Как понять что выгоднее – ипотека в долларах или в рублях?
До 2008 года спрогнозировать падение курса рубля в таких размерах не мог никто. Ставки по ссудам в валюте были значительно выгоднее, чем в рублевых и составляли до 10%. Ставка по кредиту позволяла взять большую сумму. По курсу на момент оформления кредита размер ежемесячного платежа укладывался в требуемые банком 40-50% от совокупного дохода.
Большой объем кредитов в долларах спровоцировала и долларизация страны в 90-х. Тогда наши люди привыкли вести расчеты в двух валютах с привязкой к курсу доллара. При долгосрочном займе валюта ипотечного кредита несет в себе риски попадания в финансовую зависимость от курса. При зарплате в рублях погашение взятой ссуды и процентов становится непосильной задачей.
Чем выгодна ипотека в иностранной валюте:
- процент ниже, чем при рублевом займе,
- стабильность доллара относительно других валют,
- меньше переплата при планируемой быстрой выплате долга,
- при зарплате в валюте нет потерь на конвертацию.
Существенный недостаток кредита в иностранной валюте заключается в значительных колебаниях курса доллара по отношению к рублю. Рефинансирование в национальную валюту существенно увеличивает платежи по задолженности.
Рефинансирование ипотеки в долларах
Попав в трудную финансовую ситуацию с оплатой ипотеки, следует обратиться за рефинансированием в первую очередь в банк, с которым оформлен договор. Финансовые учреждения не заинтересованы в увеличении проблемного кредитного портфеля и обычно готовы предложить такие варианты:
- кредитные каникулы с отсрочкой оплаты тела кредита и погашением процентов,
- продление срока кредита с уменьшением суммы ежемесячного взноса,
- перевод ссуды в рубли.
Если банк не идет навстречу заемщику, можно провести процедуру в другом финансовом учреждении. Суть перекредитования заключается в оформлении новой ссуды для погашения задолженности по старой. Банки предлагают такие способы рефинансирования кредитов:
- изменение срока,
- понижение ставки
- рефинансирование валютной ипотеки в рубли,
- уменьшение суммы ежемесячных выплат.
Решиться на такой шаг и перевести кредит в рубли следует только предварительно оценив последствия:
- увеличение процента,
- дополнительные затраты при переоценке залога и страховании,
- прохождение процедуры согласования выдачи.
Другие варианты выхода из ситуации
Если при возникновении проблем с погашением кредита ничего не делать, банк может инициировать процедуру банкротства заемщика. Сделать это можно при просрочке более 3-х месяцев и сумме долга выше полумиллиона рублей. Банкротство – не самый выгодный для заемщика вариант, несет такие последствия:
- лишение всего имущества и сбережений,
- невозможность занимать руководящие должности в течение 3-х лет,
- обязательное указание на факт банкротства при взятии ссуды в течение 5 лет,
- невозможность подать на новое банкротство в ближайшие 5 лет.
Банку также невыгодно переводить кредит в разряд проблемных. Поэтому вполне можно достигнуть соглашения об отсрочке или льготном периоде. При продаже валютной ипотеки можно досрочно оплатить долг и взять жилье дешевле в рублевой ипотеке. Можно подать на получение налогового вычета, если не сделали этого раньше. Различные пути решения проблем с погашением займов помогут сохранить хорошую кредитную историю.
Риски валютной ипотеки
Если между резидентами РФ оформляется кредитный договор в иностранной валюте, в нем прописано осуществление платежей в рублях по курсу на день осуществления платежа. Изменение курса валюты – это классический рыночный риск, а не форс-мажорное обстоятельство. Оформление валютной ипотеки осуществляется для экономии на процентной ставке. Клиент должен понимать, что вместе с этим принимает на себя и рыночный риск.
Желание сэкономить на проценте — не повод требовать от банка или государства выплату компенсации или пересчет ссуды по курсу 30 рублей за доллар. Особенно, в случае оформления валютной ипотеки для сдачи жилья в аренду и повышения доходности инвестиции в недвижимость.
Как провести рефинансирование валютной ипотеки
Фактически рефинансирование – это заключение нового договора. При перекредитовании потребуется заново собрать все документы и пройти процедуру согласования в банке. Процедура несет в себе дополнительные расходы:
- за оформление услуги,
- оценка и перерегистрация залога,
- нотариальное заверение,
- комиссия за конвертацию,
- страхование.
Если, рассчитав все риски и расходы, заемщик готов проводить рефинансирование, нужно подать заявку в выбранный банк, собрать документы и подписать новый договор. При оформлении новой ипотеки заемщик потеряет право на налоговый вычет при оплате регулярных платежей. Кредитные организации не слишком охотно переоформляют кредиты с остаточной суммой погашения более 70% стоимости жилья. Условия рефинансирования ипотеки включают такие условия:
- отсутствие просрочек по оплате основного долга и страховки,
- безупречная кредитная история по другим займам,
- возрастные ограничения для заемщика (обычно 21-65 лет),
- требования к длительности трудового стажа,
- регистрация заемщика или объекта залога в регионе, где расположен филиал кредитной организации.
Где выгодно провести
Перевод ипотеки в рублевую происходит с повышением процента. В краткосрочной перспективе это не всегда выгодно. Зато позволяет избежать валютных рисков при доходе в рублях, спланировать личный бюджет.
Программы рефинансирования валютной ипотеки предлагают следующие банки:
- Сбербанк выдает ссуду в размере не более остатка долга или 80% оценочной стоимости жилья, срок до 30 лет, процент 13,75-14,75,
- Банк Москвы рефинансирует выданные им ссуды без комиссий за выдачу, досрочное погашение на 3-30 лет под 11,95%,
- ДельтаКредит перекредитовывает клиентов других банков под 13,25% на срок до 25 лет.
Рефинансирование ипотеки возможно для заемщиков, которые выплачивали долг без опозданий. Банки предлагают перевод выданного ими валютного кредита в рубли зачастую без дополнительных расходов для клиента.