В последние годы банки активно стали выдавать ипотечные кредиты. Ставки по ипотеке составляют 9-10% и те заемщики, которые оформляли кредит под 12-14%, задумываются о перекредитовании на выгодных условиях. Снижение ставок касается новых ссуд. Чтобы снизить выплаты по оформленному займу на квартиру потребуются дополнительные расходы. Можно обратиться в первоначальный банк с просьбой пересмотреть условия. Однако банки неохотно идут на перекредитование своих же ссуд. Чтобы рефинансировать ипотеку в другом учреждении придется пройти заново путь оформления займа, включая проведение оценки квартиры, дополнительные расходы.
Насколько развита система рефинансирования
Чем ниже ставки на рынке, тем больше подогревается интерес населения к квартирам в кредит. Социологические опросы показывают, что для россиян жилищный вопрос актуален. Почти половина семей хотела бы улучшить свои жилищные условия. По данным опросов, проведенных АИЖК, в РФ более 12 миллионов семей планируют приобрести квартиру, из них 70 % готовы на ссуду.
Рефинансирование представляет собой новый заем на оплату старого. Поэтому и в банковской статистике учитывается как новое кредитование. Центробанк дает информацию о выданных за 2017 год 700 тысяч ипотек на 1,28 трлн рублей. Эта цифра включает в себя и рефинансированные кредиты на жилье. Ставки по ипотеке не поднимаются выше 12%. Если разница при рефинансировании составит 2-3 пункта – самое время перекредитовывать квартиру. Новый кредит под залог той же квартиры позволит снизить сумму ежемесячного платежа, увеличить срок или сэкономить на общей переплате, даже с учетом очередной оценки квартиры для рефинансирования.
Политика ЦБ направлена на снижение ключевой ставки, которая с 27.10.2017 г. установлена в размере 8,25%. До начала этого года проводилась государственная программа субсидий на квартиры в кредит и значительная часть платежеспособного населения уже воспользовалась этим предложением. Теперь финансовые учреждения вынуждены конкурировать за заемщиков. Программы рефинансирования кредитования квартир запустило с начала года восемь банков. Рыночная ситуация такова:
- умеренное понижение ставок кредитования квартир,
- смягчение неценовых условий получения ссуд,
- распространение программ рефинансирования.
Зачем и кому перекредитовывать ипотеку
Клиент с действующим кредитом на квартиру задается вопросом, выгодно ли рефинансирование. Процедуру перекредитования стоит начинать, если по новой ссуде будет ниже процентная ставка, дольше срок, меньше периодические взносы. Более выгодный кредит можно получить при условии незапятнанной кредитной истории.
Новые условия кредита на квартиру зависят от платежеспособности заемщика и готовности банка пойти ему навстречу. Рефинансирование ссуды нужно, когда:
- ухудшилось материальное положение,
- необходимо снизить платежи по займу путем продления срока договора,
- рыночные ставки стали значительно ниже,
- есть возможность увеличить сумму ссуды, проведя оценку квартиры при рефинансировании,
- нужно объединить несколько кредитных договоров, сняв залог с другой недвижимости.
Дополнительные издержки на оценку при перекредитовании
При рефинансировании заемщика ждут те же расходы, что и при выдаче кредита:
- оценка квартиры – около 5000 рублей,
- госпошлина за регистрацию договора в Росреестре – 1000 рублей,
- оформление доверенности на Банк по регистрации нового договора в реестре – до 2700 рублей,
- нотариальное согласие супруга передать квартиру в залог – около 1500 рублей,
- продление заключенного договора страхования – до 1,5% от суммы ссуды.
Дополнительные расходы, которые может нести заемщик:
- обращение к ипотечному брокеру для выбора финансового учреждения,
- услуги регистрации договора, закладной через МФЦ,
- корректировка отчета об оценке при необходимости.
По результатам оценки жилья выявляется соответствие реальной стоимости квартиры отраженной на бумаге. Процедура оценки проводится довольно быстро. Сначала заемщик заключает договор с оценщиком. Для заключения договора потребуется:
- копия паспорта,
- для вторичного фонда — копия свидетельства о госрегистрации собственности, технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией,
- для новостроя – договор долевого участия в строительстве.
Оценщик осматривает, оценивает и фотографирует жилье. Результатом его работы будет выдача отчета оценки квартиры для выдачи кредита или рефинансирования. По городской недвижимости документ готовится 1-3 дня, по загородной – до 5 дней. Если заемщику нужно провести услугу оценки стоимости срочно, за доплату это можно сделать в течение суток. В отчете содержится рыночная и ликвидационная стоимость квартиры. Последнее значение означает, за какую сумму квартиру можно реализовать в кратчайшие сроки, и имеет большее значение для банка.
Избежать дополнительных издержек на оценку квартиры можно в таких случаях:
- если рефинансирование проводится в том же банке, где взята ипотека,
- если отчет делался относительно недавно и оценочная компания аккредитована банком, который проводит рефинансирование.
Беззалоговый период при рефинансировании
Регистрация залога на новое финансовое учреждение не происходит сразу после подписания кредитного договора. Возникает период, когда кредит выдан без обеспечения каким-либо залогом. Для осуществления перевода залога в другой банк требуется проведение экспертной оценки, ведь его рыночная стоимость могла измениться с момента получения первой ссуды. В случае кредитования под залог другого имущества в собственности, нужно проводить его оценку.
Проблема беззалогового периода возникает при регистрации залога на нового залогодержателя. Пока не произойдет досрочное погашение первоначального кредита, банк не снимает обременение с квартиры. На это время вновь выданный кредит находится без обеспечения имуществом. Компенсация рисков происходит за счет повышения процентной ставки в период без обеспечения, как правило, на 2 процентных пункта. Ставка после полного перевода залога возвращается на прежний уровень.
Тот же или другой банк для перекредитования?
С просьбой пересмотреть условия следует сначала обратиться в тот банк, который заем выдал. Если кредитор пойдет навстречу заемщику, будет подписано дополнение к договору, в котором зафиксируются изменения. В этом случае проведение оценки квартиры не проводится, так как новый кредит не выдается. Если договор не предусматривает возможность изменения условий, выдается новая ссуда на погашение старой с проведением повторной оценки залогового имущества.
Если банк не готов менять условия выданной ссуды, можно обратиться в другое финансовое учреждение. Тогда придется пройти весь путь подготовки документов, оценки и заключения договоров.
По каким причинам банки отказывают в рефинансировании кредита:
- наличие задолженности по кредиту или страховым выплатам,
- были просрочки по рефинансируемому займу,
- несвоевременные оплаты по другим ссудам,
- в действующем договоре прописан мораторий на досрочную выплату,
- невозможно подтвердить платежеспособность по причине ухудшения материального положения.
В условиях рефинансирования некоторых банков есть пункт о необходимости дополнительного поручительства. Если найти поручителя с подтвержденной платежеспособностью не получится, это также станет препятствием для рефинансирования.