Подобная ипотека связана с рисками для банковских учреждений, что связано с повышенной возможностью утраты частного дома по причине, например, пожара. Это приводит к повышенным ставкам по подобным займам. Но сократить затраты возможно, если обратиться к такому процессу, как рефинансирование ипотеки на дом с земельным участком. Рассмотрим нюансы подобной операции.
Рефинансирование ипотеки: основные моменты
Рефинансирование или перекредитование подразумевает заключение нового кредитного договора, которым погашается первоначальный договор ипотеки. Смысл процедуры заключается в получении более выгодных условий по новому договору, что экономит существенную сумму при выполнении обязательств перед банком.
Процентная ставка по ипотечному кредиту зависит от двух моментов:
- Стоимость предмета залога,
- Ликвидность залогового имущества (возможность его реализации).
Дом с участком не выступает как удачный вариант залога. Продать подобный объект сложно, а риски утратить его в связи с несчастным случаев велики. По этой причине ипотека на дом с участком отмечается высокими ставками.
Но в случае перекредитования с заменой объекта недвижимости можно получить более выгодные условия рефинансирования:
- Меньшая процентная ставка позволит снизить переплату по кредиту,
- Расходы на страхование квартиры, как правило, меньше, чем на подобные операции с частными домами. То есть общие затраты на ипотеку могут оказаться ниже не только по причине снижения ставки кредитования.
Требования к рефинансируемым кредитам
Согласно федеральному закону «Об ипотеке» ипотечные кредиты сопровождаются залогом, в качестве которого наиболее часто выступает приобретаемый объект недвижимости. В гражданском праве также существует норма, согласно которой земля и построенная на ней недвижимость являются неотчуждаемыми. Это значит, что продать только землю или дом невозможно, они считаются единым целым. Это касается и залога при ипотеке.
Это правило будет действовать и в ситуации, когда в ипотеку взят только земельный участок, но вовремя выплаты займа на нем было произведено строительство здания.
Отношение банков к ипотеке на дом с участком сложное по причине высокого риска утраты залогового имущества из-за возможных несчастных случаев или стихийных бедствий (пожар, наводнение и др.).
Требования к залоговому имуществу достаточно строги:
- Жилой дом. Нежилые или строящиеся частные объекты, как правило, кредитуются по другим программам,
- Недвижимость не имеет каких-либо обременений,
- Права на землю и дом зарегистрированы в порядке, установленном законом.
Для оформления договора ипотечного займа на покупку дома с земельным участком или договора перекредитования потребуется предоставить ряд документов на недвижимость:
- Свидетельство собственности на жилой дом,
- Техническая документация на строение,
- Права собственности на землю. Это может быть также договор аренды или безвозмездного пользования с обязательным указанием срока действия договора,
- Кадастровые планы земли.
Необходимо понимать, что в качестве залоговой недвижимости не обязательно может выступать земельный участок и дом на нем. Обеспечить кредит можно и иной недвижимостью, имеющейся в собственности заемщика. Так, при покупке загородной недвижимости в качестве залога можно предложить городскую квартиру. Основными требованиями будут выступать следующие моменты:
- Примерное соответствие стоимости приобретаемого загородного дома и квартиры,
- Отсутствие обременений на городском жилье.
Рефинансирование ипотеки с заменой объекта недвижимости является удобным и предпочитаемым вариантом по ряду причин:
- Отсутствует период передачи залогового имущества из одного банк в другой, на время которого действует повышенная процентная ставка,
- Ликвидность квартир оценивается выше, что позволяет получить меньшую ставку по договору рефинансирования.
Требования к заемщикам
Перед заключением договора рефинансирования банк в обязательном порядке убедится в платежеспособности потенциального клиента. Для подтверждения способности выплачивать займ необходимо собрать пакет документов:
- Паспорт, СНИЛС, ИНН,
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ,
- Выписка из трудовой книжки,
- Заявление на заключение договора ипотеки или рефинансирования.
Сотрудник банка может запросить в качестве дополнительных документов:
- Документы, свидетельствующие о семейном положении,
- Сведения о наличии другой собственности.
Порядок оформления
Процесс рефинансирования ипотеки на загородную недвижимость придерживается стандартной схемы перекредитования:
- В банке, выдавшем первый ипотечный займ, выясняется возможность досрочного погашения и остаток долга,
- В банковской организации, которая выбрана для рефинансирования, одобряется и заключается новый кредитный договор. Его целью должно быть приобретение недвижимости за счет погашения ранее взятой ипотеки,
- Договор обеспечивается залоговым имуществом, которое оценивается и страхуется,
- Также банки требуют производить страхование жизни и трудоспособности заемщика. Это дополнительные расходы, которые следует учитывать при рефинансировании,
- Второй банк погашает задолженность заемщика перед первым банком, в результате чего первоначальная ипотека закрывается. Выполнение долговых обязательств переходит по отношению ко второй организации по новым условиям.
Делая выбор в пользу перекредитования ипотеки в отношении земельного участка и дома, стоит помнить о собственной выгоде:
- Разница между процентными ставками не менее 2-3%,
- Учет расходов по оценке залоговой недвижимости и страхованию,
- Учет сроков выплаты кредита и части погашения процентов по нему.