
| 19 | 132 | 244 | 112 |
Ипотека будет выплачена через 16 месяцев и стабильный ежемесячный доход в 112 000 рублей можно будет направить на организацию второго хостела или отеля. При развитии дополнительных услуг или включении их в стоимость сумма прибыли будет увеличиваться.
Заключение
Доходный дом – это надежный и перспективный бизнес, который является альтернативой классической аренде жилья. Он обеспечивает высокую рентабельность, дополнительно «пассивным» доходом считают рост стоимости недвижимости. При оказании услуг надлежащего качества окупаемость вложенных средств занимает не больше 24 месяцев, а прибыль будет постоянной долгие годы.
Вместо организации доходного дома можно просто рассмотреть вариант инвестирования средств под проценты в такую сферу бизнеса, под залог недвижимости, что будет не мене прибыльным и гарантирует от 20% годовых на вложенный капитал.