Рефинансирование военной ипотеки является одной из горячих тем последнего времени, что связано с падением банковских ставок в сфере кредитования. Возможность облегчить финансовую нагрузку на выплату займа связана и с вопросом о возможности использования материнского капитала в рамках ипотеки военнослужащих. На последний вопрос законодатель дал положительный ответ.
Рассмотрим, возможно ли рефинансирование военной ипотеки и при каких условиях?
Основные нюансы военной ипотеки
Военнослужащие Российской Федерации с 2005 года являются участниками накопительной ипотечной системы (НИС), в рамках которой ежегодно на счет военного перечисляется ссуда от государства. Ее размер в 2017 году составил 260 тысяч рублей, что на 15 тысяч рублей больше по сравнению с прошлогодним периодом.
Использование средств возможно не ранее, чем через 3 года после начала службы. Для этого в специально созданном федеральном учреждении «Росвоенипотека» необходимо получить сертификат участника системы, подтверждающий право на ежегодные выплаты.
Квартиры приобретаются в ипотеку с привлечением банков, работающих по системе «Военная ипотека».
Схема займа выглядит следующим образом:
- Накопленные к моменту взятия кредита средства направляются на первый взнос,
- Приобретаемое жилье находится в залоге как у банка, так и у «Росвоенипотеки»,
- Сумма ежемесячного взноса по кредиту, оплачиваемого государством, составляет 1/12 от ежегодной выплаты на счет военного (21 666 рублей в текущем году).
При желании военный может оформить в рамках данной ипотеки дополнительный договор и оплачивать его самостоятельно.
Займ должен быть выплачен:
- До достижения 45 лет (срок выхода на пенсию у военнослужащих),
- До момента окончания службы по иным причинам.
Если к моменту окончания службы займ не погашен, то он полностью переходит на погашение заемщику – бывшему военному.
Варианты рефинансирования
В каких условиях может потребоваться рефинансирование в связи с военной ипотекой:
- Ипотечный займ был взят до получения государственных средств. Производится его перекредитование под условия военной ипотеки, которая позволяет это,
- Часть суммы в счет погашения долга выплачивает сам военный. Перезаключение договора на более выгодных условиях снизит переплату по кредиту,
- Заемщик оставил военную службу и вынужден самостоятельно оплачивать кредит. Рефинансирование позволяет снизить финансовую нагрузку.
Порядок рефинансирования ипотеки в том же банке
Рефинансирование военной ипотеки под меньший процент, произведенное в том же банке, где заключался основной договор, правильнее называть реструктуризацией договора. Смысл процедуры заключается в изменении условий кредитования на более выгодные или удобные для заемщика:
- Предоставление ставки ипотеки под меньший процент позволяет снизить затраты по кредиту. При сохранении сроков выплат ежемесячный взнос уменьшится,
- Уменьшение размера ежемесячного взноса ведет к снижению финансовой нагрузки для заемщика, но в долгосрочной перспективе невыгодно по причине увеличения срока выплат и, соответственно, общей переплаты по займу. Но в условиях тяжелой финансовой ситуации это единственный шанс для заемщика продолжить гасить долг и не потерять жилье.
Реструктуризация производится по заявлению заемщика и решению банка. Для принятия положительного решения со стороны финансовой организации необходимо указать в заявлении:
- Факты относительно тяжелого материального положения (справка о доходах за последние 3 месяца),
- Конкретные предложения относительно размера ежемесячных платежей или сроков выплат.
Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом
Рефинансирование военной ипотеки можно провести при заключении договора с другой кредитной организацией. При этом второй банк досрочно и полностью погашает долг по кредитному договору заемщика перед первым банком, а заемщик продолжает выплачивать ипотеку под меньший процент во втором учреждении. Залоговая недвижимость переходит под залог во второй банк.
В случае с военной ипотекой здесь может быть ряд сложностей:
- Квартира находится также в залоге у «Росвоенипотеки», что требует разрешения на операции с ней. Подобная кооперация с данным учреждением потребуется и при заключении нового кредитного договора по рефинансированию,
- Если военнослужащий продолжает служить, то оплату долга за него осуществляет государство. Новый банк должен иметь возможность сотрудничества с государством в сфере военного ипотечного кредитования.
Если военный вышел в отставку и самостоятельно оплачивает займ, то данные проблемы отпадают и процедура рефинансирования происходит по стандартной гражданской схеме.
Этапы перекредитования ипотечного кредита
Перекредитование ипотеки ведется по следующей схеме:
- В банке, где оформлен кредитный договор, берется справка об оставшейся сумме долга и сроках выплаты. Справка предоставляется во второй банк, где планируется рефинансировать кредит,
- После заключения договора рефинансирования сумма долга заемщика перед первой кредитной организацией погашается. Все долговые обязательства выполняются согласно новым условиям во втором банке.
Для оформления потребуется пакет документов:
- Паспорт, ИНН, СНИЛС, военный билет,
- Кредитный договор с первым банком,
- Справка по форме 2-НДФЛ о доходах,
- Документы о военной ипотеке: сертификат участника НИС, разрешение «Росвоенипотеки» на рефинансирование договора,
- Документы на жилье: право собственности, техническая документация, оценка квартиры.
Оценка квартиры при рефинансировании
Договор перекредитования ипотеки поддерживается залоговым имуществом, в качестве которого выступает купленная квартира. При рефинансировании кредита залог недвижимости передается из одного банка в другой.
Для оценки ликвидности недвижимости банк, производящий перекредитование заемщика, запросит оценку квартиры. Процедура проводится специализированным оценщиком в согласии с положениями об оценочной деятельности в РФ и требованиями конкретного банка.
Выбор оценщика из списка одобренных банком компаний и оплата его услуг ложатся на плечи заемщика и обходятся в среднем в сумму около 3-5 тысяч рублей.
К дополнительным расходам стоит отнести и оформление страховки в новом банке. Она оформляется на залоговую недвижимость, а в ряде случаев на жизнь и здоровье заемщика.
Условия перекредитования ипотеки в банках России
Рассмотрим на примере сравнительной таблицы предложения ведущих российских банков по системе «Военная ипотека»:
| Банк | Процентная ставка по военной ипотеке | Срок займа | Максимальная сумма займа | Первоначальный взнос |
| Сбербанк России | От 9,5% | До 20 лет, не более срока окончания службы | 2,3 миллиона рублей | От 15% |
| ВТБ 24 | 9,7-10% | 20 лет, не дольше окончания службы | 2,29 млн рублей | От 15% |
| Россельхозбанк | 10-10,75% | 20 лет (до 45-летнего возраста заемщика) | 2,23 млн рублей | От 10% |
| Газпромбанк | 9,5% | 1-25 лет | 2,33 млн рублей | От 20% |
В целом, предлагаемые в настоящий период процентные ставки от ведущих игроков российского банковского сектора на 2-3% ниже тех, на которых оформлялась военная ипотека еще пару лет назад. Это означает выгодность рефинансирования военного ипотечного кредита даже при ряде сложностей, которые могут при этом возникнуть.